Обзор рынка жилой недвижимости Минска за октябрь 2013 года

На фоне наметившегося снижения цен предложения квартир, важнейшим и наиболее ожидаемым показателем октября было число заключенных договоров купли-продажи. Как показывают данные, в октябре массового ухода покупателей с рынка не произошло. По сравнению с сентябрем* число сделок даже немного выросло.

В то же время объем предложения продолжил расти ударными темпами. Выставленных на продажу квартир в октябре было на 14,7% больше чем в прошлом месяце. При этом темпы роста предложения по сравнению с сентябрем остались абсолютно неизменными.

Нынешнее соотношение этих двух главных показателей характеризует рынок, который полностью пришел в себя после ажиотажного спроса и восстановился от дефицита предложения квартир.

*число зафиксированных сделок в сентябре уточнено

По сравнению с сентябрем мы зафиксировали следующие изменения в покупательских предпочтениях:

Во-первых, покупатели стали чаще обращать внимание на 2-комнатные квартиры — их доля в общей структуре выросла. При этом «однушек» и «трешек» в октябре покупали меньше.

Во-вторых, заметно выросла активность в пределах первого транспортного кольца. Высокие цены отнюдь не испугали покупателей — число совершенных сделок в самом центре города выросло наполовину.

Последние два месяца динамика цен по реальным сделкам выглядит довольно показательной. Покупатели, ориентируясь на рост цен предложения квартир в сентябре и августе, торговались без особой охоты. В результате, если за октябрь средняя цена предложения практически не изменилась (+0,2%), то цены реальных сделок еще прибавили по инерции 1,3%. В дальнейшем, на фоне бурного роста предложения, обострения конкуренции за покупателя и отчетливого снижения цен, мы вряд ли вправе ожидать сближения двух кривых.

На первичном рынке застройщики продолжали повышать цены и в октябре (+1,5% за месяц), несмотря на явные сигналы о развороте вторичного рынка. Показательным выглядит и тот факт, что на данный момент среди коммерческих предложений по новостройкам доля уже введенных в эксплуатацию, но не распроданных до конца, объектов на треть больше, чем годом ранее.

Следует отметить, что зафиксированный рост цен по реальным сделкам в основном связан с уже упомянутым обострением активности в центре (доля проданных «дорогих» квартир в октябре больше, чем в сентябре), а также в сегменте 2-комнатных квартир. Средняя цена проданных «двушек» в октябре была выше сентябрьского значения примерно на 4,0%, при том, что по остальным сегментам рост не превысил и процента.

Главной особенностью динамики цен предложения по различным сегментам вторичного рынка является рост цен на старое жилье. Максимальные темпы были зафиксированы у сталинок (+2,4%), а также у квартир в панельных хрущевках и брежневках (+1,6%). При этом современное монолитно-каркасное и кирпичное жилье снизилось в цене на 0,3%, то же произошло и с более доступными квартирами в современных панельных домах (-0,9%).

Цветовая гамма ценовой карты претерпела заметные изменения за последний месяц. Активность покупателей в центре продолжает удерживать там позитивную ценовую динамику, в то время как во многих спальных микрорайонах цены начали снижаться. Среди них и бывшие общегородские лидеры по росту цен в летние месяцы: Каменная Горка, Шабаны и Малиновка.

Три квартала 2013 года Минск бы единственными «светлым пятном» на карте Восточной Европы. Ни в одной из ближайших столиц цены не росли такими темпами. Осенью ситуация начала постепенно меняться: в белорусской столице цены остановились и даже начали снижение, в то время как практически у всех соседей наблюдается, пусть медленный, но рост. Тем не менее, цены на квартиры в Минске по прежнему наиболее близки к максимальному историческому показателю.