Приобретение квартиры на вторичном рынке жилья: как не стать жертвой обмана

Прежде чем купить недвижимость на рынке вторичного жилья, убедитесь в том, что на нее не наложен арест или она не заложена. Достоверную информацию об этом можно получить в государственном агентстве по регистрации и земельному кадастру.

Больше возможностей для обмана имеет продавец квартиры. Рассмотрим распространенные схемы обмана.

1. Один гражданин продает другому свое жилье, получает деньги, а потом подает в суд заявление с просьбой признать сделку недействительной на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю — уплаченные ранее деньги. Но часто, желая избежать уплаты налогов и визитов в налоговые органы, в договоре указывают меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности. Оставшаяся часть суммы передается покупателем продавцу после оформления сделки, т. е. нигде не фигурирует. Чем это грозит? Именно эту сумму и возвратит первый владелец квартиры покупателю, а тот останется без жилья и недополучит часть денег.

2. После продажи квартиры бывший собственник не спешит выписаться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. Выписка в судебном порядке займет у покупателя определенное время и потребует расходов по уплате госпошлины и оплате услуг адвоката.

3. Продажа квартиры одновременно нескольким покупателям. В этом случае владелец квартиры (обычно уезжающий за рубеж) делает со своих документов на квартиру дубликаты, в течение одного дня у разных нотариусов заверяет договоры купли-продажи, получает деньги и уезжает. Теперь хозяином квартиры будет тот из покупателей, кто первым зарегистрирует ее в государственном кадастровом агентстве.

4. Если деньги передаются в момент нотариального оформления, рискует покупатель, так как квартира накануне может быть уже продана или передана в залог. Если же деньги передаются после оформления договора у нотариуса, рискует продавец, так как на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать покупку, не заплатив бывшему хозяину ни копейки. Поэтому самыми надежными считаются варианты, при которых деньги на какое-то время остаются у третьих лиц, которым в равной степени доверяют обе стороны. Это может быть или солидное агентство недвижимости, или банк, в котором для такого случая открывается специальный депозитный счет. В последнем случае продавец получит свои деньги только после предъявления доказательств состоявшейся сделки.

Далее изложены основные правила, которыми нужно руководствоваться, покупая или продавая квартиру.

Стоимость квартиры. Для начала необходимо определить, какую сумму вы хотите получить за свою жилплощадь. Ориентируйтесь на цены за аналогичные квартиры. Эту информацию вы узнаете из объявлений о продаже на сайтах в Интернете или в специализированных СМИ, например в газете «Недвижимость Белоруссии». Существуют обязательные критерии при оценке жилья, к которым относятся район города, характеристики дома и квартиры, наличие телефона, этаж и т. д. Необходимо учитывать также динамику цен на рынке недвижимости в конкретный момент.

Реклама продаваемой квартиры. Для того чтобы успешно продать квартиру, нужно, чтобы о квартире узнало как можно больше потенциальных покупателей. Информацию о продаже квартиры можно разместить на сайте в Интернете или в специализированном издании самостоятельно, а также через агентство недвижимости.

Осмотр квартиры. Когда дело доходит до показа квартиры, нужно быть очень осмотрительными. К вам придут незнакомые люди, поэтому ценные вещи и предметы с видных мест лучше убрать. Как правило, потенциального покупателя интересуют только состояние комнат и коммуникаций, высота потолка, вид из окна. Он может рассматривать комнаты больше пяти минут только в том случае, если предполагается продажа квартиры с мебелью или перепланировка.

При согласии покупателя купить квартиру начинается торг. Постарайтесь выдержать торг. Не надо сразу соглашаться на условия покупателя, этим вы покажете, что готовы двигаться в цене и дальше, чем могут воспользоваться.

Договоренность с продавцом (покупателем). Многие продавцы после вроде бы положительного решения, высказанного на словах, снимают рекламу квартиры, не учитывая, что покупатель может продолжить поиски другого варианта. Поэтому, достигнув договоренности, продавцу желательно решить вопрос о заключении предварительного договора и некоторой предоплате в обеспечение обязательства купить квартиру.

Покупателям же, наоборот, этот вопрос лучше не поднимать, чтобы быть свободными в своих дальнейших действиях. Правда, в этом случае есть риск квартиру упустить, если продавец найдет более выгодного клиента.

Для покупателя квартиры кроме адреса, ценовых характеристик и сроков продажи нужно не забыть оговорить сроки юридического (выписки) и физического освобождения квартиры (вывоз из нее вещей и мебели). Необходимо предусмотреть возможную компенсацию за невыполнение сроков.

Проверка, подготовка сделки, сбор документов. После того как составлены все бумаги и принята предоплата за квартиру, начинается процедура подготовки сделки. На продавца возлагается обязанность собрать полный комплект документов в определенные сроки. Это довольно сложная процедура.

Банк, нотариус, регистрация. Когда все документы на квартиру подготовлены, наступает время обсудить, где и как производить взаиморасчеты. Самый распространенный и безопасный способ, как уже упоминалось выше, — расчет через банковскую ячейку под зарегистрированный на имя покупателя договор купли-продажи квартиры. Процедуру взаиморасчетов нужно обязательно оговаривать заранее, еще в момент передачи (или получения) задатка.

После закладки денег предстоит нотариальное (по вашему желанию) оформление договоров. Сделку также можно оформить сразу у регистратора, без обращения к нотариусу.

Юридическое и физическое освобождение, акт приема-передачи. После того как вы получите зарегистрированные договоры купли-продажи квартиры и свидетельства о государственной регистрации прав, предстоит юридическое (снятие с регистрационного учета) и физическое (вывоз вещей) освобождение квартиры.

Всех этих вопросов можно избежать, обратившись в солидную риэлтерскую компанию, которая возьмет на себя решение Ваших проблем.

Газета "Недвижимость Белоруссии"