Что делать, если дефекты квартиры обнаружились после покупки?
Здравствуйте! Купили квартиру в кредит, начали делать ремонт и обнаружили скрытый дефект - это плесень и грибок! Продавцы утверждали, что с квартирой все в порядке! Подскажите, пожалуйста, что и как делать? Какие действия предпринимать?
На практике доказать, что продавец знал обо всех недостатках еще до совершения сделки, достаточно сложно.
Согласно ст. 445 ГК РБ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
1) соразмерного уменьшения покупной цены;
2) безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
1) отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
2) потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору ( что в вашем случае не реально ).
Согласно ст. 446 ГК РБ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Согласно действующему гражданскому законодательству продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
В стандартном договоре купли-продажи квартиры, покупателем которой выступает гражданин, обычно о целях приобретения не говорится. Максимум, из чего следует, что в помещении собираются жить, - это указание в предмете договора на то, что продается "жилое помещение", или "для целей проживания", или "назначение - жилое" (обязательное условие). Другие параметры в стандартных (типовых) договорах купли-продажи готового жилого помещения не указываются. Исключение составляют договоры купли-продажи квартир в новостройках. В них можно встретить условия о качестве. Например, о том, что квартира продается без строительной отделки, без штукатурки, полового и потолочного покрытия, без разводки труб отопления и/или электрических проводов.
Но в типовом договоре купли-продажи квартиры на вторичном рынке подобные сведения отсутствуют, а о качестве квартиры свидетельствует только указание на ее назначение - жилое.
Нечасто, но все же бывает так, что уже после регистрации перехода права собственности новый собственник обнаруживает, что в купленной квартире имеются недостатки, и начинает думать, как ему устранить последствия передачи ему товара ( квартира в нашей ситуации является товаром) ненадлежащего качества. Для установления истины вам будет необходимо обратиться в суд. Чаще всего доказательством может служить экспертное заключение.
Суд может обязать продавца устранить недостатки своими силами и за свой счет (в натуре).
Но чаще в практике встречаются решения суда о взыскании с продавца расходов на устранение недостатков.
Однако при этом:
- факт выявления недостатков и стоимость их устранения должны быть подтверждены независимой экспертизой;
- продавец должен быть уведомлен о самом факте выявления недостатков и приглашен на осмотр для проведения экспертизы на его основе;
- стоимость восстановительных работ должна быть подтверждена расчетным путем экспертом;
- квартира должна не соответствовать либо качеству, указанному в договоре купли-продажи, либо (и) строительным нормам и правилам.