«Продавать деревенские дома за 3% экономически нерентабельно для агентств». Мнение о новом законе

Риэлтерские услуги состоят из двух блоков: отдела продаж и юридического отдела. В первом, в основном, работают агенты по операциям с недвижимостью. Агенты изучают рынок недвижимости, знают рыночные цены на квартиры, дома, коммерческую недвижимость, встречаются с потребителями, выявляют, в том числе, неправовые потребности потребителей (продать квартиру быстро, выгодно, комфортно, купить подходящий объект и т. д.), консультируют потребителей как улучшить жилье с минимальными вложениями, чтобы быстрее и выгоднее его продать, покупателям помогают найти подходящий вариант по заданным критериям, совершают холодные звонки, мониторят интернет в поисках объектов, фотографируют и презентуют объект, подготавливают материалы для рекламы объекта, отвечают на звонки и готовы выехать на показ практически 24/7, наполняют базу объектов недвижимости агентства и т. д.

Юридический отдел в основном состоит из риэлтеров и отвечает за юридическое сопровождение сделок. Их задача, чтобы ни одна сделка не была впоследствии признана судом недействительной. Риэлтер из юридического отдела сосредоточен на оформлении предварительного договора купли-продажи с согласованием условий предстоящей сделки, изучением документации по объекту, собственнику, проживающим и лицам, чьи согласия необходимо получить для совершения сделки. В первую очередь его цель − проведение безопасной сделки. Нельзя рассеивать его внимание функциями агента по операциям с недвижимостью из отдела продаж.

Предлагаю сохранить профессию агентов по операциям с недвижимостью или отменить образовательный ценз по признаку наличия высшего образования и предоставить возможность агентам со средним специальным образованием сдать экзамен и получить свидетельство об аттестации риэлтера. Экзамен не должен быть сложным. Агенту (риэлтеру из отдела продаж) не нужны глубокие знания юриспруденции. Его основные компетенции коммерческие, а не правовые: понимать потребности потребителя, знать, что продается и по каким ценам на рынке недвижимости, его тенденции, спрос и предложения, проводить переговоры, регулировать эмоциями сторон сделки, уметь совершать холодные звонки и т. д.

Прошу провести аттестацию действующих риэлтеров с учетом сроков действия их свидетельств об аттестации, а не в течение шести месяцев как это предусмотрено статьей 33 проекта Закона.

При этом отмечу, что проект Закона имеет и ряд положительных новаций.

1. В статье 27 закрепляется право риэлтерских организаций запрашивать и получать информацию от широкого круга государственных органов и иных организаций. Особенно важно иметь доступ к выпискам из БТИ, справкам из РСЦ, справкам из наркологии/психиатрии, сведениям из ЗАГСа о заключенных браках. Это улучшит сервис риэлтерских компаний и расширит возможности для тщательной проверки объектов и проведения безопасных сделок (с низкой долей вероятности признания сделки недействительной).

2. В статье 9 закрепляется создание Палаты риэлтеров — органа самоуправления. Надеюсь, Палата станет действительно саморегулируемой организацией, и в интересах риэлтерского сообщества будет реализовывать предусмотренные статьей 10 компетенции. Важно чтобы размер взносов был небольшим и учитывал финансовые возможности региональных компаний. Финансовая нагрузка большая: НДС, налог на прибыль, налог на рекламу, ФСЗН, страховой взнос, комиссионные и зарплаты сотрудникам, реклама объектов и агентства, аренда и т. д.

3. В статье 19 закрепляется, что риэлтером может быть физическое лицо с любым высшим образованием. То есть, отменяется ограничивающие возможности требования к определенным видам высшего образования (юрист, экономист, инженер в сфере строительства).

Я бы предложил дополнить проект Закона следующими пунктами:

1. Предоставить возможность заключать договоры на оказание риэлтерских услуг с потребителями онлайн, а не только при личной встрече в офисе.

2. Отменить НДС. Насколько мне известно, юристы-лицензиаты, нотариусы, адвокаты, ЗАГСы НДС не платят.

3. Предоставить возможность заключать договоры на оказание риэлтерских услуг по продаже недорогих объектов недвижимости (например, деревенский домик за 5−10 тысяч долларов США) по тарифам в базовых величинах как для покупателя (подбор варианта, согласование условий предстоящей сделки и т. д.) и по согласованию с Потребителем насчитывать, например, 100 базовых величин. Продавать такие объекты за 3% экономически нерентабельно для риэлтерской компании, а помощь потребителям оказывать надо.