Черногория: будут ли падать цены?

Несмотря на почти век изоляции в границах одной — пусть родной, бескрайней и великой — страны, привычка приобретать при возможности приморское жилье за границей вернулась к нам довольно быстро. Можно даже назвать «пул» таких теплых и морских стран, выбираемых россиянами в качестве second-home: Болгария, Кипр, Италия, Турция, Испания, Черногория.

С морем и солнцем ни одна из этих стран особых проблем не испытывает, но именно Черногория, если верить отчету, подготовленному Gordon Rock совместно с More Group International, по итогам 2009 года стала единственной европейской страной, увеличившей приток российских инвесторов по сравнению с 2008 годом.

Количество сделок, по этим данным, по итогам 2009 года на 35% выше, чем по итогам 2008-го. К концу 2010-го рост ожидается еще на 10%. В чем причина такого энтузиазма?

Очевидно, не в последнюю очередь — в ценовой коррекции (30−40% к пиковому 2008 году) и в общем развороте рынка недвижимости лицом к покупателю.

Черногория по итогам 2009 года стала единственной европейской страной, увеличившей приток российских инвесторов по сравнению с 2008 годом

Надо признать, что весь период бума на черногорскую недвижимость, пришедшегося на середину 2000-х, «правда» была на стороне продавца, а энтузиазм покупателей был столь велик, что позволял предлагать им объекты весьма средненьких характеристик, да еще и повышать цену чуть ли не на сделке.

Цены на черногорскую недвижимость, к слову сказать, были довольно высокими до последней четверти 20 века. Как рассказывает Юлия Титова, руководитель департамента зарубежной недвижимости «Бест-недвижимость», до Второй мировой войны, а также в 50−70-е годы цены на жилье в старых кварталах черногорских Котора и Будвы обгоняли цены на аналогичное предложение в Ницце и Северной Италии.

В современной системе координат это были примерно 3000−3500 евро за кв. м. Конец этому периоду процветания положило землетрясение 1978 года. Последовавшие за этим конфликты в странах-соседях окончательно опустили цены в 3−8 раз по сравнению с «золотым веком». Так называемую «рушевину» (участок с обрушенным строением) можно было приобрести за 10−20 тыс. евро.

В более-менее современном виде черногорский рынок недвижимости возник уже в начале 2000-х. В 2003 году черногорская недвижимость стала появляться на российском рынке. Это была в основном «вторичка» сомнительного качества по цене примерно в 500 евро за кв. м; появились и первые новостройки (700−1200 евро за кв. м). Самое дорогое жилье предлагалось в Старом Городе — по 2000 евро за метр.

Ощутимый рост цен начался в 2004-м, одновременно с массовым строительством жилья на береговой линии или, по крайней мере, с хорошим видом на море. К 2005 году цены на жилье или апартаменты в 150 м от моря в среднем находились на уровне 900−1000 евро за «квадрат». В зданиях, расположенных на самой береговой линии, метр стоил от 1000 до 2000 евро, «элитка» в хорошем месте стоила от 3000 евро за метр, некоторые — эксклюзивные — предложения продавались и по 5000 евро за единицу площади.

2006 год стал годом настоящего взлета, который сопровождался бумом интереса со стороны иностранных инвесторов, который случился после референдума по отделению Черногории. Спрос постоянно растет, а цены за один только 2007 год увеличились в 2−2,5 раза, достигнув 2,5−3 тыс. евро за метр в «обычном» предложении, 5−6 тыс. евро — в апартаментах хорошего качества.

В течение 2006−2007 годов рынок поворачивается к покупателю немного не тем местом, каким покупателю хотелось бы. Продавцы взвинчивают цены, руководствуясь собственной фантазией и настроением, покупатели терпеливо сносят такое отношение, сметая все, что выходит на рынок.

К 2008 году Черногория выходит на первое место в Европе по количеству прямых иностранных инвестиций на душу населения. Но на этом виток роста заканчивается: уже к концу года становится ясно, что кризис не обошел этот «инвестиционный рай» стороной, количество сделок в Будве сокращается на 40%, цены на вторичное жилье падают почти вдвое (до уровня в 1,5−2 тыс. евро за кв. м). В прошлом году разброс цен кв. м в новостройках составлял 1,2−3 тыс., средние значения — 1,5−2,5 тыс. евро.

В итоге, как мы видим, с 2003 по 2007 (за 4 года) цены выросли в 4 раза, затем за 2 года — 2008 и 2009 — упали вдвое. Против дальнейшего серьезного падения — серьезное сокращение объемов ввода нового жилья в течение 2008 и 2009 годов, а также природный лимит на самые востребованные участки (протяженность береговой линии в Черногории — всего 290 км).

Вряд ли стоит ожидать и нового бума, но дальнейший обвал цен не более вероятен. В пользу этого утверждения и все возрастающий рост спроса со стороны российских инвесторов, пришедших на смену британцам и ирландцам (до кризиса именно они, благодаря хорошим условиям по кредитованию, формировали основную массу спроса).

Правда, как раз кредит на покупку жилья в Черногории россиянину не получить. Как подчеркивает Елена Некрытова, руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество», хотя местное законодательство и позволяет иностранцам покупать жилье, коммерческую недвижимость, а с 2009 года и землю, но кредитование иностранных покупателей при этом отсутствует. Так что главная клиентская группа для черногорского рынка сейчас — российский средний класс, заинтересованный в инвестициях за границей, но не нуждающийся при этом в кредитовании.

Неприятный момент с отсутствием возможности влезть в заграничную ипотеку в стране, активно позиционирующей себя как предельно близкая России по духу, вере и культуре, смягчается безвизовостью режима (на срок до 30 дней). Кроме того, при покупке недвижимости россиянам предоставляется разрешение на временное проживание сроком от 6 месяцев до года (с возможностью продления). А после 5 лет проживания по временному разрешению можно получить и ПМЖ (что дает право на страховку, работу, пенсионное обеспечение).

Еще один плюс — курс на Евросоюз. Кроме того, как отмечает Мирко Латинович, президент холдинга TradeUnique (реализует проекты в Черногории, России, ряде европейских стран), выбор Черногории как second-home выгоден для россиянина и с точки зрения налогов. Сравнительные данные по ряду европейских стран приводятся ниже в таблице.

Одним словом, Черногория действительно выглядит привлекательной для россиян. При условии что цены на недвижимость здесь больше не будут расти, ориентируясь исключительно на аппетиты риелторов и застройщиков, а инфраструктура и качество строительства подтянутся к общеевропейскому уровню.

Приложение. Сравнение налогов на недвижимость в ряде европейских стран. Данные TradeUnique

В статье использованы данные, озвученные участниками круглого стола «Рынок недвижимости Черногории в период мирового кризиса. Итоги 2009 года».

http://sob.ru