Рынок коммерческой недвижимости поставлен под удар

Что делать? Как выйти из этой ситуации с наименьшими потерями и не потерять свой бизнес, проект? Разумно ли в сложившихся условиях «привязывать» ставки аренды к евро? Ответы на эти и многие другие вопросы искали сегодня участники бизнес-завтрака «Коммерческая недвижимость Беларуси: выход из «Еврозоны».

В мероприятии приняли участие представители компаний-девелоперов, инвесторов и банков. Организатором бизнес-завтрака выступила компания Colliers International.

13 лет ставки аренды «привязаны» к евро

Исторически сложилось так, что начиная с 2002 года в Беларуси ставки аренды исчисляются в евро. Сначала это касалось только объектов республиканской и коммунальной собственности, поскольку как такового рынка коммерческой недвижимости не существовало. С 2009 года арендные ставки на объекты госсобственности стали исчисляться в базовых ставках, а затем в базовых арендных величинах. «Привязка» к евро не устраивала как арендаторов, так и собственников.

По мере зарождения рынка коммерческой недвижимости частные компании и собственники также стали «привязывать» ставки аренды к евро. В 2008 году на рынке стали появляться крупные бизнес-центры, торговые центры. Именно в этот период времени произошел значительный рост кросс-курса евро по отношению к доллару США.

— Поэтому логично, что собственники объектов, находящихся в частной собственности, в расчетах стали активно использовать евро. На фоне растущего евро реальная доходность от проекта повышалась. Инвестиции и кредиты привлекались в долларах США, - говорит директор департамента консалтинга и оценки минского офиса Colliers International Денис Четвериков.

Но на сегодняшний день на рынке возникли риски, которые могут кардинально поменять ситуацию.

Риск первый — падение курса белорусского рубля

Следствие — падение ставок аренды в валютном выражении

— Никто не знает, как дальше «поведет» себя рубль. Поэтому давать какие-то прогнозы, насколько этот риск повлияет на рынок, достаточно сложно, - продолжает Денис Четвериков. — Тому, кто планирует реализовывать девелоперские проекты, заниматься бизнес-планированием, можно предусмотреть эти риски в договорах аренды и расчетах.

Риск второй — падение кросс- курса EUR/USD

Следствие — падение доходности, проблемы у собственников и банков, кредитующих в долларах.

— Сегодня мы наблюдаем ситуацию, что евро по отношению к доллару США стремительно падает. Такие прогнозы давались с середины прошлого года. Сейчас они сбываются. Есть прогнозы, что евро будет снижаться и дальше, — говорит Денис Четвериков.

По мнению специалиста, нестабильность белорусского рубля и падение евро по отношению к доллару могут иметь довольно плачевные последствия для рынка коммерческой недвижимости. В первую очередь потому, что многие девелоперы привлекли кредиты в долларах США. При падении евро коэффициент покрытия долга снижается. Поэтому может сложиться ситуация, что у девелопера попросту не хватит денег на погашение кредита. В свою очередь иностранные инвесторы не «входят» в Беларусь со своими проектами. Девелопмент останавливается, тормозится развитие рынка коммерческой недвижимости.

Риск третий — рост предложения

Следствие — снижение ставок и загрузки в сегментах рынка.

Рост предложения во всех сегментах рынка начался в 2014 году, и в 2015 году он продолжится. Всплеск предложения, считает специалист, также может повлечь за собой снижение ставок и загрузки объектов. «В совокупности все эти три риска говорят о том, что многие девелоперы при реализации своих проектов могут столкнуться с рядом проблем», - резюмирует Денис Четвериков.

Как поведут себя ставки арендной платы?

Опыт 2011 года показывает, что больше всего в кризис «просели» ставки в сегменте торговой недвижимости. Что касается складов, то падение ставок в среднем составило до 20%. Из-за острого дефицита меньше всего — от 5 до 10% снизились ставки на офисы.

— В целом рынку был нанесен значительный удар. Но он достаточно быстро восстановился и через 1,5−2 года ставки аренды превысили докризисный уровень, — говорит директор компании.

Учитывая сложившуюся сегодня ситуацию на рынке, прогнозировать, какими будут ставки аренды, достаточно сложно, сказал специалист. «Но учитывая изменение курса, можно ожидать, что, например, в торговле ставки снизятся до 30−35% (речь идет о реальных действующих договорах аренды)», - уточняет специалист.

По словам Дениса Четверикова, сегодня самая сложная ситуация сложилась именно в торговом сегменте, и с каждым днем она усугубляется. Не только потому, что изменился курс белорусского рубля. Но и потому, что очень сильно растут страновые риски. Иностранные операторы не понимают принципов регулирования ценообразования в нашей стране. Не всем интересно «входить» в страну, где нельзя поднять отпускную цену на товары с учетом того, что изменилась цена закупки. Негативный эффект для имиджа страны имеет и административное вмешательство в регулирование рынка.

— Думаю, что в Минске довольно сложно будет заполнить торгово-развлекательные центры, готовящиеся к открытию. Скорее всего, девелоперы недополучат денег в виде выручки. Потребители недосчитаются брендов. Государство потеряет доходы в валюте. Но мы не можем влиять на ситуацию. Мы только реагируем на нее и говорим, что она осложняется, — говорит директор.

В свою очередь Андрей Алешкин, директор по брокериджу, партнер Colliers International уточнил, что компания не хотела бы комментировать решение Минторга Беларуси. «Но то, что закрываются магазины, где работают локальные операторы, которым „навязывают“ продавать продукцию белорусских производителей - это не совсем правильно. Возможно, оно правильно с точки зрения разгрузки складов. Но иностранные операторы совсем по-другому смотрят на ситуацию. Они не вникают в проблему глубоко. Соответственно, не принимают решение о вхождении в страну», - говорит Андрей Алешкин.

В целом снижение курса национальной валюты на фоне роста предложения новых площадей во всех сегментах приведет к заметному падению ставок арендной платы — от 10 до 20% от уровня 2014 года и росту вакантности от 8 до 16% от стока площадей в сегментах.