Квартиры в Петербурге дешевеют, пригород растет в цене

После активного роста цен на жилье с начала года, на рынке недвижимости Петербурга наблюдается спад. Некоторые риэлторы прогнозируют в ближайшие месяцы снижение стоимости квартир на 5−15 процентов. Правда, об обвале цен речь вовсе не идет. Специалисты говорят лишь о некоторой коррекции рынка. В то же время на рынке загородной недвижимости картина совершенно иная. Здесь цены растут и возможность покупки коттеджа пока остается привилегией обеспеченных людей. О том, что ждет рынок недвижимости Петербурга и Ленобласти, выясняли у риэлторов корреспонденты «Фонтанки».

Городская недвижимость уходит в отпуск

По данным портала bn.ru, за последние две недели стоимость квартир на первичном рынке снизилась на 0,37 процента. На вторичном наблюдался рост менее одного процента. Средняя цена квадратного метра на сегодняшний день составляет около 87 тысяч рублей на первичном рынке и 101−106 тысяч на вторичном.

По словам руководителя отдела аналитики и консалтинга агентства «Итака-недвижимость» Яны Долотовой, рост цен на жилье, который с начала года составил свыше 20 процентов, был во многом связан с выборами. Как правило, перед такими событиями люди пытаются наиболее эффективно вложить свои сбережения. Кроме того, на рынок недвижимости хлынули деньги с финансового рынка. Сейчас большая часть накопившегося спроса 2006−2007 года на жилье реализована. Осталась небольшая группа людей, которые спокойно решают свои жилищные проблемы и имеют возможность выбирать.

Кроме того, имеет влияние и сезонный фактор. Обычно к лету рынок недвижимости «замирает». При этом по словам Яны Долотовой, значительно цены в этот период не изменятся. Возможно, что до осени будет наблюдаться спад 10−15 процентов на первичном рынке и порядка 5−7 на вторичном (он менее подвержен колебаниям). Не исключает таких перспектив и генеральный директор «Компании по управлению недвижимостью» Юрий Савин. Правда, по его словам, таким образом риэлторы сбывают неликвидное жилье.

Снижение цен является типичным для мая, рассказывает руководитель отдела продаж жилой недвижимости «Агентства развития и исследований в недвижимости» Татьяна Чуприна. Однако уточняет, что правильнее говорить о снижении темпов роста жилья. «В этом месяце много праздничных дней. В связи с этим многие уезжают в отпуска, вследствие чего снижается покупательная активность. По нашим прогнозам, замедление роста цен будет наблюдаться примерно до мая. Потом, до конца июня, будет оживление, в связи с чем ожидается увеличение темпов роста цен. И далее, до начала августа, следует ожидать очередное затишье. Связано оно будет с периодом отпусков», — рассказывает Чуприна.

«Такое снижение цен, скорее всего, связано с падением спроса в выходные и майские праздники, — говорит генеральный директор агентства недвижимости „Бекар“ Сергей Козлов. — 0,35 процента — это еще не показатель и может быть просто игрой на стабильности рынка. Судя по обращениям в агентство недвижимости, спрос постоянен, и его падения не ощущается. Может быть, возникает некий торг по завышенным ценам на некоторые объекты. Но и это крайне редко. Падения спроса не ощущается».

По мнению аналитиков, с осени возможен рост цен на недвижимость порядка 1,5 процента в неделю, за год стоимость типового жилья вырастет примерно на 30−40 процентов.

По данным Управления федеральной регистрационной службы по Петербургу и Ленобласти, в первом квартале текущего года была зарегистрирована 20 361 сделка купли-продажи. Во втором полугодии 2007 года — 48 244 (информации по кварталам в управлении предоставить не смогли из-за технических сложностей).

«Домик в деревне» поднялся в цене

Совершенно иная ситуация складывается на рынке загородной недвижимости. Цены на коттеджи возрастают. По оценкам экспертов, жилье за городской чертой подорожало в среднем с четвертого квартала 2007 на 30 процентов. Правда, неравномерно.

«В целом повышение цен не так уж и высоко, — считает Ольга Трошева, руководитель загородного отдела департамента маркетинга компании „Петербургская Недвижимость“. — У нас есть какие-то лидеры, которые поднимают средний уровень и делают всю картину, но в большинстве поселков цены не слишком выросли».

«Повышение цен на загородное жилье вызвано двумя причинами — подорожанием цен на землю и удорожанием строительства как такового. К этому надо добавить и неудовлетворенный спрос, недостаток готовых предложений: купить на первичном рынке участок с уже построенным домом очень сложно, отсюда и получается рост цен на недвижимость, — поясняет Сергей Щерба, руководитель проектов компании „Олимп-2000“. — Повышение цен происходит локализовано».

Прежде всего, увеличивается стоимость жилья в традиционно популярных районах — Выборгском, Всеволожском и Курортном, то есть именно там, где цены на землю всегда были высоки. «В этих районах стоимость земли может доходить до полутора тысяч евро за квадратный метр, — рассказывает Ольга Трошева. — Разумеется, и стоимость жилья автоматически возрастает. В итоге ситуация иногда выглядит просто анекдотической — строятся таунхаузы, но из-за стоимости земли они по ценам попадают в категорию «элит».

