Загородный дом: построить самому, купить готовый или участвовать в долевом строительстве?

В последнее время всё больше и больше людей вместо дорожных пробок и суеты столицы предпочитают размеренную жизнь за городом. Одни считают, что целесообразней покупать уже готовую недвижимость, другие — что лучше строить дом самостоятельно. Так или иначе, однозначно на этот вопрос ответить довольно сложно. У каждого варианта есть свои преимущества и недостатки. Какой бы путь не выбрали будущие домовладельцы, в обоих случаях существует ряд нюансов, нуждающихся в разъяснении.

Для начала рассмотрим особенности самостоятельного строительства. Вполне нормально, что перед постройкой, потенциальный домовладелец проанализирует целый ряд проектов, обсудит все плюсы и минусы со своей семьёй, а это не только вопросы, касающиеся строительства, но также вопросы обустройства и комфорта. Построить дом самому довольно непросто. Если не брать в расчёт цены на стройматериалы и работу строительной бригады, есть ещё один немаловажный фактор — время, потраченное будущим застройщиком на строительство; а время — это, как говориться, деньги. И чтобы не стать прорабом на стройке своего будущего дома, наняв при этом с целью экономии бригаду из ближнего зарубежья, нужно заручиться определённым багажом знаний и информации, чтобы стройка не закончилась плачевно.

Некоторые люди заблуждаются в утверждении, что стоимость квадратного метра при строительстве частного дома или коттеджа обойдётся им в разы меньше, чем если бы они участвовали в долевом строительстве или купили готовый дом. Существует целый ряд нюансов, которые значительно увеличивают эту стоимость и о которых нужно знать перед началом строительства.

Во-первых, перед тем, как составить сам строительный проект, следует подобрать и детально изучить участок под строительство, а также определить его соответствие необходимым для постройки критериям. А это и его удалённость от МКАД, и положение в отношении сторон света, и близость водоёма. Также следует продумать организацию пешеходных подходов и автомобильных подъездов к дому, возможное размещение лужайки, террасы, нюансы установки дренажной системы, вопросы безопасности и т. д. Самому осуществить все эти операции, хоть и возможно, но довольно проблематично и затратно с точки зрения свободного времени и потраченных усилий. Но даже если вам это удастся, то возникнет ещё ряд сложностей, которые в расчёт не взять просто не получится.

Кроме всего вышеперечисленного, участок для будущей застройки должен быть оценен на пригодность для строительства дома. А это проведение инженерно-геологических изысканий и геодезическая съёмка. В совокупности это расчёт пропорций и конфигураций участка, проектирование инженерных коммуникаций, определение положения дома к улице и соседним постройкам, расчёт уклона рельефа местности и т. д. При этом нельзя забывать о качестве воды в скважине, плотности грунта и уровне залегания грунтовых вод, способности грунта нести нагрузку строящегося здания и ещё о многих деталях, которые обязательно со временем себя проявят. Поэтому при произведении оценки участка, необходимо постоянное консультирование с профессионалами.

Во-вторых, важно определить и чётко обрисовать сам проект будущего дома. Сюда следует включить его стиль, размеры, количество этажей и помещений, обустройство территории. Также следует просчитать суммарную стоимость работы и материалов. На данном этапе будущему застройщику предлагается три варианта решения этой нелегкой задачи:

1) Застройщик может выбрать готовый проект на свой вкус. Но при условии, если он будет соответствовать участку для строительства. В случае несоответствия, проект может быть изменён и привязан к участку за определённую сумму.

2) Можно остановить выбор на проекте, наилучшим образом соответствующем желаемому и на его основе разработать другой проект, в котором будут учтены практически все возможные пожелания.

3) Может быть разработан индивидуальный проект, теперь уже на сто процентов отвечающий всем требованиям заказчика. Его единственный минус — это довольно приличная сумма денег, которую придётся отдать за услуги архитектора. К плюсам последнего можно отнести то, что дом будет именно таким, каким его хотят видеть будущие владельцы. При проектировании будет взят в расчёт образ жизни будущих хозяев, их возможные планы на будущее, количество членов семьи. Будет рассчитано, куда будут выходить окна, как будет располагаться проход на кухню. Словом, архитектор учтёт всё то, что даже при большом желании нельзя изменить в типовом проекте.

В основном потенциальные домовладельцы, во избежание ошибок выбирают второй или третий вариант.

