TRADE-IN в недвижимости. Часть 2. Белорусские реалии

Меняйте Вашу старую постройку на нашу новостройку

Первую часть статьи читайте здесь

В условиях, когда на рынке наблюдается дефицит наличности и падение платежеспособного спроса, взаимозачет по схеме Trade-in может стать спасательным кругом как для покупателя — при нехватке денег на приобретение жилья (особенно тогда, когда покупка должна быть совершена срочно — в период действия акции от застройщика, последнее предложение по данному объекту), так и для застройщика — в отсутствие клиентов, доступных ипотечных программ и т. д. При грамотной организации процесса схема Trade-in будет сильным маркетинговым ходом, способным активизировать продажи квартир в новостройках.

Однако на деле мы столкнулись с трудностями еще на этапе поиска компаний, предоставляющих новинку. Обзвонив отделы продаж ряда девелоперов в столице, в ответ услышали от вежливого «к сожалению, такой механизм у нас не практикуется» до грубого «нет!».

Тем не менее, Минстройархитектуры еще в прошлом году разработало проект Указа Президента «Об утверждении Положения о порядке внесения жилого помещения, находящегося в частной собственности, в качестве взноса в зачет стоимости строительства нового жилого помещения», который до сих пор находится в стадии доработки и согласования. Действие документа направлено на то, чтобы помочь гражданам, имеющим в собственности жилое помещение, комнату, квартиру, дом или часть дома, улучшить свои жилищные условия. По мнению разработчиков указа, применение документа на практике приведет к снижению объемов выдаваемых кредитов на строительство жилья, вовлечет в рынок имеющееся жилые помещения и таким образом разнообразит его, насытит рынок наиболее востребованными малокомнатными квартирами.

Проектом указа установлено, что стоимость жилого помещения, передаваемого собственником застройщику, заказчику, будет засчитываться в качестве первоначального и (или) последующих взносов в зачет стоимости строительства нового жилого помещения в соответствии с условиями договора, заключенного между заказчиком, застройщиком и собственником жилого помещения.

Сможет ли вообще заработать данная схема на рынке жилья в Беларуси, Портал Realt.by попытался выяснить у специалистов рынка недвижимости.

Сергей Коренько, председатель собрания акционеров СООО «Арэса-сервис»:

— Для коммерческих застройщиков данная схема — не новая, такой механизм был всегда, есть он и сейчас и не противоречит законодательству. Например, компания «Арэса-сервис» уже давно пыталась и сейчас пытается использовать ее в своей работе. Схема работает следующим образом: застройщик покупает у собственника квартиру, а тот в свою очередь вступает в долевое строительство. Деньги от продажи квартиры засчитываются в качестве взноса для строительства новой квартиры.

Главный вопрос в применении данной схемы заключается в оценке жилого помещения и нахождении компромисса по вопросу цены между собственником недвижимости и застройщиком или агентством недвижимости. При этом существуют разные варианты договоренностей между сторонами. К примеру, семья может оставаться жить в своей квартире до момента вселения в новое жилое помещение; застройщик может продать квартиру, а на время строительства снять собственнику жилое помещение в аренду и т. д.

То, что сейчас хотят оформить эти отношения на законодательном уровне, нужно, скорее, не частным застройщикам, а государственным, где при строительстве жилья используются бюджетные средства. Все вопросы, связанные с оценкой жилых помещений, стоимостью и т. д., должны быть прописаны в какой-то инструкции. Но опять-таки, данная схема должна быть кому-то выгодна — или государству, или человеку. А заработать она может только тогда, когда это будет выгодно человеку.

На мой взгляд, большого толчка для развития рынка жилья этот документ не даст. На автомобильном рынке Trade-in тоже вроде как работает, но сделок с автомобилями осуществляется крайне мало. Старую машину могут забрать в зачет новой только за бесценок. В обоих случаях все упирается в вопрос цены.

Павел Кузнецов, генеральный директор ЦТН «ПАКОДАН»:

— Схема Trade-in в настоящее время не работает. И в первую очередь потому, что не понятно, как оценивать квартиру. Если относить стоимость квартиры на основные средства, то надо платить налоги на недвижимость. А если не платить налоги — значит, надо вносить изменения в Налоговый кодекс. Это очень сложный вопрос. А решать все на свой страх и риск застройщики, конечно, могут, но не особо горят желанием.

В свое время по подобной схеме пытались работать и мы с застройщиками. Но сейчас Trade-in не используем в своей работе. В ряде случаев квартира оценивается ниже рыночной стоимости, а продавцы не соглашаются на такое условие. Соответственно, все эти процессы пробуксовывают. Думаю, что даже после принятия соответствующего документа Trade-in не заработает.

Вадим Тачкин, директор консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка ViVa Invest):

— Мы три года назад запускали такой рекламный слоган при продаже одного из своих объектов. Но на самом деле мы, как и все остальные застройщики, просто помогали продавать собственникам жилье и бронировали взамен квартиры. Trade-in в полном понимании этого слова не может быть в Беларуси по одной простой причине: из-за отсутствия низких ставок по кредитам и «длинных» денег. В этом процессе в первую очередь должны быть заинтересованы банки, которые за счет Trade-in пополняли бы количество своих кредитополучателей. Застройщику это вообще не нужно. Он, как производитель товара, заинтересован в его продаже. А вот механизмы этого приобретения разрабатываются исходя из наличия конкурентов.

Даже если на автомобильном рынке данная схема работает с трудом, то что можно говорить о рынке недвижимости! Хотя в целом, это хорошая идея. Но она сможет работать только тогда, когда граждане смогут позволить себе жить в долг, как это существует во всем мире, а банки будут заинтересованы в данном процессе.

Realt.by Недвижимость