Март 2017: квартиры в Минске покупают с опережением графика прошлого года, на рынке предажиотажное состояние

Число сделок купли-продажи увеличилось по сравнению с февралём на 32,5% и превысило круглую отметку в 1200 проданных квартир. В прошлом месяце мы ставили под сомнение возможность повторить результаты марта 2016 года, но покупательская активность превысила самые оптимистичные ожидания. Третий месяц подряд 2017 год «бьёт» показатели 2016-го: в январе сделок было на 23% больше, в феврале — на 2%, а прошлогодний спрос в марте удалось превысить на 6%.

Так много сделок купли-продажи квартир в марте не было ни разу за последние 10 лет.

Главный вопрос на данный момент — сможет ли повышенная активность покупателей сохраниться и во II квартале. Напомним, что пиковый спрос в прошлом году (и за всё время наблюдений), пришелся как раз на вторую четверть года. Тогда из-за ажиотажа, прозванного в народе «хапуном», на треть сократилось предложение и начали расти цены на квартиры.

По итогам марта общее число выставленных на продажу квартир увеличилось на 3,3%, но в апреле пока намечается небольшой «минус».

Наиболее активный рост спроса был отмечен в сегменте 1-комнатных квартир (+45% к февральскому уровню). Благодаря этому, доля «однушек» в общей структуре спроса увеличилась до 38%, но это по-прежнему ниже среднего многолетнего значения. Весной прошлого года на 1-комнатные квартиры приходилось 41% всех сделок. В контексте данного показателя это ощутимое отличие, которое может свидетельствовать о том, что чистая продажа на рынке сейчас встречается реже, а обменных сделок, напротив, стало больше.

Примерно 15% от всех сделок пришлось на готовые новостройки — это минимальный показатель за последние полгода.

В разрезе качественных характеристик жилья предпочтения покупателей по сравнению с февралём не изменились, чего не скажешь о географии спроса. Покупатели устремили взор в сторону более «бюджетных» районов: Фрунзенского, Ленинского и Заводского. Интерес к более «дорогим», Первомайскому и Центральному, напротив, понизился.

Средняя цена квартир, рассчитанная на основе сделок купли-продажи, снизилась на 0,4% и составила в марте 1127 $/м². Три из последних четырёх месяцев этот показатель демонстрировал негативную динамику, но от действительно серьёзного снижения цены удерживает активность покупателей. Средняя цена «сделки» сейчас на 50 $/м² выше минимума 2016 года.

Рост цен в годовой динамике

По итогам марта средняя цена реальных сделок на 1,3% превысила прошлогодний показатель. Это первый «плюс» у годовых темпов за последние 30 месяцев.

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен):

· 1-комнатные квартиры: 1201 $/м² (+1,4% за месяц) — $ 43 100;

· 2-комнатные квартиры: 1087 $/м² (-1,4%) — $ 52 530;

· 3-комнатные квартиры: 1049 $/м² (-3,8%) — $ 70 700;

· 4-комнатные квартиры: 1100 $/м² (+0,3%) — $ 88 000.

Под давлением новых объектов, прибывающих на рынок, индекс цен предложения «пробил» в марте 10-летний минимум и продолжает опускаться. Разрыв между средними ценами предложения и реальных сделок сократился в марте до 3,5%. Последний раз нечто подобное наблюдалось летом 2014 года.

Наиболее активное снижение цен предложения было отмечено у квартир с тремя и четырьмя комнатами. В разрезе качественных характеристик отрицательными темпами отметились сталинки (-1,8%) и «современная панель», подешевевшая в среднем на 1%.

Не обошлось и без сегментов с положительной ценовой динамикой. На 0,4% выросла средняя цена панельных хрущёвок и брежневок, современное каркасно-блочное и кирпичное жильё подорожало на 0,7%.

Средняя цена предложения ощутимо «просела» в районе ул. Каховской, микрорайонах Михалово, Новинки и около Автозавода. Напротив, с внушительным плюсом (более 2%) месяц закончили Красный Бор, районы улиц Ольшевского и Макаенка.

По итогам первого квартала негативная динамика цен была отмечена лишь в Минске, у всех соседних столиц наблюдался рост. В Киеве рост цен в марте составил 0,3%, в Москве квартиры подорожали в среднем на 1,3%. Укрепление национальных валют в Польше и странах Балтии также способствовало росту среднего уровня долларовых цен на 2−4%.

По такому показателю, как изменение цен от максимального значения, Минск долгое время отличался самым скромным падением. В марте он отдал пальму первенства Варшаве. В белорусской столице этот показатель составляет сейчас -42% от пика, в то время как у польской он уже -40,5%.