19 февраля в конференц-зале агентства недвижимости «Динас» прошел семинар «Особенности рынка недвижимости России и Беларуси относительно западных рынков».

Семинар проводил Геннадий Моисеевич Стерник, один из наиболее авторитетных российских экспертов рынка недвижимости России. Он приехал в Беларусь по приглашению депутата Минского городского Совета, Председателя депутатской комиссии по строительству, жилищному хозяйству, землепользованию и экологии, заместителя директора ООО «Динас» Шанюкевича Виктора Абрамовича.

В ходе семинара затрагивались вопросы развития и возможности прогнозирования цен на рынке жилья. Автор, в частности, полагает, что есть прямая связь между темпами роста цен на жилье и экономическими показателями: ростом ВВП, ростом доходов населения, что, в свою очередь, зависит от уровня цен на нефть. Таким образом, по мнению Г. М. Стерника, экономика России зависит от мировых цен на нефть.

Вторым фактором, который влияет на цены на жильё, является курс национальной валюты по отношению к доллару. При росте цен на нефть национальная валюта укрепляется, и, соответственно, цены на жильё идут вверх.

Третьим фактором, влияющим на рынок недвижимости, является приток/отток капитала. В 2000-е годы был приток капитала — цены на недвижимость росли. Периоду стагнации (застой) рынка в 2004 году предшествовал резкий отток капитала из страны. И наоборот, приток капитала в 2005—2007 годах подтолкнул цены на недвижимость вверх. В 2008 году начался очередной отток капитала, а к сентябрю разразился ипотечный кризис в Америке. В течение 2009 года отток капитала уменьшался, цены на нефть начали расти, рубль начал укрепляться по отношению к доллару, и, как итог, с лета 2009 года макроэкономическая ситуация в России начала исправляться.

По данным Московской Регистрационной службы, в 2008 году число сделок купли-продажи сократилось на 16% по сравнению с 2007 годом. В 4 квартале 2008 года объем сделок снизился с 6−7 тысяч до 2−2,5 тысяч. Число сделок, заключенных в 1 квартале 2009 г. снизилось на 24% относительно 2008 года. Далее спад прекратился, и объем сделок стабилизировался. В декабре 2009 г. объем сделок был на 34% больше, чем в декабре 2008 г, но на 16,3% меньше, чем в декабре 2007 г.

Всего в Москве за 2009 год заключено 55 000 договоров купли-продажи (для сравнения, в Минске — 10 346 договоров). Это минимальное количество сделок с 1994 года. Кроме того, за 2009 год в России уменьшилась доля ипотечных сделок.

Г. М. Стерник коснулся и рынка строительства жилья.

Источниками финансирования строительства являются: собственные средства застройщика, кредитные средства банков и основной источник -- дольщики. Как правило, подготовка проектной документации и возведение нулевого цикла ведется за средства застройщика. Чем выше готовность объекта, тем выше доверие со стороны дольщиков, тем больше средств компания-застройщик может привлечь на строительство.

С конца 2007 года в России начали снижаться темпы строительства, при том, что в предыдущие годы прирост темпов строительства составлял 15−20% в год. Причиной стали недоверие физических и юридических лиц к девелоперам. И если во всем мире строительство кредитуется банками, так называемое проектное кредитование, то в России проектного кредитования нет: во-первых, у банков нет доверия к застройщикам и во-вторых, застройщики не всегда знают, сколько они потратят на этот проект. 2009 год ознаменовался еще большим снижением темпов строительства жилья в Москве.

При снижении темпов строительства в конце 2007 года и недоверии дольщиков к застройщикам, граждане начали приобретать квартиры на вторичном рынке, тем самым поддерживая спрос. Со 2 половины 2008 года спрос стал снижаться, а предложение расти.

Со временем отложенный спрос активизируется, тем самым выровняется пропорция спрос-предложение. Но так как темпы жилищного строительства снизились, и нового жилья строится недостаточно, то вырастет спрос на вторичном рынке жилья.

В отличие от России, в Беларуси жёсткое госрегулирование выполнения показателей по вводу жилья не позволило снизить темпы жилищного строительства. Кроме того, нет проблемы обманутых дольщиков, и доверие белорусов к компаниям-застройщикам велико. Потому оттока спроса с первичного рынка на вторичный не произошло.

При сопоставлении динамики цен на жилье на вторичном и первичном рынке недвижимости России Г. М. Стерник отметил, что в российских городах цены на вторичном рынке выше, чем на первичном. В Москве — наоборот. Это объясняется тем,

В Москве строится в основном жильё бизнес-класса, что влияет на статистику среднерыночной цены 1 кв м новостройки.

К маю-июню 2009 г. произошла стабилизация цен на рынке недвижимости Росси, отметил Г. М. Стерник. По прогнозам аналитика, в 2010 году будет некая колебательная стабилизация цен с повышением к концу года 5%. Эта же тенденция будет наблюдаться ближайшие 2−3 года.

Стерник Геннадий Моисеевич -- профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова, с 1993 года работает на рынке недвижимости, является членом Национального совета Российской Гильдии риэлтеров, председателем комиссии РГР по аттестации аналитиков рынка недвижимости, сертифицированный РОО оценщик недвижимости, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости. Издал ряд учебных и методических пособий и исследовательских отчетов, регулярно публикуется в научных и специализированных изданиях, имеет 25 авторских свидетельств, более 30 научных публикаций по проблемам рынка недвижимости России.

Имеет сертификаты Института коммерческих инвестиций в недвижимость США, Восточноевропейского фонда недвижимости, Агентства по международному развитию (США), Института экономического развития Всемирного банка, свидетельства Российской Гильдии риэлторов, Международной Московской Финансово-Банковской Школы, Российского общества оценщиков.