Болгарский рынок недвижимости в преддверии сезона

Ни одна страна не может сравниться с Болгарией по уровню популярности у российских покупателей зарубежной недвижимости. Нынешняя весна совпала с началом оживления болгарского рынка. На первый взгляд рынок затоварен, но студии и небольшие квартиры в готовых комплексах раскупают активно. И хотя номинального роста цен пока не заметно, таяние кризисных скидок уже началось.

Молодо — «зелено»

Кризис принес на болгарский рынок новые возможности для инвестора — цены снизились, а условия продажи стали более дружественными. При этом эксперты советуют проявлять осторожность, особенно на первичном рынке. Но следует отметить, что риск для покупателя уменьшен принятой в Болгарии схемой платежей: при подписании контракта обычно уплачивают лишь 10% от стоимости покупки, а окончательный расчет происходит после ввода объекта в эксплуатацию. Схема поэтапных платежей косвенно способствовала разогреву болгарского рынка в докризисные годы. Например, благодаря ей британцы активно покупали ранние контракты ради коротких спекулятивных операций. Некоторые россияне тоже успели на этом заработать.

При такой схеме инвестор вкладывает около 10% стоимости апартамента на ранней стадии и продает его на более поздней. Если за полгода цена апартамента выросла на 5% (например, со 100 до 105 тыс. евро), то при перепродаже полученный доход от сделки составит 5 тыс. евро. Казалось бы, он не столь велик, но при первоначальном взносе всего в 10 тыс. евро это 50% прибыли за полгода, или 100% в годовом исчислении! Многие приобретали несколько контрактов. Такая стратегия носит название real estate option trading — фактически начальный взнос является опционом на выкуп собственности по фиксированной цене. Проблема подобного инвестора в том, что у него может не хватить денег на следующий транш. Если к моменту внесения очередного платежа недвижимость не подорожала или отсутствует спрос, то инвестор зачастую предпочитает отказаться от дальнейшей игры, потеряв вложенные 10%. Плата за высокую прибыль — высокий риск. Надо ли говорить, что с началом кризиса этот риск реализовался по полной программе?

В докризисные времена приобретение на ранних стадиях строительства составляло чуть ли не половину продаж, говорит Татьяна Васильева, генеральный директор компании ALISA ESTATE Ltd.: «Такие продажи даже получили свое название у болгар: купить „на зелено“. Люди приобретали апартаменты в комплексах, которые еще только намечались, застройщик мог показать лишь документы на землю и архитектурный проект». Владислав Харитонов, директор по продажам московского офиса компании BULGARIAN PROPERTY ADVISORS, утверждает, что в начале строительного бума торговля такими «зелеными» контрактами была основной схемой продаж. Больших готовых проектов тогда еще существовало очень мало, зато было общее ожидание, что цены неизбежно вырастут. Примерно половина россиян покупали ради прибыли, половина — для отдыха. Среди жителей Западной Европы чистых инвесторов было больше.

Спекулянты отдыхают

Сейчас ситуация на рынке радикально изменилась, предупреждают эксперты. «К сожалению, за последние полтора года риск инвестиций на ранней стадии проекта оказался оправданным далеко не во всех случаях, — говорит Т. Васильева. — Есть много застройщиков, которые слишком рассчитывали на деньги частных инвесторов, они не смогли достроить комплексы в связи с резким падением спроса. Кроме того, на данный момент большинство застройщиков снизили цены практически до себестоимости. Поэтому инвесторам, купившим жилье до кризиса, сейчас заработать на перепродаже не удается».

По информации Bulgarian Property advisors, цены на курортное жилье в среднем снизились от максимальных показателей на 25−30%. Причем их уровень сегодня зависит не от стадии проекта и даже не от его качества, а от того, насколько остро девелоперу нужны деньги. Из-за этого возникла парадоксальная ситуация — квартиры в готовых комплексах иногда стоят дешевле, чем в строящихся. Как считает В. Харитонов, сегодня лучше покупать готовое жилье, которое исключает сюрпризы, связанные с качеством строительства, уровнем инфраструктуры и сроками окончания проекта. «Именно завершенные объекты сейчас наиболее востребованы, — говорит Игорь Кукуй, старший советник по продажам компании FORT NOKS Ltd. — Прибыль от их перепродажи можно ожидать через один — три года, когда цены вернутся на докризисный уровень и, наверное, продолжат рост».

