Города Европы на фоне кризиса

Европейские города по-разному переживают кризис, и он по-разному влияет на их рынки недвижимости. Для кого-то он проходит почти незаметно, как для Стокгольма, где рынок остается стабильным. Другие, как Копенгаген, переживают довольно ощутимое падение цен. Третьи, например Мюнхен, Берлин и другие германские города, за счет устойчивости рынка набирают все большую популярность на фоне соседей.

Хельсинки: столица в тени провинции

Пятивековая история Хельсинки сохранилась преимущественно на страницах учебников. Облик же самого города по большей части современный, сложившийся в последние два столетия. Большинство зданий в центре напоминает хорошие качественные сталинки, перемежающиеся с уже современной утилитарной застройкой. Зато в столице Финляндии много зелени и воды. Несмотря на простоту внешнего облика, Хельсинки — очень дорогой город во всех смыслах. Цены на жилье здесь одни из самых высоких в Европе. Руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс утверждает, что средняя стоимость 1 кв. м составляет порядка 5 тыс. евро. В свою очередь, руководитель компании «МИЭЛЬ DPM» Наталья Завалишина называет более скромные цифры — 3500 тыс. евро.

Правда, по заверениям риэлторов, Хельсинки не привлекают иностранных покупателей недвижимости. «Русские приобретают в Финляндии загородные дома на берегах озер. Здесь отличная экология, прекрасная рыбалка и приемлемые цены», — рассказывает И. Индриксонс. По его словам, выбор таких домиков для отдыха в финской провинции огромен и диапазон цен достаточно широк — начиная от 100 тыс. евро за коттедж и выше. «За 350 тыс. евро можно приобрести довольно просторный дом с береговой линией длиной 100 м, на берегу чистейшего озера, с 1 га земли. Сопоставьте теперь это с тем, что предлагает за те же деньги подмосковный рынок», — приводит пример И. Индриксонс.

Главный спрос на финскую недвижимость, естественно, формируют петербуржцы. Из Северной столицы до Финляндии на машине можно добраться за несколько часов. «Среди москвичей также есть определенный интерес к Финляндии, но не такой значительный. Основные причины покупки — это или ведение бизнеса, или получение шенгенской визы», — поясняет Н. Завалишина.

Кризис не очень сильно повлиял на финский рынок недвижимости. «Местные банки не использовали при выдаче кредитов секъюритизацию, поэтому рынок не пострадал», — поясняет И. Индриксонс. По его словам, кредиты на жилье здесь и сейчас продолжают выдавать по докризисным ставкам — около 5%. Правда, по данным портала Global Property Guide, цены на жилье в Хельсинки за последний год все-таки просели. Вторичка подешевела на 7,5%, а новостройки — на 4,5%. Количество сделок с недвижимостью здесь также упало на 17%. Н. Завалишина отмечает, что тенденция к небольшому снижения по Хельсинки и сейчас продолжается. Однако озерная провинция с ее домиками остается стабильным рынком.

Справка:

Столица и крупнейший город Финляндии. Расположен на юге страны, на берегу Финского залива Балтийского моря. Население — более 578 тыс. человек.

Стокгольм: скандинавская сдержанность

Кажется, куда ни пойди в Стокгольме, а рано или поздно выйдешь к морю. И если не брать окраины, то так оно и есть. Город изначально был построен на 14 небольших, не связанных друг с другом островах, откуда можно было перекрыть выход судов в озеро Меларен.

Шведский рынок недвижимости, как и финский, почти не пострадал от кризиса. Рост цен прекратился, но существенного падения тоже не произошло. По данным Global Property, средняя цена дома с двумя-тремя спальнями к концу I квартала в Стокгольме просела на 2,9% (-3,7% in real terms) и составила 166 тыс. евро. В Большом Стокгольме средняя цена домов понизилась более существенно — на 6,3% за год и составила 297 тыс. евро.

