Недвижимость Беларуси — Новости недвижимости — Аналитика — В Минске купили квартир на миллиард долларов! Что творилось на вторичке в 2023-м и что будет с ценами в 2024-м

В Минске купили квартир на миллиард долларов! Что творилось на вторичке в 2023-м и что будет с ценами в 2024-м

28.12.2023 9074

Татьяна Плескацевич

Подходит к своему концу 2023 год — один из самых интересных в истории столичного рынка жилья. Почти каждый месяц мы писали о рекордном количестве сделок, следили за ценами и наблюдали за возрастающим влиянием доступных кредитов на спрос. Сегодня мы проанализировали, что происходило со вторичным рынком последние 11 месяцев и попробовали спрогнозировать несколько сценариев развития ситуации на следующий год. Подробности — в аналитике Realt.

Нет сомнений, что 2023 год окажется самым результативным с точки зрения покупательской активности. Только за 11 месяцев 2023 года заключено больше сделок купли-продажи в Минске, чем за весь 2022 год и больше, чем когда-либо. В среднем каждый месяц на вторичном рынке столицы заключали по 1600—1700 сделок, устанавливая новые рекорды ежемесячно. Пиковый спрос в 1900 сделок пришелся на август, а минимум был зафиксирован в январе (918 сделок), что также является высоким значением для этого месяца.

Застройщики, агентства недвижимости и банки однозначно могут занести уходящий год себе в актив. По итогам 11 месяцев общая сумма проданных квартир в Минске на вторичке и сегменте готовых новостроек составила 1,13 миллиардов долларов — это абсолютный рекорд за все время наблюдения.

Что касается цен, то по итогам неполного 2023 года рост составил в среднем 6%. В абсолютном выражении 1 квадратный метр подорожал в среднем на $ 80. Наибольшее подорожание произошло в части 1-комнатных квартир, за год которые подорожали в среднем на 8% (или 108 $/м²).

Если в 2021 и 2022 годах доля сделок с бюджетными квартирами стоимостью до 50 тысяч долларов увеличивалась, то в 2023 году видим, что чаще покупатели интересовались более дорогими квартирами. Доля квартир стоимостью от 50 до 100 тысяч долларов увеличилась почти на 4 процентных пунктов.

При этом увеличилась доля (+3,2 п.п.) и дорогих квартир от 100 тысяч долларов. Их доля составила более 11% от всех сделок, что является самым высоким значением с 2014 года. То есть каждая 10 купленная квартира обходилась покупателю в сумму превышающую 100 тысяч долларов. Это говорит о том, что народ не только покупает бюджетные квартиры для сбережения своих средств или инвестиций, но и улучшает свои жилищные условия. А это стало посильно для бо́льшего числа людей благодаря доступным кредитам.

Кредиты

Год назад мы предполагали, что ажиотаж на рынке квартир в 2023 году будет сокращаться после рекордного 2022 года. Но этого не произошло.

Если в 2022 году квартиры покупали в основном за счет сбережений (тогда кредиты на недвижимость выдавали в трех банках под ставку 23%), то благодаря Нацбанку, которому удалось опустить ставку рефинансирования с 12% до 9,5%, пул потенциальных покупателей расширился до небывалых размеров. При этом в течение года все больше становился выбор кредитных программ, а взять кредит на недвижимости можно было уже у 10 банков под ставку 14,4−14,6%. Такое резкое улучшение ситуации для потенциальных покупателей квартир не могло пройти бесследно.

Очень показательными данными с нами поделился АСБ Беларусбанк: за 11 месяцев 2023 года заключили 28 159 договоров по всей стране, в том числе 5 416 договоров пришлось на Минск.

На графике виден четкий восходящий тренд — со второй половины года заключали значительно больше договоров на финансирование недвижимости, чем в начале. Еще более красноречивым является тот факт, что параллельно с ростом числа выданных кредитов увеличивалась и средняя сумма, на которую претендовали заявители.

Если в начале 2023 года средний чек находился на уровне 75−80 тысяч рублей, то к концу года была преодолена отметка в 100 тысяч. Это связано по большей части с ростом курса доллара, который активно начал увеличиваться с середины июня, а также с ожиданием падения белорусского рубля в будущем, из-за чего многие готовы кредитоваться по максимуму сейчас.

Каким будет рынок жилья в первой половине 2024 года?

Рассмотрим 4 сценария развития рынка квартир в столице исходя из возможной активности покупателей.

Учитывая растущее влияние кредитов на столичный рынок жилья сценарий № 1 возможен, если банки сохранят процентные ставки примерно на таком же уровне. В 2024 году кредиты станут одним из главных факторов, определяющим ситуацию на рынке жилья. Любое изменение ставки рефинансирования или расчетных величин стандартного риска будет сказываться на покупательской активности.

Сценарии 2, 3 и 4 подразумевают сокращение покупательской активности за счет ухудшения условий кредитования и уже решенных квартирных вопросов даже теми людьми, кто и не думал о покупке. Ведь эта покупка стала возможной за счет относительно невысоких цен квадратного метра и большого выбора небольших квартир, а также опустившихся процентных ставок по кредитам до 14,5%.

Сценарий 1. Покупательская активность продолжает оставаться высокой

Подразумевается, что спрос будет на уровне 2022−2023 гг. с поправкой на сезонность. Нужно понимать, что 900 сделок в январе можно приравнять к 1500 сделкам в конце года. Чтобы говорить о высоком спросе на квартиры, вовсе не обязательно видеть в первые месяцы 2024 года то же количество сделок купли-продажи, что и в конце 2023-го.

Если покупать будут так же активно, то к середине 2024 года средняя стоимость квадратного метра окажется в диапазоне 1425−1440 $.

Сценарий 2. Спрос вернется к старой норме

Уровень покупательской активности на вторичке в 2022—2023 гг. был существенно выше, чем в предыдущие годы, а повышенный спрос не может длиться вечно.

Если 2024 год будет переходным от рекордного уровня спроса к старой норме и при этом ухудшатся условия кредитования недвижимости, то это может повлечь за собой разворот в ценовой динамике. Однако цены через 6 месяцев будут лишь немногим ниже их нынешнего уровня — возможен диапазон цен на уровне 1320−1340 $/м².

Сценарий 3. Более низкий спрос

При более существенном падении спроса (ниже старой нормы) начнется движение в сторону рынка покупателя, когда наблюдается избыток предложения, что влечет за собой снижение цен. При таком сценарии к середине лета индекс цен может опуститься до уровня 1270−1300 $/м².

Сценарий 4. Резкое ухудшение экономической ситуации

Этот вариант возможен в случае девальвации или резкого сокращения объемов выдаваемых населению кредитов. В качестве ориентира можно взять 2015 год, за который в результате валютного кризиса белорусский рубль обесценился на 55%. При схожем форс-мажоре к середине лета индекс цен может откатиться к уровню 1200 $/м².