Черногорская земля сегодня

В прошлом году власти Черногории разрешили физическим лицам из других государств становиться собственниками земельных участков. Сейчас спрос на землю здесь так же высок, как и на другие традиционно популярные типы недвижимости. Однако у процедуры приобретения участков есть и свои «подводные камни».

Среди рынков зарубежной недвижимости — особенно курортной недвижимости — безусловным лидером у россиян является более дешевая Болгария. И Черногории сложно бороться с ней за первую позицию в рейтинге спроса. Тем не менее у бывшей югославской республики есть целый ряд преимуществ: черногорский климат очень мягкий, а Адриатическое море является самым чистым в средиземнорском регионе.

Рынок: вчера и сегодня

Кризисный 2009 год, безусловно, оказал влияние на черногорский рынок недвижимости. Если раньше иностранцы (в том числе россияне) активно покупали курортные объекты за ?0,5−1 млн, то теперь наибольшим спросом пользуются апартаменты стоимостью ?50−70 тысяч и коттеджи за ?100−150 тыс. Элитные виллы также остаются востребованными, хотя это единичные случаи.

Многие девелоперские компании перешли от возведения жилых комплексов и особняков к коттеджам и коттеджным поселкам. По словам соучредителя компании MIR Company Сони Семеновой, в настоящее время между квартирами и домами спрос распределяется примерно поровну. Преимуществом покупки квартиры, помимо ее сравнительно низкой цены, является еще и то, что ее значительно проще содержать.

Как считают профессионалы рынка, российские покупатели не утратили финансовых возможностей по приобретению недвижимости в Черногории, однако не все готовы заниматься активными инвестициями именно сейчас.

Цены на черногорскую недвижимость в целом стабильны. Одной из причин этого является некоторый дефицит качественного предложения. В сравнении с началом прошлого года квартиры эконом-класса в новостройках подешевели на 10−15%. Апартаменты на популярном курорте Будва стоят ?1−1,2 тыс. за кв. м, на периферии — ?0,8−0,9 за кв. м. Элитная недвижимость подросла в цене на 5−7%, что может быть связано с уменьшением предложения в этом сегменте, сообщает специалист по продажам компании Adriatik Stroinvest Галина Смирнова.

Падение цен на земельные участки составило до 25%. Как отмечают риэлторы, в период строительного бума землю покупали преимущественно крупные инвесторы, и часть сделок проходили по искусственно завышенным ценам. С притоком частных покупателей владельцы участков снизили цены до уровня, который соответствует их реальной стоимости.

Среди частных покупателей существует высокий спрос на участки под индивидуальную застройку размером 12−15 соток. Правда, многие «лакомые кусочки» земли уже куплены крупными инвесторами, начавшими реализовывать здесь курортные проекты. В качестве примеров можно привести строящийся элитный комплекс Porto Montenegro в Которской бухте и курорт в окрестностях Тивата, который намерена возвести российская компания «Метрополь».

Земельная собственность

Согласно закону, принятому в марте 2009 года, иностранные покупатели могут приобретать земельные участки в Черногории в частную собственность. Исключения составляют лесные и сельскохозяйственные угодья (свыше 50 соток и без построек), памятники культуры, объекты на островах и на расстоянии менее километра от государственной границы, а также объекты стратегического значения.

Однако процедура строительства во многих случаях не регулируется законодательством. Дело в том, что в настоящее время осуществляется разработка новых планов застройки и развития территории, которые должны сменить свои устаревшие аналоги. Пока что обновленные документы приняли только в некоторых регионах страны. Так, в районе Которского залива (Бока-Которска) 17 общин до сих пор не приняли урбанистический план, говорит директор компании Suncana Рlanina Валентина Джибраева. Та же проблема существует и в Барском регионе.

В ряде популярных курортных районов одобрен Генеральный урбанистический план, который регулирует общие положения: на каких участках разрешено строительство, какие типы объектов можно строить. Но так называемые Детальные урбанистические планы, в которых проработаны частные вопросы застройки (например местоположение и подводка инженерных коммуникаций), практически нигде не приняты. Власти обещают, что к осени ситуация в этой сфере значительно улучшится. Однако профессионалы рынка настроены скептически.

В итоге те, кто желает заняться строительством недвижимости на приобретенном участке, должны либо строить на свой страх и риск, легализуя построенный объект «задним числом», либо получать разрешение на строительство в частном порядке. Процедура согласования является довольно трудоемкой и занимает от полугода до двух лет. Черногорские власти пообещали облегчить и ускорить процесс одобрения проекта строительства — правда, конкретные сроки пока не называются.

При покупке земли под застройку необходимо тщательно проверять все документы и обращать внимание на наличие коммуникаций и особенно подъездов к участку. Эта рекомендация, несмотря на свою универсальность и очевидность, особенно актуальна для Черногории, где, по меткому выражению риэлторов, «землю может продавать любой таксист». Однако если пользоваться поддержкой профессионалов, никаких проблем не возникнет.

http://prian.ru