Цены на жилье в Стокгольме даже ниже, чем в финской столице: в среднем 3−4 тыс. евро/кв. м, но, несмотря на свою красоту, он мало привлекателен для русских покупателей недвижимости. Доходность от аренды не выше 4%, цены давно обрели стабильность, так что инвестиционная покупка бессмысленна. Здесь приобретают жилье либо сами шведы, либо те, кому это необходимо по делам бизнеса. При этом, как считает президент инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт, российские покупатели тяготеют больше не к квартирам, а к домам в пригороде Стокгольма. «Ведь расстояния до столицы, модной, полной жизни и истории, настолько небольшие, что не имеет смысла проживать в городе, где квартира в 170 кв. м в центре будет стоить около 700 тыс. евро, а дом такого же размера в пригороде — 250−300 тыс. евро», — рассказывает она. Один из наиболее популярных и активно строящихся видов жилья — таунхаусы из сэндвич-панелей. Низкая себестоимость обеспечивает их ценовую доступность. «Это куда более эффективное жилье, чем дворцы из кирпича. За счет стекловаты и других утеплителей обеспечивается более высокое энергосбережение. Эти дома быстро возводят. Они не слишком долговечны, но удобны и недороги», — рассказывает И. Индриксонс.

И. Жарова-Райт говорит, что снять дом на время достаточно сложно, так как арендного рынка почти не существует — опять же из-за высоких налогов на имущество и доход. Зато цены на загородную недвижимость, по нашим меркам, низкие. Так, дачный дом на одну семью можно купить уже за 30 тыс. евро. Дома в городе — если это не Стокгольм — стоят от 85 тыс. Виллы в пригороде Стокгольма — от 150 тыс.

Однако здесь существует достаточно большой рынок социального найма, который позволяет с комфортом жить молодой семье или приезжим, имеющим соцпакет и работу. «При этом несложно получить ипотеку, внеся всего лишь 15% от требуемой суммы. Даже несмотря на кризис, банки дают деньги весьма охотно», — рассказывает И. Жарова-Райт.

В 2008 г. в Швеции отменили налог на имущество, заменив его муниципальным сбором в размере 4500 шведских крон, что составляет около 480 евро, но при этом налог от выгоды при продаже вырос с 20 до 30%.

Справка:

Столица Швеции, крупнейший город. Расположен на восточном побережье озера Меларен. Население — около 810 тыс. жителей.

Копенгаген: законодательный фильтр для покупателей

Копенгаген — один из самых дорогих городов в Европе. Даже простенькое бунгало в кемпинге без удобств, с деревянными кроватями и без белья, туристам предлагают за 18 евро. Хотя в Вене за те же 18 евро можно забронировать отличную гостиницу. В Праге же выбор начинается от 10 евро за ночь.

Вокруг дешевого кемпинга — спальный район, который с первого взгляда легко принять за Алтуфьево или Марьино: стандартные высотные панели, чахлые березки вдоль дороги, автозаправка в качестве главного украшения пейзажа.

Центральная часть Копенгагена — настоящий средневековый город. Мощеные улицы, прижавшиеся друг к другу разноцветные дома, кирпичные арки, увитые плющом и розами, старые церкви с удивительными витражами.

Долгое время цены на местную недвижимость упорно росли, достигнув своего пика между 2006 и 2007 гг. Однако в 2008 г. начался спад, который продолжается по сей день. Средние цены на дом для одной семьи в Дании упали к концу I квартала по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 10,8% и составили 1669 евро/кв. м. Еще больше подешевели квартиры, потеряв за это же время 16% и остановившись на цене 2367 евро/кв. м. Стоимость дачных домов упала на 13,1% — до 2214 евро/кв. м.

Столица пережила еще более резкое падение цен. По сравнению с прошлым годом в конце I квартала стоимость квартир здесь упала на 18,1% — до 2910 евро/кв. м. Средняя цена домов для одной семьи (single-family and terrace houses) снизилась на 16,3% — до 2838 евро/кв. м.

