Парадоксальная Испания

Популярность испанской недвижимости у россиян проверена годами. А теперь, когда цены значительно стали ниже, прекрасная страна стала еще доступнее. Плюсы Испании сегодня: дешевые предложения, умопомрачительные скидки. Минусы: риск покупки неликвида.

Сегодня апартаменты в новых жилых комплексах продаются со значительными скидками. Однако надо отдавать себе отчет в том, что нужно подобрать себе надежный объект, и привыкнуть к мысли, что жилье приобретено «для себя», а не на продажу.

Бочка меда…

Испания — замечательная страна. У нее есть и море, и солнце, много вкусных фруктов и морепродуктов, здесь сосредоточены известные памятники истории и архитектуры. А что касается покупки недвижимости в Испании, то это своеобразный пропуск в еврозону, что, согласитесь, весьма заманчивая перспектива. Недвижимость — повод для получения мультивизы на пребывание в стране в течение 180 дней по 90 дней в полгода. А также возможность обретения вида на жительство при условии, если собственник открывает свой бизнес в Испании или инвестирует средства в какой-либо проект на ее территории.

Сделка с недвижимостью особой сложности не представляет (об этом — читайте в конце текста), у ипотеки — условия почти шоколадные. Ипотеку в Испании можно получить из расчета 60−70% от стоимости недвижимости, срок кредитования — до 30 лет, под 2−3% годовых. При досрочном погашении кредита расходы составляют 1% от погашаемой суммы. Важно, что не возникнет проблем с получением ипотеки только у тех нерезидентов, чей подтвержденный доход превышает 3500 евро в месяц.

…и ложка дегтя

При всем оптимизме написанного выше, нужно признаться, что, прежде чем покупать недвижимость в Испании, требуется хорошо подумать. Причина — катастрофическое состояние экономики и не менее плачевное — рынка недвижимости. Как объяснил Metrinfo.Ru Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, безработица в Испании достигла 20% и одновременно увеличился госдолг. Ситуация усугубляется тем, что в стране экономика не была диверсифицированной и основным местом приложения труда остается туризм. А в финансовый кризис эта отрасль пострадала очень сильно.

По информации Станислава Зингеля, президента Международного агентства недвижимости Gordon Rock, в период с 2001 по 2006 года цены на недвижимость стремительно росли, рост зачастую достигал в среднем 20% в год. Активный спрос на испанскую недвижимость формировали англичане, ирландцы, россияне и другие. Строительство было очень активно, строились целые города жилых комплексов. Желающих там поселиться было колоссально много. Плюс спросу способствовали «дешевые» кредиты. Также в этот период появилось много инвесторов-спекулянтов. Был создан «мыльный пузырь», который лопнул с приходом кризиса. Количество желающих приобретать недвижимость заметно уменьшилось, многие стройки заморозились, а некоторым застройщикам так и вовсе пришлось уйти с рынка навсегда. «Всего на испанских курортах пустует около 1,5 млн нераспроданных вилл и апартаментов», — говорит Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «Century 21 Запад».

Чем россияне интересуются в Испании

Но внутренние проблемы Испании пока мало беспокоят россиян. По данным Евгения Скоморовского, Испания занимает второе место по числу обращений среди россиян, уступая только Болгарии. «На эти две страны приходится больше 30% всех обращений от наших соотечественников: около 17% - на Болгарию и 15% - на Испанию», — уточняет он.

Как отметила Юлия Титова, директор компании Rentsale, успехом пользуются традиционные регионы: Коста Брава (Барселона), Коста Бланка, Коста дель Соль, Тенерифе. Майорка и Марбелья на побережье Коста-дель-Соль — излюбленные места и наиболее престижные направления для летнего отдыха в Испании, — комментирует Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank.

Россияне одинаково интересуются и скромными апартаментами в многоэтажных жилых комплексах, и роскошными виллами на побережье. А предложений на рынке недвижимости Испании превеликое множество.

Как отмечают эксперты, в последние годы покупателей интересовали новые жилые комплексы, которые превосходили предложения на вторичном рынке по качеству и насыщенности объектами инфраструктуры. Такие предложения сосредоточены на всем средиземноморском побережье страны.

Стартовая цена — от 100 тысяч евро. Виллы, дома, апартаменты — все на продажу

Самые дешевые апартаменты сейчас можно купить немногим дороже 100 тыс. Хотя в среднем, по данным Rentsale, ценовая категория осталась прежней: от 150 до 300 тыс. евро стоят апартаменты и от 300 тыс. евро и выше — виллы.