Кроме того, загородные дома дорожают и «поклассово» — в зависимости от сегмента. Наибольший рост цен отмечается среди недвижимости, относящейся к категории «бизнес», — стоимость возросла, по оценкам «Петербургской недвижимости», на 15−18 процентов. Но именно в этом же классе отмечается и наибольший разброс цен — по свидетельству Сергея Щербы, домовладение класса «бизнес» может стоить от 300 тысяч до 3 миллионов евро.

Недвижимость класса «элит» подорожала за период с четвертого квартала 2007 года, по данным «Петербургской недвижимости», на 18−12 процентов, здесь рост цен сдерживает некоторый избыток предложений. О том, что рынок элитного загородного домостроения перенасыщен, девелоперы говорят уже около года. Наименьший (5−8 процентов) рост цен на жилье отмечен в классе «эконом». «В силу специфики покупателя, — комментирует Сергей Щерба. — В нашей стране не так много людей, способных выложить за жилье сумму порядка 90 тыс. евро».

Следует учесть и то, что сейчас практически построены очень многие проекты коттеджных поселков. «Разумеется, на этой стадии стоимость жилья возрастает: полностью построенный дом всегда будет стоить дороже», — подчеркнула Ольга Трошева. Как отмечают девелоперы, существует негласный рынок вторичного жилья — покупка участка в коттеджном поселке на нулевой стадии, с расчетом на последующую перепродажу. По мнению экспертов рынка, прибыль от такой полуспекулятивной сделки может составлять около 25 процентов.

По общим прогнозам, рост цен на загородную недвижимость будет продолжаться еще около пяти лет. «Рынок будет формироваться, будет обостряться конкуренция — прежде всего, в „бизнес-классе“, — считает Ольга Трошева. Предсказывают эксперты и развитие рынка вторичного жилья — главным образом, низкоценового. „Вторичка“ прежде всего будет развиваться в эконом-классе, — рассуждает Сергей Щерба. — Поскольку дома этой категории покупают, как правило, как альтернативу городской квартире, а не в качестве дополнительного жилья, то покупать будут главным образом уже построенные коттеджи, по схеме — продал квартиру, купил дом. Поэтому не исключено, что сейчас начнется скупка недостроенного жилья с последующей его перепродажей».

Ожидают эксперты и повышения цен на элитное жилье. «Земля — это невосполнимый ресурс, новых красивых мест для размещения коттеджного поселка не появится. В итоге в дефиците окажутся, в первую очередь, пейзажи, и на рынке появится такое понятие как „эксклюзивность предложения“, что соответствующим образом скажется на ценах», — предсказывает Сергей Щерба.

При этом осваиваться под коттеджную застройку тоже будут районы, наиболее подходящие для строительства жилья высокой ценовой категории — всё те же Курортный, Всеволожский и Выборгский. В южном направлении делаются первые шаги по созданию коттеджных поселков «эконом-класса», но здесь, по общему мнению, никому из девелоперов не выдержать конкуренции с «Новой Ижорой» — крупным проектом компании «Балтекс». Дома в этом мега-поселке реализуются сейчас, по данным девелоперов, за 80 тысяч евро. Предпринимаются попытки освоить и юго-западное направление — Ломоносовский район. Но пока здесь, как отмечают специалисты, «существует только несколько откровенно спекулятивных предложений».

Время массового загородного домостроения, по мнению девелоперов, наступит еще не скоро. А если государство не совершит необходимые для этого шаги, то большинству россиян с мечтой о собственном доме придется распрощаться навсегда. По мнению Валерия Мищенко, руководителя департамента развития бизнеса ОАО «Родекс Групп», дело даже не в монополизации, а в том, что у нас в стране рынок земли отсутствует как таковой — 90% земли принадлежит государству. «Территорий много, но на рынок они не попадают. Земля не переоценивается годами — в результате кадастровая стоимость и рыночная отличаются как небо и земля, — комментирует Валерий Мищенко. — Необходимо разработать систему оценки земли, оговорить критерии. Необходимо создать рынок земли. У нас есть огромный резерв, но воспользоваться им почти невозможно».

Не случайно сегодня порядка 70 процентов предложений на рынке загородной недвижимости составляют поселки класса «бизнес», то есть средней ценовой категории — от 200 000 до 500 000 евро за домовладение. «Среднее предложение представлено наиболее широко, — комментирует ситуацию Андрей Бочков, заместитель генерального директора „Пул-Экспресс Групп“. — Всё, что требует каких-либо дополнительных условий, представлено гораздо скуднее. Предложения в классе „премиум“ и „элит“ ограничены в силу того, что ограничено количество покупателей. Выгоднее всего было бы строить поселки эконом-класса, но эти проекты очень невыгодны — из-за высоких цен на землю и из-за высокой стоимости самого строительства, в первую очередь — прокладки инженерных сетей». По данным Андрея Бочкова, сегодня доля поселков эконом-класса на рынке составляет около 5−7 процентов от всего количества представленных поселков.

Ситуацию могли бы изменить комбинированные поселки, совмещающие в себе жилье разных классов, но и этот путь представляется Андрею Бочкову сомнительным. «Едва ли возможно совмещение класса «премиум» и «эконом». Пока удается совместить только две категории — верхний сегмент бизнес-класса и «премиум». Такое соседство будет раздражать обе стороны — люди все-таки стремятся жить «в своем кругу», — считает он.

Источник: Фонтанка.Ру