Специалисты Nordea Bank, проанализировав данные о состоянии рынка жилой недвижимости столицы, пришли к выводу, что, в случае если будут выставлены на продажу все квартиры в Копенгагене, каждый третий объект будет реализован со скидкой. Как пишет The Copenhagen Post, 32% квартир, проданных в столице за последний год, потеряли в цене относительно первоначально заявленной стоимости. То же самое касается 11% отдельно стоящих жилых домов. В масштабах всей страны эти показатели составляют 22 и 8% соответственно. Продавцы со всей Дании занимают выжидательную позицию в надежде на возобновление роста цен. Однако, по мнению экономистов Danske Bank, стоимость жилья в Копенгагене продолжит снижаться как минимум до 2010 г.

Справка:

Столица и самый крупный город Дании. Находится на двух островах — Зеландия и Амагер. Население города чуть более 0,5 млн человек, с пригородами — свыше 1 млн жителей.

Мюнхен: баварская стабильность

Окраины Мюнхена — современные аккуратные улицы, созданные словно специально для пешеходов и велосипедистов, банальные многоэтажные дома, все довольно чисто и скучно, и не видно намека на ту роскошную старину, которой можно любоваться на фотографиях в придорожном отеле.

Мюнхен долгое время был одним из красивейших городов Германии. Но Вторая мировая война, во время которой город 71 раз подвергался бомбардировкам, на 80% стерла его с лица земли. Баварскую столицу восстановили, даже сохранив первоначальную планировку улиц, но большая часть старины обратилась в пепел. Теперь это город из тех, о которых принято говорить: «не для туризма, но для жизни».

Мюнхен, так же как и вся Германия, до недавнего времени был неинтересен российским покупателям недвижимости. Однако ситуация начала меняться. Во многом это связано с тем, что местный рынок показал себя весьма стабильно на фоне кризисных катаклизмов. «Особых изменений на рынке недвижимости в Германии не произошло, так как он не был перегретым и стагнировал уже несколько лет. Этому способствовала консервативная политика немецких банков, благодаря которой кредиты выдавали только при подтвержденной платежеспособности клиента, а также защищенность арендаторов на законном уровне. В результате всего около 40% населения в Германии имеют собственное жилье», — рассказывает директор компании JS-Group Immobilien Александр Аврах. Однако сейчас во многих крупных немецких городах ощущается нехватка новостроек.

Несмотря на существующую демографическую проблему (низкая рождаемость), число разводов в стране растет, что требует большего количества квартир. При этом старое жилье не отвечает сегодняшним требованиям немцев. «Новые объекты раскупают уже на стадии проектирования или начального строительства. Особенно это ощущается в крупных городах, таких как Мюнхен, Берлин, Кельн, Дюссельдорф, Штутгарт и Гамбург. В данных местах существует небольшой, но стабильный рост цен», — рассказывает А. Аврах. Причем ранее популярные дома в деревнях теряют в цене, но это связано больше с тем, что спрос на недвижимость растет в городах с развитой экономикой, где есть рабочие места.

Особенно такая тенденция стала заметна, когда значительно подорожало топливо, а налоговые поблажки на поездки на работу на большие расстояния были отменены.

По словам риэлторов, за последний год спрос со стороны россиян на немецкую недвижимость существенно вырос как раз из-за продемонстрированной надежности. Правда, пока наибольшей популярностью пользуется Берлин благодаря своим относительно невысоким ценам на жилье, обещающим в перспективе вырасти. Однако Мюнхен, как один из крупнейших немецких городов, финансовый и культурный центр, также является довольно перспективным рынком в плане сохранения сбережений. «Мюнхен интересен российскому состоятельному покупателю и с точки зрения обучения детей, и с точки зрения ведения бизнеса, и с точки зрения отдыха (близость горнолыжных курортов, отдых в горах) и так далее», — считает Н. Завалишина.

Стоимость квартир здесь колеблется от 1,8 до 15 тыс. евро/кв. м, так что вывести среднее значение по рынку риэлторы затрудняются. Для квартир на окраинах расценки будут примерно составлять 1,8−3 тыс. евро в зависимости от самой окраины и качества жилья. На удачно расположенные объекты цена доходит до 4,2 тыс. А стоимость жилья в престижных районах начинается от 4 тыс. Диапазон цен на дома также весьма широк: от 300 тыс. до почти 2 млн евро. Налог на покупку жилья во всех немецких городах, исключая Берлин, — 3,5% (в Берлине — 4,5%); маклерские услуги в зависимости от региона составляют до 7,14%, включая НДС, судебные и нотариальные издержки — 1,5−2,5%.