По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), наибольшей популярностью пользуются апартаменты с 1−2 спальнями до 500 м. от моря.

Предложение с лихвой компенсирует спрос. Юлия Титова (Rentsale), назвала несколько интересных предложений, которые сейчас представлены на испанском рынке. В регионе Коста Бланка (Кальпе) находится комплекс Montesol. Он включает в себя общий плавательный бассейн и зеленые зоны для отдыха. Все квартиры оснащены системой центрального кондиционирования, они трехспальные, с двумя ванными комнатами с гидромассажем, садом, крытым соляриумом и гаражом. Площадь апартаментов от 136,88 кв. м, цена от 220 тыс. евро.

Другой стоящий внимания комплекс — Los Altos del Golf расположен на Майорке. Сейчас начинается предпродажная кампания II очереди комплекса, состоящеей из четырех домов из которых два — двуспальные, а два — четырехспальные. Комплекс находится в 200 м от пляжа Камп де Мар. Дома спроектированы таким образом, что своим дизайном напоминают маленькую, типично испанскую средиземноморскую деревушку с разноцветными фасадами, портиками, широкими террасами, садами. Сам комплекс окружен полем для гольфа. Жилая площадь домов от 111,78 кв. м, цена начинается от 355 тыс. евро.

В Ллорет-де-Мар предлагается новый дом с тремя спальнями, двумя ванными комнатами за 500 тыс. евро. Площадь дома 160 кв. м, есть гараж, участок земли 800 кв.м. Дом расположен в зеленой горной местности недалеко от прекрасного пляжа Кала Каньелес. С террасы открывается вид на море и зеленое побережье. До моря — 1,5 км.

В настоящее время на первичном рынке Испании много предложений со скидками от застройщиков. Например, в ЖК Margaritas-Barea (Vera, Costa Almeria) рядом с морем и с собственным бассейном предлагаются апартаменты со скидкой 23%. Раньше квартира общей площадью 62 кв. м стоила 128 тыс. евро, а сейчас продается за 99 тыс. евро. Квартира состоит из 2 спален и 2 санузлов. В ней открытая кухня американского стиля, полы выложены мрамором. Из главной спальни есть выход на террасу.

Второй пример предложения со скидкой 13% в г. Vera в ЖК Andalus-VerandaAptmt с бассейном, зелеными зонами, теннисными кортами и детской площадкой. В ЖК есть СПА, включающий подогреваемый бассейн, спортивный зал, турецкую баню, сауну и джакузи. Квартиры построены в типичном испанском стиле, состоят из двух спален и продаются с полностью оборудованной кухней. Сейчас квартиру общей площадью 56 кв. м с террасой 10 кв. м можно купить за 162,9 тыс. евро при старой цене 187 тыс.

В Испании также много дорогих предложений, рассчитанных на миллионеров. К слову, как отметила Елена Юргенева (Knight Frank), наибольшей популярностью среди клиентов компании пользуются объекты недвижимости в ценовом диапазоне от 1,5 до 5 млн евро.

Дорогие предложения сейчас очень интересны для определенной аудитории, — подчеркивает Игорь Индриксонс (IntermarkSavills), — так как кризис помог им приобрести эксклюзивную недвижимость в два раза дешевле, несмотря на умопомрачительные ценники.

Цены продолжают падение

По данным Министерства жилья Испании, цены на недвижимость упали на 4,7% за год. Многие эксперты полагают, что падение было более существенным. Цифра в 10−20% более точно отразила бы ситуацию на рынке недвижимости, связанную со сложной экономической обстановкой в стране, — говорит Елена Юргенева (Knight Frank). А по мнению Евгения Скоморовского («Century 21 Запад»), с начала кризиса цены на недвижимость в Испании снизились на 20−30%, а в некоторых регионах, особенно, на побережье Средиземного моря — на 45−60%. Но потеряло в цене далеко не все жилье. Некоторые компании продолжают строительство и продажи, у кого-то совсем плохо дела — кредиты погасить не могут, и не продается ничего, — говорит Юлия Титова (Rentsale).

Снижение цен на недвижимость в Испании привлекает в страну предприимчивых покупателей. И иногда случаются забавные истории. Юлия Титова (Rentsale) рассказала, что в компанию обратился клиент, который интересовался хорошими качественными объектами в ценовом диапазоне в районе полумиллиона евро. Он приехал в Испанию, посмотрел стоящие предложения, а потом поступил, как поп в известной сказке, который решил из одной шкурки сшить несколько шапок. «Вот и клиент наш взял, да и купил „оптом“ банковской недвижимости по дешевке с молотка», — рассказывает она.

