Меньше продаж было только в ковид. Разбираемся со сделками декабря 2025 года и даем прогноз

Поскольку итоговые данные по сделкам декабря уже на руках, то кратко зафиналим итоги 2025 года:

Факт 1. Продажи просели не только в декабре…

но и в целом за весь 2025 год. Особенно видна разница по сравнению с последними годами (см. диаграмму ниже): 16 500 сделок за 2025 год против 20 000 за 2024 и 18 500 за 2023 год. Но не паниковать: 2024 и 2023 годы были рекордными по части продаж, и поэтому так сильно оторвались от 2022 (16 000 сделок) и более ранних годов (<14 800 сделок). Понимая это, можно сказать, что 2025 год находится ровно посередине между этими периодами, а значит его продажи все еще можно назвать достаточно высокими.

Ежемесячно в 2025 году в среднем регистрировалось практически 1 400 переходов права собственности на квартиры (сделок). Активнее всего были октябрь, август и июль. А самыми слабыми — январь, ноябрь и апрель. И если от января это ожидаемо, то откровенно провальные показатели ноября заставляют задуматься. Особенно глядя на весьма посредственный декабрь — месяц, когда и продавцы и покупатели всегда стараются успеть до конца года решить жилищный вопрос.

Факт 2. Цены выросли (не) сильно

Если сравнить цены в начале и конце года, то получим впечатляющую цифру +22%. Глядя на нее, возникает резонный вопрос — откуда такой рост? Или говоря проще — откуда у людей деньги?

Все просто — снизившийся за прошлый год на 17% обменный курс доллара, сделал квартиры для покупателей дешевле и позволил ценам так сильно вырасти. Поэтому если от 22% роста цен отнять 17% снижение курса доллара, то получим «чистое» подорожание квартир в Минске за 2025 год всего на 5%.

При этом в течение года ежемесячный рост цен в среднем был на уровне 1,5%, то в декабре он снизился до 0,7%.

Декабрь в деталях

Количество сделок

Всего за декабрь было зарегистрировано 1315 сделок, что значительно ниже показателей последних двух лет: -15% к декабрю 2024 года и -24% к декабрю 2023 г. За последние пять лет меньше продаж было только в декабре наполненного стрессами 2020 года — 950 сделок.

По-прежнему со значительным перевесом лидируют в продажах однокомнатные квартиры (45%). Но это не самая их большая доля за 2025 год — максимум был зафиксирован в октябре, когда на долю однушек пришлось 49% всех проданных квартир. На двухкомнатные квартиры приходится стабильно порядка 32% сделок.

В зависимости от года постройки дома, первенство продаж сохраняется за типовыми панельками 70−90-х годов, на долю которых приходится более 35% всех сделок. И с начала года этот показатель вырос на 3%. Это значит лишь то, что покупатели выбирают эти, уже возрастные дома, не сердцем, а кошельком — как более доступную альтернативу желанной новостройке. Типовые панельки более доступны по цене, но при этом не стеснены по площади, как хрущевки. И, что немаловажно, их можно найти в большинстве локаций Минска.

Интересный факт: панельки из СССР доминируют в продажах квартир с двумя и более комнатами — там их доля варьируется от 37% до 44%. В то время как в сделках с однокомнатными квартирами в лидерах дома в возрасте до 5 лет — 34% сделок с однушками.

Эти же дома являются лидером по росту рыночной доли: если в декабре 2024 года они занимали 18% в сделках, то в декабре 2025 года — уже 22%. Причина в том, что они все еще воспринимаются «новостройками», но при этом зачастую продаются без чистового ремонта. Последний факт делает их стоимость более доступной (по крайней мере, при покупке), чем у квартир в домах 2010−2020 г. п., которые уже имеют чистовую отделку и более высокую стоимость. Полагаем, что эта одна из причин, по которой продажи квартир в домах 10−15 возраста за год просели на 6%.

Объемы продаж хрущевок \ брежневок уже который год держатся стабильно на уровне 15−16% от общего количества сделок. И декабрь прошлого года не стал исключением — совокупно за месяц нашли нового собственника 190 квартир, что примерно составляет 1\3 от предлагавшихся на продажу в декабре хрущевок. И это хороший показатель, свидетельствующий о не самой высокой конкуренции среди продавцов в этом сегменте. Для сравнения, квартир в возрасте 10−15 лет продается столько же, а выставляется на продажу практически в 3 раза больше — вот где высокая конкуренция.

Интересный факт: больше всего возрастные пятиэтажки востребованы покупателями двухкомнатных квартир (25−27% от проданных двушек), в остальных случаях доля хрущевок варьируется от 7% (трешки и четырешки) до 10% (однушки).

Цены

В течение 2025 года цены росли неравномерно: от 0,5% в июле до 3% в августе, что наглядно показывает, насколько в рамках сделок конкретного месяца на статистику цен оказывает влияние выборка проданных квартир. И для объективного анализа цен и выделения того или иного тренда, следует рассматривать, как минимум сделки за квартал.

Если говорить, исключительно про декабрь, то он удивил не только отсутствием всплеска сделок, но и снижением прироста цен — всего лишь +0,7%, что ставит его на второе место после мая. А еще, интересным поведением цен: минус показал старый жилой фонд (сталинки и хрущевки) и их противоположность — квартиры в домах моложе 2010 г. п. В то же время стабильный рост цены показывают квартиры в домах 2000−2010 гп., как наиболее сбалансированные по цене и возрасту. Панельки 90-х без минуса, стабильны в цене.

Если разобраться в деталях, то прирост цен отмечен только благодаря трехкомнатным квартирам: от +3% до +4% к цене показали все типы квартир, кроме сталинок и панельных 9-этажек.