Справка:

Столица Баварии и крупнейший город Германии после Берлина и Гамбурга. Население Мюнхена — более 1,364 млн человек.

Вена: недоступная роскошь

Вена просторна, обширна и светла. В отличие от других европейских столиц здесь широкие улицы и просторные площади. Классика, барокко, немного модерна, много эклектики. Архитектура и планировка центра задуманы так, чтобы вызывать не столько восхищение, сколько трепет и уважение — мол, не какой-то европейский средневековый городишко для туристов, а имперская столица!

В Вене гораздо легче представить себя местным жителем, чем в том же Копенгагене. Это город, где приемлемые цены, разветвленная сеть метрополитена, довольно удобный наземный транспорт, большие пространства и много зелени. Правда, не хватает той душевности и уюта, которые так привлекательны в старых городах.

Однако россиянам, даже если они являются большими поклонниками Вены, обзавестись здесь жильем практически нереально. «В Вене действует запрет на покупку недвижимости физическими лицами, не являющимися гражданами Евросоюза. Сделку можно провести только от имени юридического лица, а это слишком сложная процедура, и мало кто из соотечественников захочет с ней связываться. Причем покупка недвижимости на австрийских горнолыжных курортах возможна без каких-либо ограничений», — рассказывает И. Индриксонс.

Местный рынок также не особенно пострадал от кризисных явлений. «По некоторым данным в Вене и сейчас отмечается рост цен на жилье до 4%. Стоимость квартир здесь тоже очень разная, но за 100 тыс. евро вполне можно купить неплохую двушку недалеко от центра. Однако есть предложения и за 1 млн евро. Среднюю цену условно можно обозначить как 2000−2500 евро/кв. м», — говорит Н. Завалишина. По оценкам И. Индриксонса, средняя стоимость 1 кв. м составляет около 3 тыс. евро. Доходность от аренды стандартно невысокая для Европы — 4,4%.

Справка:

Столица Австрии, расположена в восточной части страны. Является одной из девяти земель Австрии. Население Вены — 1,67 млн человек; вместе с пригородами — около 2,3 млн.

Прага: обаяние средневековья

Прага — один из тех редких подарков, которые иногда делает нам история. Благодаря счастливому стечению обстоятельств чешской столице даже после Второй мировой войны удалось сохранить в целости и сохранности весь свой средневековый облик, тот непередаваемый колорит остроконечных башен, силуэтов замков, который пленяет, как чудесные иллюстрации к книге сказок.

Прага весьма популярна среди иностранных покупателей недвижимости, в том числе российских.

«Россияне скупили очень много недвижимости в чешской столице. Хотя этот факт не поддается логическому объяснению. Цены здесь самые высокие в Восточной Европе, примерно такие же, как в Париже.

В среднем стоимость 1 кв. м в Старом городе составляет 4 тыс. евро. Доходность аренды — меньше 4%. Но, несмотря на то что это абсолютно невыгодно, русские любят покупать здесь жилье», — удивляется И. Индриксонс.

Официально покупка недвижимости в Чехии для нерезидентов Евросоюза возможна только в случае оформления объекта на юридическое лицо. На практике существуют обходные пути, которыми покупатели при помощи риэлторов активно пользуются. Правда, кризис вызвал спад спроса, и количество сделок с недвижимостью в Праге за последний год упало на 35%.

К сожалению, кроме эстетического наслаждения, недвижимость в Праге не дает своему иностранному владельцу никаких преимуществ.

Как говорит И. Индриксонс, это даже не облегчает получение визы. «Более того, с весны прошлого года получение чешских виз для россиян изрядно усложнилось. Трудно сказать, с чем именно это связано, но идет много отказов. В том числе и для тех, у кого есть собственная недвижимость в Чехии», — рассказывает он.

Справка:

Столица Чехии, административный центр Среднечешского края. Численность населения Праги — 1,2 млн человек, что составляет около 20% населения Чешской Республики.

http://www.dm-realty.ru/