Эксперименты высотного строительства: «+» и «-»

В Киеве — бум проектирования высотных зданий: Минрегионстрой согласовал более двух десятков проектов экспериментального — выше 25 этажей — строительства. Почему высотки выгодны инвесторам? Из-за чего проект небоскреба может «провалиться»?

Василий Присяжнюк, главный архитектор Киева говорит, что стремление отечественных девелоперов возвести здание повыше не случайность, а тенденция. В столице наблюдается бум проектов строительства высоток. Минрегионстрой уже согласовал более 20 проектов экспериментального (здания выше 25 этажей) строительства, общая площадь которых составит 1 млн кв. м. «Повышение высотности — мировая тенденция, вызванная необходимостью рационального использования территорий. Инвестор, получая определенный участок земли, пытается извлечь из него максимум», — пояснил В. Присяжнюк.

Правда, пока украинские проекты по масштабам значительно отстают не только от европейских или американских, но и от российских. Например, в Москве строится самое высокое здание в Европе — 612 м. А известный западный архитектор Норман Фостер разработал концепцию 280-метрового дома в Ханты-Мансийске.

Запросы киевлян пока гораздо скромнее. Рассматриваемая на Градсовете осенью прош­лого года схема размещения высоток в столице предполагает строительство около двух десятков зданий до 140−150 этажей, общей площадью около 24 млн кв. м. Объекты будут удалены от исторического центра и несколькими кольцами охватят столицу.

Но градостроители считают поставленные в схеме задачи невыполнимыми. К примеру, чтобы достигнуть заявленных показателей, Киеву необходимо ежегодно перевыполнять строительный план на 50%. Плюс около 60% участков уже имеют хозяев, которые используют земельные ресурсы для реализации своих планов. Но самая главная проблема в том, что городская инфра­структура, в частности дорожно-транспортная сеть, по­просту не способна выдержать запланированный объем.

Правда, в указанном документе речь идет не о строительстве конкретных зданий, а об определении территорий, на которых могут размещаться многоэтажные дома. «Схема показывает, где, с точки зрения объемно-пространственных композиций, целесообразно размещать высотные структуры, но не определяет конкретных заказчиков», — пояснил Евгений Лишанский, профессор Международной академии архитектуры.

«Главная задача схемы — в дальнейшем не допустить строительства высоток в историческом ядре города, — утверждает В. Присяжнюк. — А за его пределами — вдоль основных магистралей, в районах станций метрополитена — с учетом ограничений „Украэроруха“ и гидрогеологических условий районов строительства строить можно».

Однако запущенный однажды механизм остановить сложно. Отмену указа Президента о запрете строительства небоскребов в историческом центре Киева в августе прош­лого года многие компании восприняли как призыв к действию. В декабре Градсовет одобрил предпроектные предложения строительства 160-метрового МФК по ул. Хрещатик, 5, около Европейской площади. Общая площадь 40-этажного здания составит около 180 000 кв. м. По словам Ирины Окуневой, гендиректора ООО «Грааль» (девелопер проекта), приблизительная стоимость строительства высотки — ?300 млн. Причем первая очередь комплекса будет введена в эксплуатацию в 2010 году.

Интерес девелоперов к небоскребам вполне объясним — высокая стоимость земли в пределах Киева побуждает инвесторов «выжимать» из участка максимум квадратных метров. Чтобы окупить затраты на приобретение дорогой земли в центре столицы, как утверждает управляющий директор Re-Solution Александр Ланецкий, необходимо как минимум строить здания предельно допустимой высоты — 24 этажа.

Впрочем, стоить заметить: несмотря на дороговизну участков, девелоперы стремятся возводить высотки либо в цент­ральных, либо в околоцентральных районах Киева. Это гарантирует им 100% заполнение объекта арендаторами. Большинство девелоперов соглашаются с тем, что строительство высоток на окраине города нерентабельно — нет спроса и подготовленных под строительство участков.

Вполне вероятно, что с увеличением метража здания вырастет и предполагаемая прибыль девелопера от продажи или аренды площадей. Обычно стоимость «квадрата» на верхних этажах небоскреба на 20−30% дороже, чем на нижних. Например, стоимость аренды в 33-этажном бизнес-центре «Парус» выше средней ставки для офисных центров по городу и приближается к $ 70 за кв. м в месяц. «Парус» — уникальное здание и его не с чем даже сравнивать», — поясняет Александр Черницкий, первый заместитель председателя правления ЗАО «Мандарин Плаза».

Эксперты объясняют «ценовой феномен» не эксклюзивностью многоэтажного здания, а его месторасположением — объект находится в центральном районе города. «Парус» — удачный проект. Но успех его обусловлен не высотой здания, а выгодным расположением и тотальным дефицитом офисных площадей в столице», — подтверждает эту точку зрения Сергей Тумасов, генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании Global Solutions.

«Большой роли не играет, будут ли строить вверх или в ширину. Важно, чтобы эти площади были», — уточнил А. Зеркалов. Экономический эффект многоэтажного офисного центра очевиден. Умножив арендуемую площадь «Паруса» (45 000 кв. м) на минимальную ставку ($ 600 за кв. м в год), можно приблизительно подсчитать годовой доход от аренды без учета текущих затрат — $ 27 млн. Несмотря на столь внушительные цифры, в вопросах окупаемости хозяева «Паруса» более пессимистичны. «Мы рассчитываем окупить $ 100 млн, вложенные в строительство „Паруса“, за 7−8 лет», — говорит А. Черницкий.

Операционный доход от реализации гипотетических 30 000 кв. м будет выше, чем от 15 000 кв. м. Но зависимость здесь не прямая, потому как каждый дополнительный метр вверх обходится дороже. Василий Кардаш, вице-президент государственной корпорации «Укрмонтажспецстрой», подсчитал, что условная себестоимость строительства одного квадратного метра бизнес-центра достигает $ 1000, гостиницы — $ 800−1500, торгового центра — $ 600−700. При этом средняя себе­стоимость 53-этажного здания по пр-­ту Победы минимум в полтора раза выше названных показателей — $ 2000 за кв. м.

То есть значительная часть инвестиций в украинские небоскребы уходит не столько на строительство объекта, сколько на приобретение и подготовку застраиваемого участка, разработку индивидуальных техусловий, обеспечение пожарной безопасности здания и т. д.

Источник : http://100m2.com.ua/