Монако: стоит ли переплачивать за «дом у моря»

Так называемые намывные (или насыпные) территории, отвоеванные у моря, достаточно распространены в мире. В первую очередь это касается Нидерландов, где почти 40% страны находится на таких землях. В скором времени Княжество Монако, самое маленькое государство в мире после Ватикана, войдет в число стран, на чьей территории есть искусственные острова.

Земля, отвоеванная у моря

Территория Монако составляет всего 1,95 кв.км. При этом с 1958 г. она увеличилась на 20% за счет отвоевания 0,4 кв. км у моря. Тот старый проект «выдвижения» маленького княжества в Средиземное море назывался «Фонвьей» (Fontvieille), и он позволил создать одноименный район новостроек площадью более 20 га, что по масштабам Монако — огромная территория.

Вообще, Монако — это уникальное государство: страна знаменитостей и аристократов, страна казино и гонок «Формулы-1», мировой налоговый рай, символ богатства и престижа. Ко всему прочему, это и страна, обладающая, по мнению журнала Forbes, самым переоцененным в мире рынком недвижимости, опережающая по этому показателю Рим и Париж (чтобы окупить стоимость недвижимости в Монако, нужно более 74 лет, в Риме — более 50 лет, в Париже — более 37 лет).

В конце 2006 г. было объявлено, что площадь Монако станет больше за счет строительства нового искусственного полуострова у северной оконечности побережья княжества. После завершения проекта территория страны вырастет почти на 300 тыс. кв.м. Предполагается, что на новом участке построят дома, офисы, школы и магазины, оборудуют пляж и причал для яхт. Площадь новостроек будет равна 275 тыс. кв.м. Сооружение полуострова должно занять не менее 10 лет.

Выбранный участок является беспрецедентно сложным для освоения — глубина моря там доходит до 45 м. По условию конкурса, использование насыпного грунта исключается — все должно полностью соответствовать всем требованиям по охране окружающей среды.

В настоящее время в княжестве проходит конкурс на лучший проект. Свои 16 вариантов решения этой непростой проблемы предложили ведущие мировые архитекторы. Из них было выбрано 5 лучших, один из которых и будет осуществлен. Уже «определена примерная стоимость проекта — 5−10 млрд евро.

Ценовая ситуация на рынке недвижимости Монако

Стоит ли удивляться тому, что именно в Монако сейчас планируется подобный проект? Конечно же, нет, ведь свободной земли в княжестве уже давно нет. Что касается рынка недвижимости, то предложения вторичного жилья появляются здесь нечасто, а для новостроек сооружение насыпей в море — это вообще единственно возможный вариант. Все эти факторы приводят к тому, что недвижимость в Монако изначально дороже (иногда в 3−4 раза) аналогичной, но расположенной хотя бы в часе езды по Лазурному Берегу.

Понятно, что цены на недвижимость в княжестве безумно высоки.

В настоящее время на рынке недвижимости Монако имеют место предложения в диапазоне от 3 до 30 млн евро. Так, например, единственный пентхаус (трехуровневая квартира Eden Star, расположенная на 9-м, 10-м и 11-м этажах высотного здания), выставленный сейчас на продажу, стоит 30 млн евро. Площадь этого ID-комнатного жилища с панорамным видом на море составляет 1200 кв. м, в том числе площадь жилой зоны — 600 кв. м, территория балконов и террас — 600 кв.м. Таким образом, цена 1 кв. м жилой площади — 50 тыс. евро.

За 14 млн евро продаются прекрасные апартаменты площадью 300 кв. м, расположенные в доме класса люкс Beverly Palace. Здесь 1 кв. м жилой площади с панорамным видом на море стоит более 46,6 тыс. евро.

Апартаменты площадью 309 кв. м, расположенные на территории знаменитой курортной зоны Ларвотто, известной своими пляжами, продаются за 11 млн евро, что эквивалентно 35,6 тыс. евро/кв.м.

Замечательная вилла La Frontiera площадью 300 кв. м, расположенная в тихом спокойном районе, продается за 10 млн евро (33 333 евро/кв.м). А отличные апартаменты площадью 155 кв. м с прекрасным видом на трассу гонки «Формулы-1» недалеко от казино предлагаются к продаже «всего» за 8,7 млн, что в пересчете за 1 кв. м составляет аж 52,4 тыс. евро!

Впрочем, есть варианты и относительно дешевые. Так, например, великолепная квартира площадью 365 кв. м в многоэтажной резиденции Monte Marina, имеющей бассейн с прямым выходом к морю, продается за 4,3 млн, что эквивалентно 11 780 евро/кв.м.

Из «совсем дешевых» вариантов можно назвать квартиру Eden Park, которая продается «всего» за 825 тыс. евро, но ее площадь составляет лишь 55 кв. м (в пересчете это дает 15 тыс. евро/кв.м).

Перспективы роста цен

Цены на недвижимость в Монако растут, и это обусловлено, прежде всего, постоянно увеличивающейся диспропорцией между спросом и предложением. Это удивительно, но «дешевые» предложения за 1−2 млн евро исчезают здесь, едва успев появиться.

Несмотря на сверхвысокие цены на недвижимость в княжестве, поток желающих купить здесь себе жилье не иссякает. Особенно велико превышение спроса над предложением в сегменте haute gamme, и здесь более реально смотрящие на вещи специалисты прогнозируют, что уже в самом недалеком будущем средние цены вырастут до 70 тыс. евро/кв.м.

