От 3 до 89 евро за метр и нехватка арендаторов — новые офисные реалии Минска

В феврале 2026 года в Минске на выбор арендаторам доступно более 200 тыс. разнообразных офисных площадей в более чем 120 объектах недвижимости. Преобладающая часть из них, как по количеству объектов, так и по объему площадей, приходилась на бизнес-центры — соотношение примерно 4 к 1.

В разрезе классов качества (А, В+, В и С), преобладают офисы классов B+ и В, совокупно занимающие более 80% предложения из сегмента бизнес-центров. Столь массивное преобладание качественных (В+) площадей обусловлено выходом за последние несколько лет новых бизнес-центров, которые по причинам ограниченного спроса, все еще остаются незаполненными.

За 2025 год существенных изменений, как количественных, так и качественных, по части предложения офисов, не отмечено. Объем их предложения остановил свое снижение во второй половине 2024 года и до настоящего времени балансирует примерно на одном уровне, что отчасти указывает на исчерпание внутреннего столичного (или даже, национального) ресурса спроса со стороны арендаторов. А значительного притока арендаторов из-за границы, по-прежнему, не наблюдается. Точечные сделки аренды не в счет — они были всегда и не формировали мощную волну, как например, это делали в доковидный период, IT-компании, выступавшие основным массовым потребителем офисов.

Какой выбор среди маленьких офисов

Минимальные площади офисов (от 10 до до 20 кв. м.) можно найти в 12 бизнес-центрах и 4 зданиях иного назначения. Диапазон ставок аренды на такие площади варьируется от 6 EUR до 38 EUR за кв.м. с учетом НДС, со средней ставкой на уровне 15 EUR\кв.м. с НДС.

Столь широкий диапазон обусловлен как особенностями местоположения, так и качественными характеристиками объектов. Самые высокие стоимости аренды характерны для объектов из центра города и\или имеющих одного собственника и современное техническое оснащение. Например, наличие кондиционирования (пусть не централизованного, но хотя бы сплит систем), на сегодняшний день, это считается базовым условием. В то же время, преобладающее большинство маленьких офисов находится в бизнес-центрах бюджетных классов С и В.

Но наиболее востребованными площадями являются от 50 до 200 кв.м., предложения которых можно найти, как минимум, в 30 бизнес-центрах. Оговорка «как минимум» применена по причине того, что более объемных площадей еще больше, но это не значит, что собственник будет готов (сможет) выделить из них под вас отдельные 50−100 кв.м. И дело не только в желании дробить площади на маленькие, но и в планировке, помещения которой начинаются от 70−80 кв.м.

Особенности тяжеловесного предложения

Предложений объемных площадей (более 3 000 кв.м.) также есть выбор и в разных локациях города — от 3 000 до 17 000 кв.м. По части стоимости аренды в сегменте тяжеловесов сложно вывести объективную среднюю, поскольку все зависит от запрашиваемой площади. Но в качестве ориентира для площадей более 1 000 кв.м. можно использовать 9−10 EUR с НДС для качественных офисов класса В+. В то время как для премиального класса А, ставки будут выше.

Если на первом месте стоит необходимость минимизировать бюджет на аренду без уменьшения объемов площадей, то следует обратить внимание на здания, отличные от бизнес-центров. В них также можно найти большие офисы, но по ставкам существенно ниже: порядка 7 предложений совокупной площадью от 3 000 до 7 000 кв.м. и средней ставке аренды в районе 6−7 евро за кв.м. с НДС. И что немаловажно, ряд из этих объектов располагается в центре города, но при этом может потребовать проведения чистового ремонта со стороны арендатора.