Изменения в законодательстве вынуждают продавцов снижать цены на участки

В июле и августе традиционно совершается максимальное количество сделок с земельными участками. Однако в нынешнем году, как полагают специалисты, пик активности покупателей и продавцов сместится к октябрю-ноябрю.

Для начала напомним, что с 1 января 2007 года в Беларуси граждане не смогут продавать пустующие земельные участки. А приобрести землю под строительство индивидуального дома можно будет либо на аукционе, либо на льготных условиях у местного исполкома, если заявитель является нуждающимся в улучшении жилищных условий. Эти новшества введены Указом президента РБ от 28.01.2006 г. № 58 «О некоторых вопросах изъятия и предоставления земельных участков», вступившим в силу с 1 мая текущего года.

По словам директора агентства недвижимости «Загородный дом» Владимира Чернушевича, в первые месяцы после выхода указа на земельном рынке наблюдалось затишье. Приобретались преимущественно дешевые участки, тогда как дорогими если кто-то и интересовался, то в основном с целью прицениться. Затем активность покупателей еще больше снизилась. Все заняли выжидательную позицию, за исключением считанных покупателей, которых интересовали исключительно престижные площадки. А с начала июля количество реальных покупателей стало быстро возрастать.

Впрочем, в том, что именно в июле-августе совершается самое большое количество сделок купли-продажи земельных участков, нет ничего необычного. Зима для земельного рынка — это традиционно мертвый сезон. Весной рынок начинает оживать: увеличивается предложение, а вместе с ним и цены подрастают. То есть участки, поступающие на продажу в этот период, предлагаются уже по более высокой цене, чем, например, предыдущей осенью. Весной оживляются и покупатели.

Но в этот период реально продаются только престижные участки и самые дешевые. Остальными вариантами покупатели интересуются, однако до сделок дело, как правило, не доходит. «Потому что покупатели знают, что, как минимум, до июля продавцы все равно будут держать цену и торговаться с ними бесполезно, а вот в июле-августе они становятся более сговорчивыми, — пояснил В. Чернушевич. — К тому же, приступив к поиску подходящего варианта в апреле-мае, к июлю покупатели уже хорошо владеют ситуацией. Они знают, что где продается, где реальные цены, а где завышенные, с кем следует торговаться, а с кем можно и согласиться».

И действительно, продавцы, которые не смогли продать свои участки до конца июня, в следующем месяце, как правило, снижают цену. Иными словами, к этому моменту интересы продавцов и покупателей сближаются, и как результат — в июле-августе заключается максимальное количество сделок.

Но так было в предыдущие годы. В нынешнем же году, по мнению В. Чернушевича, пик активности сделок придется на октябрь-ноябрь, что, безусловно, является реакцией участников рынка на Указ № 58. Именно к этому моменту у продавцов иссякнет запас времени на то, чтобы избавиться от участка с минимальными потерями, если они все-таки решили не заниматься строительством. А у покупателей закончится лимит времени на ожидание снижения цен. Ведь после Нового года, если ты не очередник, свободный участок можно будет купить только на аукционе. А когда такие аукционы начнут проводиться и как часто, что собой будут представлять лоты, никто не знает.

Что же касается сегодняшнего состояния рынка, то его можно сравнить с подготовкой к прыжку. Рынок разогревается, чтобы в октябре-ноябре бить рекорды по количеству сделок. Как заметил директор агентства «Загородный дом», многие продавцы, которые отказались от желания строиться, уже пошли на снижение цены, видя, что покупателей все нет, а срок, отведенный на освоение участка, медленно подходит к критической отметке. Кстати, по словам В. Чернушевича, некоторые землевладельцы уже получили предупреждения от местных властей, что если в течение определенного времени они не приступят к строительству, то участки будут изыматься.

В то же время отдельные продавцы по-прежнему упорно держат цену, что вряд ли целесообразно. Например, в поселке Дроздово в 2 километрах от Минска некоторые землевладельцы выставили участки за 40 тыс. USD и ждут. Но это завышенная цена, считает В. Чернушевич. Пока не найдут новых хозяев участки по 25 тысяч (а таких сегодня в этом поселке немало), хозяевам 40-тысячных не на что рассчитывать. И не исключено, что к концу года они будут вынуждены соглашаться на 20 тысяч. То есть в выигрыше окажется тот, кто, не дожидаясь осени, сможет продать участок в этом поселке за 25 тысяч, предполагает В. Чернушевич.

Аналогичный пример — Боровляны. Так, в микрорайоне Опытный до недавнего времени участки продавались по 1−1,5 тыс. USD за сотку, а сейчас — не более 1 тысячи. Некоторые продавцы уже согласны и на меньшее: участок площадью 15 соток продать за 10 тыс. USD. Потому что в этом районе нет инфраструктуры, участков много и только треть из них освоены. То есть рынок оказался перенасыщенным предложением земельных наделов, расположенных в Опытном. Соответственно, в выигрыше окажутся те продавцы, которые продадут участки сегодня, пусть и не слишком дорого: в ноябре остальные рискуют не получить и нынешних сумм.

Следует отметить, что у тех, кто все же решил строиться на недавно приобретенной земле, положение тоже весьма неустойчивое. Строительный сезон заканчивается, и у них есть шанс уже весной попасть в списки застройщиков, которые своевременно не приступили к освоению участков. А чтобы не пополнить ряды претендентов на изъятие земельных наделов, нужно до зимы успеть согласовать проект, получить разрешение на строительство, сделать паспорт застройщика, сдвинуть грунт и смонтировать фундамент. Все это можно, конечно, успеть, но есть одна проблема. На рынке индивидуального жилищного строительства образовался серьезный дефицит стройматериалов. Люди обивают пороги заводов ЖБИ в надежде купить фундаментные блоки, но производители ничего не могут им предложить: у одних цементный голод, у других заказы расписаны на много месяцев вперед.

Кстати, в нынешнем году списки реальных застройщиков пополнились и за счет тех, кто ранее приобрел участки с целью их последующей реализации. После выхода Указа № 58 стало ясно, что продать землю с выгодой в следующем сезоне не удастся и нужно либо найти покупателя сегодня, то есть до конца года, либо приступить к строительству. Некоторые избрали второй вариант.

Как видим, Указ № 58 не только стимулировал процесс включения пустующих участков в гражданский оборот, но и подтолкнул цены на них к снижению до разумного уровня. Еще один несомненный плюс документа — это то, что теперь участки приобретаются реальными застройщиками, теми, кто серьезно намерен строить дом, что, несомненно, приведет к уменьшению количества недостроенных объектов. Нормы указа также явились стимулом для развития индивидуального жилищного строительства. Все это, безусловно, пойдет экономике на пользу.

Активизация индивидуального строительства будет на руку и строительной отрасли. Но здесь огорчает ее неготовность «переварить» возросший спрос на некоторые виды стройматериалов.

Белорусы и рынок