Продажи на стадии котлована тоже идут, но только у крупных застройщиков, которые заработали себе имя и заслужили доверие покупателей многолетней работой на рынке, говорят эксперты Fort Noks Ltd. Быстро продаются построенные недорогие комплексы, уверяет Т. Васильева: «К наступлению сезона готового дешевого и более-менее качественного жилья практически не останется, — считает она. — Понимая это, покупатели вновь обратили свое внимание на строящиеся комплексы. И процент таких клиентов повышается с каждым днем». В Bulgarian Property advisors подметили еще одну парадоксальную ситуацию: из-за повышенного спроса на маленькие студии эти небольшие объекты зачастую стоят на 15−20% дороже, чем однокомнатные апартаменты.

Ипотеки нет, но это не проблема

Ипотека для нерезидентов ЕС в Болгарии напоминает мираж — то она есть, то ее нет. Сейчас она, вроде бы, заявлена, но на самом деле получить кредит почти нереально. «Ипотека болгарскими банками для граждан России на сегодня остановлена полностью, правда, многие из них планируют вновь продолжить работу с россиянами, причем в ближайшее время», — говорит И. Кукуй. По данным Bulgarian Property advisors, только на подготовку пакета документов по ипотеке нужно потратить 15−20 тыс. руб., но шансов получить кредит у россиян почти нет.

Однако свято место пусто не бывает: как заверили в Fort Noks Ltd., в отсутствии банковского кредитования большим спросом пользуется недвижимость от застройщиков, предлагающих оплату в рассрочку. По информации В. Харитонова, встречаются уникальные условия, например, в регионе Поморие к северу от Бургаса застройщики предоставляют рассрочку на готовые квартиры сроком до 15 лет при начальном взносе 30%. Первые три года вообще без процентов, а потом ставка составляет от 4 до 9% в год. Оптимальные условия рассрочки можно получить, если внести начальный взнос в размере 40−60%. Правда, и рассрочка нужна не всем, ведь болгарский рынок по-прежнему остается одним из самых доступных. В среднем на покупку болгарской недвижимости российские клиенты тратят 50−60 тыс. евро. Есть, конечно, и более дорогие объекты, например виллы с бассейнами.

Даже если строящееся жилье немного дешевле, в Bulgarian Property advisors советуют покупать готовое. Вот какой пример приводит В. Харитонов. В готовом комплексе 1 кв. м стоит 750 евро, а в строящемся — 700 евро. Однако, купив готовое жилье, вы можете сразу сдать его аренду. И к моменту, когда строящийся комплекс будет введен в эксплуатацию, за счет дохода от аренды разница будет нивелирована. Впрочем, некоторые компании создают дополнительные стимулы для покупателей строящихся квартир. Например, Fort Noks при приобретении апартаментов в строящейся части комплекса в этом сезоне предоставляет бесплатный летний отдых. К тому же эксперты советуют не питать иллюзий по поводу доходов от аренды: как и во всем мире, в Болгарии трудно на этом заработать больше 5% в год.

Купить, чтобы сдать

По данным Fort Noks Ltd., около 20% российских покупателей готовы сдавать болгарское жилье в аренду. На популярных морских курортах для схемы buy to let («купить, чтобы сдать») лучше подойдет не вилла, а квартира в большом комплексе с собственной инфраструктурой и хорошим гостиничным сервисом. По словам В. Харитонова, на Солнечном Берегу в сезон студию на первой линии сдают за 20−30 евро/сутки, квартиру с одной спальней — за 30−40 евро/сутки. То есть при полной загрузке (а это не гарантированно) в месяц выходит 600−1200 евро. Однако если существуют планы сдавать жилье, то об этом стоит подумать уже при покупке. Бывают интересные варианты, например, когда застройщик гарантирует сдачу купленного жилья в течение двух лет и в счет этого дохода предоставляет скидку в размере 15% при цене 1000−1100 евро/кв. м. Собственник сохраняет за собой право отдыхать в своей квартире две недели в сезон и еще один месяц вне сезона.

