Недвижимость Беларуси — Новости недвижимости — «Культура общения собственника и нанимателя пока хромает». Как юрист защищает права арендаторов коммерческой недвижимости

«Культура общения собственника и нанимателя пока хромает». Как юрист защищает права арендаторов коммерческой недвижимости

18.04.2023 6800

Партнерский материал

Мария Томашевская, фото: Павел Садовский

Успех бизнеса на 51−52% зависит от локации, считает Сергей Шинкевич. Он работает в недвижимости уже десять лет. Участвовал в развитии крупнейших в стране сетей общепита и торговли, помогает предпринимателям подбирать лучшие локации для старта своего дела, а еще знает, как правильно заключить и расторгнуть контракт с арендодателем. Знакомим вас с экспертом по правам арендаторов и рассказываем, в каких ситуациях нужно обращаться к Сергею.

«В местах с хорошим трафиком могут открыться три похожих ресторана в ряд»

Сергей работает с бизнесом на протяжении всего цикла жизни компании или ее филиала. Начинает с подбора локации с хорошей проходимостью:

— Я выхожу из метро и смотрю, по каким траекториям двигаются люди. Становлюсь в определенное место и специальным счетчиком замеряю трафик. После этого просчитываю конверсию и понимаю, пойдет здесь бизнес или нет. Это один из самых эффективных, но не единственный метод определения хорошей локации для бизнеса. Интересно, что в местах с хорошим трафиком могут открыться три похожих ресторана в ряд — и ни один из них не будет перебивать гостей у другого.

После подбора нужной локации Сергей начинает переговоры с арендодателем, помогает заключить договор, который защитит интересы арендатора — у эксперта юридическое и бизнес-образование. После подписания документов переключает внимание на укрепление взаимоотношений сторон и налаживание комфортного «микроклимата». Именно он подскажет, в какой момент можно попросить о снижении ставки, напишет письмо с просьбой об арендных каникулах, поможет с решением различных вопросов, связанных с арендуемым помещением. Этот ежедневный, иногда практически незаметный труд обеспечивает стабильное сотрудничество.

— Например, около восьми лет назад ко мне обратились представители кофейни, которые хотели сохранить за собой арендуемое помещение, — вспоминает эксперт. — Тогда был бум в этой сфере. Многие мечтали открыть свою кофейню: приходили на топовые локации, покупали кофе утром и вечером, по номерам в чеке высчитывали количество проданных за день чашек. Если видели, что бизнес идет хорошо, шли к собственнику и предлагали сдать им помещение по более высокой ставке. Моему клиенту пришло письмо о том, что договор аренды не продлят. Я провел переговоры и помог сохранить это место.

Если договор аренды в какой-то момент нужно расторгнуть, эксперт тоже придет на помощь:

— В моей практике был такой случай. Предприниматель открывал магазин, горел идеей и на энтузиазме подписал договор на условиях собственника. Спустя пару месяцев понял, что бизнес не идет. Оказалось, что за досрочное расторжение договора предусмотрен большой штраф. Я подключился к решению вопроса со своими коллегами-юристами. Нам удалось снизить размеры штрафа в несколько раз и расторгнуть договор.

«Обе стороны могут выйти из конфликта так, чтобы никто не почувствовал себя побежденным»

Обязательно, говорит Сергей, нужно понять, почему арендодатель внезапно повышает ставку. Причины могут быть разные: тенденции на рост ставок, рост спроса именно на эту локацию, требования банка, в котором закредитован арендодатель, или личные нужды. И только разобравшись в истинных причинах увеличения, нужно принимать решение о дальнейших действиях. Если арендодателю нужна крупная сумма на личные цели, то в такой ситуации, чтобы сохранить за собой хорошую локацию и прежнюю ставку, арендатор может заплатить за полгода вперед. И все выйдут победителями. Чтобы обеспечивать в переговорах ситуацию «вин-вин», в 2019 году Сергей окончил курсы медиации — бесконфликтного досудебного урегулирования споров:

— Этот метод помогает обеим сторонам выйти из конфликта так, чтобы ничьи права не были нарушены и никто не почувствовал себя побежденным. В нашей стране многие бизнесмены знакомы друг с другом, поэтому даже после прекращения деловых отношений нужно сохранять доброжелательную атмосферу в сообществе. Мне кажется, что на белорусском рынке культура общения собственника и арендатора пока хромает. В западном обществе, в России уже установились этические правила, появилось определение tenant representative — буквально «представитель арендатора». Это не просто человек, который найдет нужный объект: он сразу подумает о следующих этапах взаимодействия, предугадает риски. Я хочу, чтобы белорусский бизнес понимал важность этой профессии и то, какой профит получают обе стороны при грамотном посредничестве.