Советы покупателям: не попадайте впросак

По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), появляется все больше объявлений о продаже шикарных домов или апартаментов за смешные цены — 40 или 60 тыс. евро на первой линии. Но эксперт подчеркивает — чудес не бывает. Скорее всего, это лишь рекламный трюк, или дом действительно стоит этих денег, но будет снесен через 1−2 года, так как многие постройки на первой линии возведены нелегально и, согласно закону, будут снесены. Поэтому Станислав Зингель (Gordon Rock) советует, обращать внимание на спецпредложения застройщиков, которые часто дают 50% скидку на последние оставшиеся объекты или проводят сезонные акции, предлагая мебель или парковочное место в подарок, что помогает покупателям сэкономить приличные деньги.

Игорь Индриксонс (IntermarkSavills) дает совет, как можно проверить, правильно ли оформлены земельно-имущественные права. Некой страховкой станет приобретение новостройки с помощью ипотеки: «статус земли банк проверит лучше, чем любой юрист». Эксперт говорит, что при покупке недвижимости на вторичном рынке таких проблем практически не возникает. По его словам, рынок «утонул» в предложениях, а цену, заявленную хозяином, можно сбить в два раза.

Что же касается перспектив развития испанского рынка недвижимости, то практически все эксперты, опрошенные Metrinfo.ru, настроены пессимистично. «Мы прогнозируем дальнейшее падение цен на недвижимость в Испании», — говорит Елена Юргенева (Knight Frank). Такого же мнения придерживается и Евгений Скоморовский («Century 21 Запад»). А Игорь Индриксонс (IntermarkSavills) считает, что покупать в Испании недвижимость для собственного проживания выгодно и сейчас и в будущем, так как цены невысокие и продолжают снижаться. Если же речь идет о выгодном инвестировании, то здесь эксперт говорит четкое «нет». «В ближайшие 10 лет на испанском рынке инвесторам будет делать нечего», — уверен он.

О чем еще надо знать, покупая недвижимость в Испании

Сделка без особых проблем. Законодательство Испании позволяет приобретать недвижимость как резидентам, так и нерезидентам. Собственником является тот, кто записан в официальном документе — Эсктритуре (Escritura Publika). Процедура сделки несложная. Покупатель (физическое лицо) получает в местной полиции идентификационный номер иностранца (N.I.E.) и открывает счет в банке, с которого будут переводиться деньги на покупку. Дальше вносится депозит в размере 6 000 евро и объект резервируется. После чего оформляется контракт о намерении покупателя пробрести данную недвижимость, с указанием его стоимости. При подписании контракта покупатель выплачивает 10% стоимости недвижимости (депозит включается в 10%).

Эсктритура — по-нашему это купчая, она подготавливается в течение месяца испанским нотариусом и подписывается продавцом и покупателем в его присутствии. При подписании документа выплачивается оставшаяся сумма денег. После этого покупатель становится полноправным владельцем недвижимости и получает ключи. Завершающая процедура — регистрация недвижимости в территориальном Регистре собственности и получение Эсктритуры. Правда, если недвижимость приобреталась в кредит, покупателю выдается копия документа, а оригинал направляется в банк.

Расходы на приобретение жилья обычно составляет 7,5−10% его стоимости, включая 400 евро за регистрацию в территориальном регистре собственности и нотариальные расходы 800−1000 евро.

За что еще придется платить. Недвижимость в другой стране — это дополнительные расходы. Прежде всего — налоги. Налог на добавленную стоимость при покупке нового жилья составляет 7% от ее цены. Налог на переход собственности (I.T.P.) выплачивается при приобретении недвижимости из вторых рук со ставкой 6%-7% (в зависимости от региона).

При продаже удержание с нерезидентов в счет уплаты подоходного налога составит 3% с суммы договора купли-продажи.

Право собственности на недвижимое имущество порождает обязанность по его содержанию. В Испании налог на недвижимость составляет 1−2% от кадастровой стоимости имущества. Если апартаменты расположены в жилом комплексе, то уборка территории и чистка бассейна потянет еще на 150 евро в год и 70 евро нужно приплюсовать за вывоз мусора. Кроме этого предстоит оплачивать коммунальные платежи.

Для ориентира, примерные расходы на содержание апартаментов площадью 100 кв.м. из двух спальных комнат, двух ванных комнат, зала, кухни, террасы для семьи из трех-четырех человек составляют 600−700 евро в год.

http://www.metrinfo.ru/