Латвия: рынок аренды жилья переживает бум

Чем хуже обстоят дела с реализацией жилья, тем стремительнее развивается рынок аренды. Подтверждением подобной закономерности стал прошлогодний взрыв активности в сегменте аренды жилья. По оценкам компании Ober Haus, рост арендной платы в 2007 году составил 20−25%, а объем предложений увеличился в среднем в два раза. И это, по мнению экспертов «Телеграфа», еще не предел.

Двойной рывок

«Рынок аренды в Латвии всегда был непрозрачным. Здесь не платят налоги. Иногда даже не заключают договоры. Поэтому сказать, что, в каком объеме и за какую цену сдается, точно не может никто», — говорит руководитель отдела новых проектов компании Ober Haus Елена Королева. Но даже если брать за основу обрывочные данные Интернет-порталов и отчеты риелторских фирм, то видно, что в прошлом году рынок пережил рекордный подъем. Только на специализированных сайтах объем предложений возрос с 4 до 9 тысяч.

Что послужило стимулом для столь яростного развития рынка? На этот вопрос эксперты отвечают единодушно: введение знаменитых антиинфляционных мер. Трудности с получением ипотечных кредитов и нестабильность цен заставили потенциальных покупателей трансформироваться в реальных съемщиков. Владельцы квартир в свете последних событий тоже не торопятся продавать свою собственность. Кто-то посчитал, что долгосрочная аренда сегодня принесет больше прибыли, чем продажа. А кто-то просто пережидает установленные в законе 60 месяцев, которые должны пройти между покупкой и следующей продажей недвижимости, чтобы не платить от дохода 25-процентный налог.

«Рынок аренды — это обратная сторона рынка купли-продажи, — отмечает глава отдела маркетинга новых проектов Ober Haus Александр Крегер. — Несмотря на удорожание аренды почти на 30%, ее стоимость все равно ниже кредитного платежа по ипотеке. Но спрос очень легко может переместиться из сферы аренды в сферу купли-продажи. Если кредитный платеж станет меньше, чем аренда, тогда снова будет выгоднее покупать, и наоборот».

Но пока, по словам специалистов, они не видят предпосылок для торможения латвийского рынка аренды. С каждым годом в столицу переселяется все больше людей из провинции, растет интерес к Латвии со стороны иностранных рабочих, к тому же в ситуации коррекции цен на вторичное жилье люди перестают воспринимать покупку квартиры в блочном доме 40-летней давности как выгодный вид инвестиций. «Пока цены на недвижимость росли, многие старались на этом заработать. Сейчас ситуация изменилась. Конечно, те, кто покупает жилье для себя, возможно, и сегодня полагают, что своя собственность — это лучше. Но с другой стороны, если люди увидят, что для них выгоднее платить за аренду и заключить договор на 2 года, нежели более 20 лет выплачивать банку кредит, это может повлиять на их решение», — поясняет Александр Крегер.

Игры без правил

Другой момент, что назвать современный латвийский рынок аренды цивилизованным нельзя даже с натяжкой. Как отмечают эксперты, до тех пор, пока у нас не появится четкая нормативная база, которая сможет гарантировать защиту прав как арендаторов, так и съемщиков, для данного сегмента рынка будет характерна стихийность и высокая доля риска. Подтверждением этого является краткосрочность заключаемых сделок — максимум 1−2 года. По словам Елены Королевой, долгосрочные соглашения об аренде практикуются на рынке коммерческой недвижимости, поскольку здесь на фоне желания, с одной стороны, зафиксировать цены стороны заинтересованы иметь долгосрочного гарантированного партнера. В случае с жильем все иначе. Стоимость аренды сейчас растет, и любой владелец хочет оставить за собой право регулярно пересматривать цены, к тому же бизнес-партнера проверить легче, чем простого обывателя.

Еще одна сложность — проблема с правом собственности. «Формально, если человек арендует жилплощадь, он имеет право задекларировать там свое местожительство. Но если он там задекларирован, то по латвийскому законодательству его невозможно оттуда выдворить без суда. А суды, сами знаете, идут у нас по 2−3 года в лучшем случае, да и без гарантий на справедливый результат», — отметила эксперт Ober Haus.

Дополнительной проблемой для владельцев квартир становится отсутствие четко выработанного механизма страхования рисков. В силу молодости и непрозрачности рынка страховщики еще не освоили столь востребованную на Западе нишу. Хотя, как отмечают эксперты, обязательное страхование сдаваемой внаем собственности могло бы не только обезопасить арендатора на случай пожара или потопа, произошедшего по вине жильца, но и стать полезным источником информации для тех же налоговиков, ведь в этом случае придется уже обязательно оформлять договор аренды.

«По сути, нормальное развитие сегмента аренды стало бы стабилизирующим фактором для всего рынка недвижимости. Мы видим, что потребность в жилье еще очень высока, и при этом, что бы ни говорили, деньги у людей есть. Они готовы платить за улучшение условий жизни. Но для последовательного развития рынка нужны инвестиции и хотя бы минимальные гарантии стабильности со стороны государства, которых мы, к сожалению, пока не видим», — подытожил Александр Крегер.

Спрос и предложение

Согласно статистике, срок размещения объявлений с предложением аренды на специализированных порталах составляет в среднем 25 дней. Однако в реальности квартиры нередко сдаются в течение первых дней или даже часов после выставления. Ориентироваться на указанные в объявлениях цены тоже довольно рискованно. Пользуясь ситуацией ажиотажного спроса, владельцы квартир нередко устраивают нечто вроде аукциона. В объявлениях указывают начальную цену, а по приезде на объект потенциальному съемщику предлагают сразиться в честном бою с другими такими же соискателями.

Но в целом, если смотреть обзоры риелторских фирм, то сейчас цены на серийное жилье в микрорайонах составляют 10−15 EUR за 1 кв. м (без коммунальных платежей). В центре Риги величина аренды может достигать и 20 EUR. Правда, привязка стоимости к метражу жилплощади весьма условна. Например, предложения двухкомнатных квартир в микрорайоне начинаются в среднем от 180−200 Ls, тогда как за такую же «не новую» однокомнатную могут запросить и 300−350 Ls. Малогабаритные квартиры — вообще самый востребованный товар, при том что в общем спектре предложений объем однокомнатных квартир не превышает 10−15%. Новые проекты пока на рынок аренды выставляются относительно редко. Чаще всего это небольшие, хорошо обустроенные квартиры, площадью от 45 до 60 кв. метров, по цене 370−700 Ls в месяц (без коммунальных платежей и платы за обслуживание дома).

Что касается предложений частных особняков, то они в каталогах аренды встречаются пока крайне редко и в основном ориентированы на представителей иностранных дипмиссий и их семей. Стоимость аренды небольшого дома, скажем, в Булдури составляет 1,5−2 тыс. Ls в месяц.

http://www.novonews.com./