Кредиты на недвижимость уже не те? — Анализируем изменение их привлекательности за полгода

Основные факты

• Если осенью к ставке рефинансирования прибавляли 2−3%, то сейчас основное скопление кредитных предложений располагается на уровне СР+5−5,5%. К лизингу это не относится — здесь показатели менялись вслед за ставкой рефинансирования.

• Лизинг в целом выглядит привлекательнее, чем большинство кредитных программ. Но, судя по комментариям застройщиков, его доля в общем объеме сделок по-прежнему невелика. Влияет как сократившееся предложение готовых новостроек — нет достаточного выбора, так и психологический момент — люди всё еще «побаиваются» лизинга, когда речь идёт о такой глобальной покупке, как квартира.

• Если сравнивать каждый отдельный месяц, то пожалуй, худшей ситуация была в январе. Февральское снижение ставки на полпроцента немного улучшило общую привлекательность кредитов, но всё же осенью ситуация была более благоприятной.

• Разброс ставок во время льготного периода на первый взгляд не претерпел ощутимых изменений — картина напоминает то, что мы видели осенью. Однако обратите внимание, как сократился срок действия пониженной ставки. Если в конце 2017 года на рынке хватало предложений, где льготный период растягивался на 2−3 года, то сейчас абсолютное большинство программ ограничивается лишь одним годом.

• Для застройщиков привлекательные условия по кредитованию являются важным инструментом, чтобы выделяться на фоне конкурентов. Последние полгода наибольшую активность в этом плане демонстрировала Dana Holdings за счет своих партнёрских программ сначала с БПС-Сбербанком, а затем с Беларусбанком.

Что изменилось за полгода

У покупателей

Если рассматривать только самые выгодные партнерские программы банков и застройщиков, то за полгода хуже они не стали (правда за это время подорожали квартиры). Если смотреть на общую картину, то прошлой осенью средний уровень ставок по кредитам всё же был ниже, чем сейчас, а период с пониженной ставкой был более продолжительным. А если посмотреть на кредитные программы без привязки к конкретному застройщику или проекту, то разница в пользу осенних месяцев будет ещё более заметной.

У банков

Процентная «прослойка», которую банки берут сверх ставки рефинансирования, в среднем стала толще, что позволяет им больше зарабатывать. В случае с партнерскими программами предоставление более выгодных условий для кредитополучателей компенсируют застройщики, которые в последние месяцы в основной массе повышали цены. Т. е. в конечном счёте выгоду от «льготных» условий всё равно оплачивает покупатель.

С ростом кредитной задолженности у банков возрастает риск неплатежей, что вынуждает их быть более аккуратными в выборе кандидатов на получение кредита и приводит к росту числа отказов.

У застройщиков

Можно сказать, что на рынке отчетливо видны две группы застройщиков. Первые по-прежнему активно работают с банками: некоторые из существующих сейчас программ и вовсе одни из наиболее выгодных за последние полгода. Другие, напротив, ориентируются на покупателей, которые приходят с кредитом на общих условиях.

Ценовые перспективы

По мере того, как массовый покупатель становился всё более зависимым от кредитов, на рынке сохранялись благоприятные условия для роста цен на квартиры. В последние полгода мы видим, что кредиты доступнее уже не становятся — за исключением отдельных программ средний уровень ставок по кредитам даже немного поднялся.

Какое-то время спрос по инерции будет оставаться на высоком уровне, однако ресурсов для дальнейшего роста цен остается меньше. Если нынешний уровень ставок по кредитам сохранится надолго, цены на квартиры могут стабилизироваться уже в ближайшее время.