Сергей считает, что в любом деле нужно доверяться профессионалам. Покупая собственную квартиру, он нанимал риэлтера, чтобы тот проконтролировал оформление документов. Несмотря на свои знания и опыт в сфере коммерческой недвижимости, жилой объект Сергей доверил другому эксперту. Такой подход гарантирует спокойствие и чувство безопасности.

«Помогу столичному бизнесу выйти в регионы»

На протяжении последних десяти лет Сергей трудился в штате крупных компаний — сети сотового ритейлера, сети ресторанов быстрого обслуживания, сети кофеен. За время его работы бизнес масштабировался в разы, занял лидирующие позиции на рынке. Весной этого года специалист сменил ракурс. Теперь за услугами по разработке стратегии развития сети, подбору локации и юридическому сопровождению сделок к нему могут обращаться все — большие корпорации, которые хотят расти и расширяться, средний бизнес, нуждающийся, например, в переезде, индивидуальные предприниматели. Если развитие сети сейчас на паузе, то можно провести аудит уже заключенных договоров аренды на наличие рисков по ним, провести переговоры с арендодателем и внести изменения в договор. Можно целиком отдать на аутсорсинг функцию внутреннего отдела развития и аренды и заниматься своим любимым делом.

— Если вы завтра утром проснетесь и решите с нуля открыть салон красоты, булочную или тренажерный зал, я помогу. Вы расскажете о своих пожеланиях, мы вместе выберем подходящие районы, а затем я детально изучу ситуацию в них и предложу вам локации. Я занимаюсь развитием не только в Минске. У меня уже есть опыт работы в других городах Беларуси, поэтому ко мне можно обращаться из любой точки страны. И наоборот: я помогу столичному бизнесу выйти в регионы, подобрать хорошие локации и провести переговоры, — говорит специалист.

«Сейчас условия диктует арендатор, но ситуация может измениться»

Мы узнали, как Сергей сейчас видит ситуацию в сфере торговой недвижимости:

— В последнее время рынок штормит, впрочем, это привычная для нас ситуация. Например, в 2019 году спрос превышал предложение, на одно вакантное место приходилось по пять арендаторов, которые перебивали друг друга ставками и авторитетом. Это тоже своего рода шторм. Когда началась пандемия, некоторые арендодатели пошли на уступки, предоставили скидки на арендные платежи или даже арендные каникулы, кто-то же, наоборот, сохранил прежние условия и бизнесу пришлось выкарабкиваться либо закрываться. Сейчас, конечно, условия диктует арендатор. Это ведет за собой другие проблемы: некоторые входят в азарт и «открывают дверь с ноги». Стоит помнить, что ситуация может измениться. Уже сейчас к белорусскому рынку присматривается бизнес из России и частично из Турции. Но особенно радует, что в нашей стране тоже много предпринимателей, готовых открывать бизнес абсолютно в любых сферах. Кто-то берет франшизу, кто-то придумывает что-то полностью новое. Белорусские производители тоже не остаются в стороне. «Беллегпром» не так давно открыл свой первый магазин «Да дому» и планирует развитие своей сети.

Серьезно повлиял на отношения многих собственников и арендаторов запрет на привязку ставок к валюте. Некоторые до сих пор не могут договориться, а ведь скоро нужно начинать повторные переговоры, потому что мораторий действует только до конца 2023 года. И поэтому рынок не совсем стабилен.

— Но есть объекты, дела в которых идут успешно, несмотря на кризис, — делится наблюдениями эксперт. — Там стабильная ставка, постоянный интерес арендаторов. Я регулярно обзваниваю собственников таких объектов, чтобы раньше других узнать о возможных вакантных местах — и предложить их своим клиентам.

Как связаться с Сергеем?

Обратиться к эксперту можно по телефону +375 (44) 505−05−37, по электронной почте S.M.Shynkevich@gmail.com и в Инстаграме. Также вы можете оставить свой номер в форме ниже.

Хотите предложить Сергею сотрудничество? Оставьте свой номер телефона — и специалист вам перезвонит

Нажимая на кнопку «Отправить заявку», вы, предварительно ознакомившись с Информацией для субъекта персональных данных, Политикой конфиденциальности, даете согласие на обработку персональных данных в рамках спецпроектов на Realt на следующих условиях.

Читать:

Теги:

Страны: Беларусь