Рынок аренды жилья

Владение элитной недвижимостью в Монако не только льстит самолюбию ее обладателя, но и может приносить неплохой доход за счет сдачи в аренду, которая отличается своей спецификой. Дело в том, что потенциальные клиенты здесь — это люди только с высокими и сверхвысокими доходами. При этом в Монако востребованы любые виды жилья. Ставки аренды тоже сумасшедшие. К примеру, шикарные апартаменты с 5−6 комнатами могут обойтись клиенту в 15 тыс. евро ежемесячно. За 10 тыс. евро/месяц можно арендовать 4-комнатные апартаменты, за 4−8 тыс. — 3-комнатные, за 2,5−4,5 тыс. — 2-комнатные апартаменты, за 1,5−2 тыс. евро/месяц — качествен¬ную студию. А вот, скажем, в дни престижных и безумно интересных гонок «Формулы-1» квартиры с видом на трассу сдаются по цене до 1000 евро/день.

Кто покупает жилье в Монако

До недавнего времени жилье в Монако покупали в основном итальянцы, однако теперь их потеснили северные европейцы и англичане. Отмечается также присутствие на рынке богатых представителей стран Ближнего и Среднего Востока, а вот количество соседей-французов, имеющих недвижимость в Монако, весьма ограничено.

Что касается так называемых «русских», к которым традиционно относятся все граждане бывшего СССР, то они в Монако представляют серьезную и состоятельную клиентуру, которая предпочитает приобретать шикарные квартиры большой площади и виллы. Своим размахом и страстью к роскоши «русские» лишь способствуют дальнейшему взвинчиванию цен на недвижимость. По оценкам, доля «русских» в числе иностранных владельцев недвижимости в Монако составляет около 20%.

Недвижимость в Монако очень привлекательна для иностранцев еще и по той причине, что фискальная система княжества подразумевает отсутствие налогов для своих резидентов, то есть для всех тех, кто проживает на его территории не менее 180 дней в году. Немаловажно и то, что анонимность банковских вкладов в Монако строго охраняется. Именно поэтому княжество является чем-то вроде «налогового приюта» для частного капитала мировой элиты.

От вида на жительство до резидента

Итак, как мы уже поняли, в Монако дорого все, и особенно недвижимость. Однако само по себе приобретение недвижимости в княжестве не дает ее владельцу автоматического права на получение вида на жительство (Permis de sejour). Это отдельный правовой путь, длящийся, как правило, от 5 до 7 месяцев, и в нем основными (но не единственными) критериями являются достаточные денежные средства для жизни в Монако и наличие жилья. Поданные документы тщательно проверяются властями, а после проверки заявитель получает первоначальный обновляемый вид на жительство сроком на один год.

Следует отметить, что решение вопроса на получение вида на жительство в Монако для граждан ЕС проходит значительно проще, чем для россиян.

Лишь после трех лет проживания в Монако иностранец может получить карту обычного резидента (Carte de resident ordinaire), а после десяти лет проживания — карту привилегированного резидента (Carte de resident privilegie).

Подчеркнем еще раз: вид на жительство в Монако можно получить только в случае приобретения там недвижимости. Недвижимость в княжестве необходима также и для того, чтобы открыть или зарегистрировать здесь свою компанию.

При создании своего бизнеса в Монако уставной капитал компании (SocieteAnonyme Monegasque) не может быть меньше 150 тыс. евро. Налог на капитал, уплачиваемый компанией при регистрации, составляет 1%. При этом фирма может быть образована только с разрешения правительства Монако — разрешение дает государственный министр, после чего его должен утвердить Государственный совет.

В соответствии с законом гражданство Княжества Монако приобретается не только при натурализации после проживания в стране более десяти лет, но в ряде других случаев -например, при браке с гражданином (кой) Монако после пяти лет совместного проживания или при даровании князем Монако гражданства за особые заслуги специальным ордонансом (каждый год отмечается около десяти таких случаев).

Важным моментом является следующее: при приобретении гражданства Монако необходимо обязательно отказаться от своего прежнего гражданства.

Вид на жительство в Монако предоставляет его обладателю еще и право на неограниченное по времени проживание на территории страны, право на безвизовый въезд во все страны шенгенского соглашения и Швейцарию, а также право на обучение детей в странах шенгенского соглашения.

Не только монегаскам

Но вернемся, как говорят французы, «к нашим баранам». Собственно, так говорят не только французы, но и монегаски (жители Монако), и для этого им вовсе не обязательно читать произведения Мольера. А более конкретно — вернемся к предполагаемому строительству искусственного полуострова в Монако. Как мы уже поняли, цена 1 кв. м жилья в княжестве уже сейчас доходит до 30−50 тыс. евро. При этом необходимо помнить, что любое строение на месте, которое профессионалы называют «первой линией», вне зависимости от его состояния обходится покупателю на 20−30% дороже, чем аналогичное сооружение в нескольких десятках метров от моря. И это логично: люди готовы платить больше за возможность забыть обо всех заботах, наслаждаясь южным солнцем и видом ласкового моря прямо из окна.

Но вот вопрос: во что превратится «первая линия», если прямо перед домом в течение нескольких лет будет вестись строительство? Какой она станет после его завершения? Второй, третьей, четвертой? И какова будет цена жилья, из окон которого откроется живописный вид… на 275 тыс. кв. м создаваемых квартир и офисов?

Кстати, этот вопрос актуален не только для владельцев жилья в Монако. Как известно, скоро список обладателей намывных территорий должна пополнить и Россия, которая объявила о своем намерении построить в Сочи искусственный «Остров Федерация». Планируемая длина острова составит 2,5 км, а ширина — 1,5 км. Площадь жилой застройки на острове превысит 0,7 млн кв. м, площадь объектов рекреационной недвижимости — 2,0 млн кв.м.

http://miridom.ru/