Следующей фазой является само строительство, которое также, в свою очередь включает целый ряд ступеней. Первое это планировка территории и так называемый нулевой цикл. На этом этапе строится та часть здания, которая находится ниже уровня земли или параллельно ей. Делается подсыпка-выемка грунта, в некоторых случаях намыв территории, укладывается фундамент, строится подвал. Вторая и основная часть включает в себя возведение стен с наружной отделкой, установка перекрытий, прокладывание инженерных коммуникаций, дверей, окон, а также укладка кровли. Заключительная часть — отделка здания изнутри и установка инженерного оборудования, что, собственно и завершает все основные работы. После постройки дома возникает вопрос о благоустройстве участка. План работ здесь включает установку ворот, дорожек, калиток, цветников, скамеек, беседок, газонов и т. д.

Весь процесс, включая разработку проекта будущего дома, строительство и отделочные работы, занимает в среднем от года до двух, после чего дом проверяется на наличие дефектов и сдается в эксплуатацию.

В общей сложности один квадратный метр обойдётся застройщику в 550−600 $. И это только стоимость материалов, земляные работы, планировка участка, подвод коммуникаций и транспортные расходы, которые колеблются в зависимости от расположения участка и его удалённости от МКАД. К этой сумме можно прибавить от 300 $ и выше за стоимость выполнения самих работ. В итоге мы имеем более 900 $ за квадратный метр.

К положительной стороне такого строительства можно отнести тот факт, что дом будет именно таким, каким вы хотите его видеть. Будут воплощены все ваши желания, а доступное для строительства пространство будет использовано с максимальной пользой. Среди недостатков можно выделить потерю огромного количества сил и высокие материальные затраты, так как расходы на строительство дома могут выйти гораздо больше планируемых и порой на порядок выше стоимости готового дома или квартиры. Те, кто уже когда-то строил дом самостоятельно, говорят: «Просчитайте сколько вам обойдётся строительство и умножьте эту сумму как минимум в 2 раза».

Альтернативой самостоятельному строительству может служить покупка готового дома или коттеджа. В основном рынок загородной недвижимости предлагает дома «под отделку» — готовые дома с уже проведёнными коммуникациями, тогда как дома «под ключ» — в большей степени прерогатива людей состоятельных.

Как и в случае с постройкой самостоятельно, покупка дома также в обязательном порядке должна осуществляться с помощью специалиста. Первое, что нужно сразу же выяснить, это хотя бы приблизительный «возраст» дома и время его последнего капремонта. Дома, как правило, усаживаются в течение нескольких лет, что напрямую зависит от материала, из которого они построены. Материал стен задаёт дому определённые характеристики, а также определяет, будет ли дом долговечным и как скоро понадобится делать очередной капремонт. Важное значение имеет и фундамент: если строительная бригада сработала недобросовестно, то при усадке дом может покоситься и в стенах появятся трещины. Необходимо уделить внимание и крыше, ведь непрофессиональные кровельные работы и некачественные материалы могут в будущем повлечь за собой весьма дорогостоящий ремонт вследствие проникновения влаги и повышенной сырости.

Важно помнить, что, как правило, загородные дома не имеют системы центрального водоснабжения. Воду придётся брать из колодца или скважины. В зависимости от её глубины и состава грунтовых вод вода может иметь металлический привкус и содержать тяжёлые металлы, что влечёт за собой дополнительные расходы на систему очистки.

Даже заручившись помощью специалиста, при покупке дома нельзя в полной мере застраховаться от возможных неприятностей. Во-первых, дом, который вы планируете купить, может быть не новый. Это значит, что кто-то в нём уже жил до вас и возможно оставил его не в лучшем состоянии. Во-вторых, даже если он новый, то нет никаких гарантии, что он построен качественно и из надёжных материалов. В-третьих, в отличие от собственного строительства, при покупке необходимо сразу отдать значительную сумму денег, что весьма накладно. Но основным недостатком, а точнее зоной риска, является отсутствие охраны: приходится ставить решётки на окна, устанавливать систему сигнализации и т. д., но даже в этом случае существует опасность ограблений и прочих неприятностей, особенно когда вам необходимо уехать в отпуск и за домом некому присмотреть.

Удачным решением данных проблем стало появление организованных загородных застроек с круглосуточной системой охраны, службой эксплуатации, инфраструктурой — так называемых коттеджных посёлков. На развитых рынках недвижимости, например Москвы и Киева, покупка жилья в коттеджных посёлках уже давно стала популярной. Жители динамично развивающихся столиц хотят уйти от суеты города, жить в спокойном месте в окружении природы, и в то же время сохранить все преимущества и комфорт городской жизни. Коттеджные посёлки обычно строятся в лесопарковых зонах, нередко рядом с озером или водоёмом. В Москве наиболее популярным расстоянием считается коридор в 20−30 км от города.

