Вторичный рынок жилья 2011: обвала цен не произошло. Каким обещает быть 2012 год?

Несмотря на кризисный 2011 год, на минском вторичном рынке жилья обвала цен, о котором говорили весной, не произошло. Цены на квартиры за год упали всего на 3,5%. И это чуть ли не на половину меньше по сравнению с 2010 годом. По мнению специалистов рынка, в новом 2012 году также не ожидается никаких особых ни взлетов, ни падений.

Январь с его затянувшимися новогодними праздниками является для рынка недвижимости специфическим месяцем в году. Не исключением стал и январь прошлого года. В начале 2011 года кто-то ожидал девальвации белорусского рубля (как это произошло в начале 2009 года), но которой так и не произошло, кто-то — резкого скачка цен на стройматериалы, которого также не произошло. То есть январь показал, что ничего страшного на рынке не произошло. По инерции с ноябрем-декабрем 2010 года в январе 2011 года активность покупателей сохранялась, и сделки в агентствах недвижимости проходили достаточно живо. Однако продавцы не стремились снижать цены, а покупатели в свою очередь не готовы были покупать жилье по завышенным ценам. Поэтому дорогие квартиры продавались очень тяжело. Покупатели в своем большинстве отдавали предпочтение «дешевым» вариантам, которые были «вымыты» на рынке еще в конце 2010 года по причине повышенного спроса на квартиры.

Активность покупателей и, как итог, положительная динамика цен наблюдались на рынке и в последующие два с половиной месяца, примерно до середины марта. По данным Национального кадастрового агентства (НКА) за январь — март 2011 года на минском рынке жилья количество сделок с квартирами по сравнению с аналогичным периодом 2010 года увеличилось примерно на 30%.

Однако разразившийся в конце марта финансовый кризис, который привел к исчезновению из свободной продажи валюты, росту процентных ставок по кредитам, резкому сокращению банков, предоставляющих кредиты на покупку недвижимости, и автомобильный бум привели к значительному спаду покупательской активности и количеству совершаемых с помощью агентств недвижимости сделок. Всем стало очевидно, что риэлтеры не «управляют» рынком, не повышают или не понижают цены, что рынок недвижимости очень сильно зависит от политических и экономических процессов, происходящих в стране, и дальнейшее его развитие напрямую связано именно с этими процессами.

Тем не менее, несмотря на снижение покупательской активности, в апреле рынок был еще относительно стабилен. А вот в мае количество сделок резко сократилось. По данным НКА, если еще в марте и апреле на рынке было совершено соответственно 1189 и 1070 сделок с квартирами, то в мае — всего 687.

Летом ситуация еще больше обострилась. Временами казалось, что рынок просто «умер». Кроме летней «спячки» на замораживание процессов на рынке жилья дополнительно повлиял и кризис на валютном рынке. Тем не менее, худшего сценария не произошло, рынок остался «жить». С наступлением осени в свободной продаже появилась валюта, и на рынке снова наступило небольшое оживление.

В целом, по сравнению с достаточно стабильным 2010 годом в кризисный 2011 год количество сделок с квартирами не уменьшилось, а наоборот, хоть и незначительно, но все же увеличилось. По данным НКА, если за 11 месяцев 2010 года в г. Минске было совершено 9045 сделок с квартирами, то за аналогичный период 2011 года — 9503 сделки. В прошлом году сделок могло бы быть и больше, если бы осенью 2011 года рынок был бы таким же активным, как осенью 2010 года. Но в сентябре — ноябре 2011 года по сравнению с аналогичным периодом 2010 года количество сделок уменьшилось на 31,4%. Так, к примеру, если в течение трех осенних месяцев 2010 года на столичном рынке было совершено 3318 сделок, то за аналогичный период 2011 года — только 2275 сделок.

А вот если сравнивать цены предложения, то по сравнению с 2010 годом, когда падение цен было зафиксировано на уровне 5,7%, в 2011 году цены на вторичные квартиры в Минске снизились и того меньше — всего на 3,5%. То есть, несмотря на кризис, рынок был достаточно стабилен, и обвала цен не произошло. Так, если в конце 2010 года цена предложения «квадрата» минской «вторички» составляла 1332 долл. США, в конце 2011 года — 1286 долл.США. Но это цены в долларах США. Если же говорить о рублевых ценах, то они выросли практически в три раза.

Но одно дело — цена предложения, по которой продавцы выставляют свои квартиры на рынок, и совсем другое дело — реальная цена их продажи. Как показывает практика, цены предложения всегда выше реальных цен продаж примерно на 10−15%.