Сдавать можно самому, развернув собственные маркетинговые «сети» на родине, или через управляющую компанию. При сдаче жилья в аренду на морских курортах приходится учитывать две проблемы: высокую конкуренцию (ведь многие апартаменты принадлежат иностранцам) и сезонность — сдавать можно только с мая по октябрь. Поэтому для тех, кто рассчитывает зарабатывать именно на аренде, имеет смысл задуматься о горнолыжных курортах. Не все знают, что на популярные альпийские курорты в той же Швейцарии и Австрии летом приезжает больше туристов, чем зимой. Аналогичная картина и в Болгарии. Правда, и здесь свои нюансы. Например, в Bulgarian Property advisors считают, что гораздо выгоднее сдавать жилье в Боровеце, хотя в Банско цены ниже. Дело в том, что в Боровеце длиннее горнолыжный сезон, а главное — этот город расположен всего в 70 км от Софии, следовательно, он пользуется большой популярностью у многих жителей столицы (что-то вроде подмосковных Сорочан и Волена). В пик сезона в Боровеце фиксируют полную заполняемость апартаментов.

Договор дороже денег

В статьях о зарубежной недвижимости часто встречается два совета: выбирать правильную компанию и внимательно читать договор. Без дополнительных комментариев оба совета совершенно бессмысленны, поскольку все фирмы выглядят белыми и пушистыми, а то, как надо читать договор, рядовому покупателю и вовсе невдомек. Тем не менее советы эти далеко не праздные.

Навести справки о компании при наличии Интернета не составит труда. Не стоит ограничиваться ее сайтом, полезно также узнать, как давно она работает на рынке, почитать отзывы в блогах и попробовать найти в прессе комментарии специалистов этой фирмы. А вот изучение документов — это, конечно, удел профессионалов.

Как утверждает Т. Васильева, очень важен этап согласования договора. В нем должны быть зафиксированы дата окончания строительства, штрафные санкции, возможность расторжения договора и возврата уплаченных средств. Также надо узнать, что относит застройщик к обстоятельствам непреодолимой силы, по возможности изучить и подписать договор на обслуживание, проверить все параметры приобретаемой недвижимости и обещанной (на словах) инфраструктуры.

Ждать или брать?

Безусловно, любого покупателя волнует вопрос, удачное ли сейчас время для инвестиций или рынок может еще просесть. Болгарская пресса довольно откровенно говорит о риске банкротства сотен мелких строительных компаний. Опрошенные эксперты честно признали, что не обладают магическим кристаллом, в котором можно увидеть будущее болгарского рынка, но привели факты, свидетельствующие о его стабилизации.

В. Харитонов считает: «Этот сезон будет показательным для определения дальнейших тенденций. Сейчас никакой ценовой динамики нет, но если судить по ликвидным проектам, то рынок раскручивается. Те же самые застройщики, которые полгода назад при цене 700−800 евро/кв. м легко предоставляли скидку 15−20%, сегодня ее уже не дают. По сути, неявный рост цен уже начался. Я думаю, что сегодняшние прайсы продержатся еще три-четыре месяца».

Та же ситуация и с рассрочкой, говорят риэлторы. Осенью на Солнечном Берегу легко давали беспроцентную рассрочку на полтора года, сейчас — только на три месяца, а некоторые застройщики даже не предлагают. В целом участники рынка довольно уверенно говорят о том, что ценовое дно уже пройдено. Они констатируют, что продажи этой весной идут активно, а в отношении студий скоро можно будет говорить даже о дефиците. С рынка активно вымываются качественные предложения в готовых комплексах.

Prian.ru