Сегодня недвижимость такого рода начинает появляться и на Минском рынке. Первые коттеджные посёлки строятся преимущественно по Раковскому и Логойскому направлению на расстоянии до 30 км от МКАД. В зоне от 20 до 30 км идёт строительство посёлков «Бояры» и «Лесная поляна». Чуть ближе, на расстоянии менее 20 км, располагается первый построенный в Беларуси коттеджный посёлок «Форт». Самыми близкими посёлками к кольцевой являются «Солнечный», «Валерьяново», «Новое Тарасово», «Добродеево», «Жуков луг». Интересно отметить, что в некоторых посёлках предлагаются таунхаусы — комплексы малоэтажных домов, совмещённых друг с другом боковыми стенами — что-то среднее между городской квартирой и загородным домом.

Козырной картой каждого коттеджного посёлка выступает инфраструктура, которая превращает будущий посёлок в маленький город с зонами отдыха, культурно-оздоровительными комплексами, тренажёрными залами, площадками для тенниса, футбола и волейбола. В посёлке «Лесная поляна» (www.polyana.by) также планируется построить детский досуговый центр, где жители смогут оставить своих детей под присмотром опытных педагогов. К дополнительным удобствам можно отнести и наличие микроавтобуса, который будет курсировать из посёлка в столицу и обратно, что обеспечит комфорт не только жителям и их детям, но и гостям. Наличие рейсов микроавтобуса планируется в посёлках «Бояры» и «Лесная поляна». Среди прочих преимуществ, следует выделить круглосуточную службу охраны с видеонаблюдением и службу эксплуатации, которая обеспечит чистоту и порядок в посёлке в любое время года.

Для некоторых людей недостатком может показаться единый стиль посёлка и относительная близость домов друг к другу. В то же время, по словам известных архитекторов Павла и Ирины Норко, которые работали над проектированием домов в «Боярах», при грамотном подходе к дизайну, можно одновременно сохранить и разнообразие. Например, в «Боярах» разработано 6 типов домов, которые отличаются друг от друга, хоть и относятся к одному стилю. К тому же у будущих жителей есть возможность самим выбирать вариант внутренней планировки и ландшафтное решение участка.

Дома в коттеджных посёлках варьируются и по проектам и по площади. Сегодня на рынке белорусской недвижимости по организованным загородным посёлкам существуют предложения домов площадью в основном от 150 до 450 кв.м. Наибольшей популярностью в 2010 году пользуются дома 150−200 кв.м. Данному типу домов отдают предпочтение не только вследствие их меньшей стоимости, но и из-за более экономичного их содержания в будущем.

Что немаловажно, цены на дома в коттеджных посёлках под Минском весьма приемлемые: на www.realt.by на сегодняшний день цена за квадратный метр дома начинается с отметки в 799 $ за кв.м. (предложение в «Боярах» www.boyary.by). Средняя цена колеблется в районе 1000 $, а максимальная достигает 1350 $ за кв.м. Важно отметить, что гораздо выгоднее участвовать в долевом строительстве, если имеется такая возможность, причём вступать в строительство лучше на его начальном этапе, так как приближение срока сдачи объекта, как правило, увеличивает цену за квадратный метр.

Среди преимуществ покупки дома в коттеджном посёлке можно выделить следующие:

1) возможность долевого строительства, то есть оплата по частям по мере выполнения работ;

2) развитая инфраструктура и наличие круглосуточной охраны с видеонаблюдением, что обеспечит безопасность;

3) точность расчётов и выгодная цена по сравнению с самостоятельной стройкой, так как вы изначально знаете, во сколько обойдётся дом, и нет риска неправильного расчёта и нехватки средств;

4) нет затрат личного времени и сил; к тому же, всю работу выполняют специалисты своего дела;

5) есть гарантия на дом после окончания строительства, что даёт несомненное преимущество перед покупкой готового дома на вторичном рынке.

В целом, каждый из трёх представленных вариантов имеет свои преимущества и недостатки. Построите ли вы свой дом, купите ли готовый или вступите в строительство дома в коттеджном посёлке — решать только вам. Определите, что для вас имеет ценность, взвесьте все плюсы и минусы и осуществите ваше желание. Удачи вам!