Если говорить о перспективах рынка, то по оценкам специалистов в 2012 году цены в долларах США на квартиры Минска на вторичном рынке жилья должны еще немного снизиться или остаться на прежнем уровне. По крайней мере, пока экономическая и финансовая ситуация в стране не способствует более оптимистичным прогнозам.

Мнения специалистов:

Павел Астапеня, заместитель генерального директора ЦТН «ПАКОДАН»:

— В целом 2011 год был не плохим для вторичного рынка жилья. А, может, даже и лучшим, если сравнивать его с 2009 годом. Конечно, в апреле-мае на рынке произошла стрессовая ситуация. Тем не менее, сделки совершались примерно в таком же объеме, в котором они совершаются в последние 3−4 года. Мы в своем агентстве недвижимости убедились в том, что несмотря на то что с рынка практически исчезли кредитные ресурсы, все же снижения количества сделок не произошло. Это еще раз подтверждает тот факт, что какой сложной не была бы в стране ситуация, сделки все равно совершаются и будут совершаться, потому что жилищный вопрос волнуют людей во все времена.

А вот что касается цен, то их регулирует сам рынок. Конечно, сегодня цены на вторичном рынке жилья г. Минска где-то на 30% выше по сравнению с ценами на первичным рынке. И на то есть свои причины. Во-первых, новые квартиры по сравнению с квартирами средних потребительских качеств на вторичном рынке намного габаритнее, не говоря уже о старом фонде. Видимо, поэтому сегодня проектные организации при проектировании жилых домов отдают предпочтение малогабаритным квартирам. Пришло понимание того, что уровень реальных доходов населения не позволяет покупать, к примеру, двухкомнатные квартиры площадью 75−80 кв.метров. Если это, конечно, не жилье повышенной комфортности. Во-вторых, не надо забывать, что новостройки сдаются, как правило, с черновой отделкой, а при нынешней стоимости стройматериалов ремонт квартиры выливается в дополнительную кругленькую сумму. Кроме того, когда человек выбирает жилье, он выбирает и место своего проживания. Учитывая то, что новые дома строятся в основном на окраинах города, где нет даже поликлиник, то, наверное, предпочтительнее купить квартиру в обжитом районе на вторичном рынке. Кроме всего прочего, цена предложения квартир на вторичном рынке во многом зависит от продавцов. Как правило, большинство из них выставляют свои квартиры на рынок по завышенным ценам и очень тяжело «идут» на снижение цены.

В целом цены на вторичные квартиры падают уже на протяжении трех последних лет. Но не так стремительно, как этого хотелось бы потенциальным покупателям. В Интернете уже появился и клуб, объединяющий людей, которые желают и надеются купить жилье по цене 500 долл. США/кв.м. На самом деле, может быть, через 3−4 года мы и придем к тому, что квадратный метр в Минске будет стоить 500 долл.США. Но при этом надо понимать, что и средняя зарплата в стране будет гораздо ниже сегодняшней. Ведь чудес не бывает. Беларусь не входит в круг стран с развитой экономикой, поэтому вряд ли быстро она выйдет из кризиса. Поэтому цены должны снижаться.

С другой стороны, в текущем году будут значительно сокращены объемы строительства жилья, в том числе для нуждающихся граждан. Поэтому данная категория людей может быть переориентирована или на покупку жилья на вторичном рынке, или на строительство по коммерческим ценам. Если спрос на вторичные квартиры увеличится, то цены могут вырасти или, по крайней мере, остаться на прежнем уровне.

Дина Чайкова, директор АН «Мир недвижимости плюс»:

— Многие боялись 2011 года, но он оказался не таким сложным, как ожидали. Правда, весной, когда разразился экономический и финансовый кризис, казалось, что рынок остановится и повторится сценарий 2009 года. Ведь в 2009 году рынок просто «стоял», и сделок совсем не было. А вот в прошлом году сделки были, и серьезного падения цен не произошло. То есть год был достаточно стабильный. Видимо, люди за последние годы уже привыкли к ударам.

По аналогии с 2011 годом мне кажется, что и 2012 год будет достаточно спокойным и стабильным. Думаю, что не будет никаких ни особых взлетов, ни особых падений. По крайней мере, я не жду никаких потрясений.

Опять же, сокращение объемов жилищного строительства может привести к тому, что спрос на квартиры на вторичном рынке увеличится. Это может привести к росту цен. Тем не менее, люди все равно будут решать свой квартирный вопрос.

Есть надежда и на то, что к нам «придут» и российские покупатели. Возможно, это каким-то образом компенсирует снижение спроса со стороны белорусских покупателей.

Realt.by Недвижимость