Офисы в Минске: тотальный дефицит

Рынок офисной недвижимости в Минске является одним из самых быстрорастущих, однако спрос на офисные помещения значительно превышает предложение.

В результате ставки арендной платы в столице Беларуси значительно выше, чем в Вильнюсе, Риге и Таллинне, хотя и уступают расценкам в Киеве и Москве. По прогнозам экспертов, в ближайшие годы ставки арендной платы будут только расти.

По состоянию на 2007-й год в Минске насчитывалось около 400 зданий, сдаваемых в аренду под офисы, причем преобладали дома еще советской постройки. Самым крупным владельцем офисной недвижимости и оператором на рынке является Главное хозяйственное управление Управления делами президента (по оценкам специалистов консалтинговой компании Colliers International — более 100 зданий). Примерно 15% административных зданий принадлежат частным акционерным компаниям.

Как утверждают эксперты Colliers International, рынок офисной недвижимости в Минске менее динамичен, нежели в столицах смежных государств (Рига, Таллинн, Вильнюс, Москва, Киев). Ряд административных зданий были построены в 90-х годах, однако, после финансового кризиса в России 1998-го года на этом рынке наступило затишье. Новыми бизнес-центрами в Минске являлись лишь «XXI век» и «Komkon», построенные во второй половине 90-х годов. Признаки оживления рынок начал подавать лишь недавно. А в 2007-м году он и вовсе стал одним из самых активных секторов на рынке коммерческой недвижимости. В 2007-м году было построено несколько зданий класса В. Так, появился бизнес-центр SAAKO на улице Клары Цеткин (3,5 тыс. кв. м, класс А), бизнес-центр «Виктория Плаза» на ул. Платонова (13 тыс.кв.м, класс В1), а также три бизнес-центра общей площадью 21 тыс.кв.м класса В2. Кроме того, ряд компаний, начиная с 2000 года, построили офисные здания для собственных нужд — «Лукойл», «АстанаЭксимБанк» и другие (общей площадью 13,5 кв. м). В настоящее время на различных стадиях строительства находятся более 30 объектов офисной недвижимости. Благодаря интенсивному строительству, в 2008-м году общая площадь офисной недвижимости вырастет практически вдвое, однако насыщения рынка не наступит.

Большинство деловых центров относятся к классу В2 по международной классификации (малопрестижные, несовременные, не в центре города). Около 52% всех офисных зданий относятся к этому типу. Треть административных зданий относятся к классу В2 (средний класс) и лишь 10% - к классу, А (современные, элитные офисные здания). В 2007-м году было построено лишь два деловых центра (общей площадью 8 тыс. м) класса А.

Прошлый год характеризуется не только прорывом на рынке строительства офисных зданий, но и ростом цен на офисные помещения. Так, стоимость аренды превысила 40 евро за квадратный метр в месяц, а потолок цены продажи преодолел психологический барьер в 3000 евро за квадратный метр. В то же время, несмотря на рост цен и строительство новых офисных зданий, спрос на офисы любого класса остается высоким и входящим на рынок Беларуси компаниям (или же расширяющим свое присутствие в нашей стране) очень трудно решить проблему с арендой офиса.

В 2004—2006-м годах рост арендной платы был постепенным — около 12−17% в год. В 2007-м году произошел резкий скачок — расценки выросли практически в два раза. Среди других причин (таких, как дефицит площадей) рост арендных ставок эксперты консалтинговой компании Colliers International связывают на переход в расчетах с американских долларов на евро.

По информации Colliers International ставка арендной платы офисной недвижимости класса, А составляет 33−44 евро за квадратный метр в месяц, класса B1 — 22−31 евро за кв. м в месяц, и класса В2 — 17−26 евро за кв. м в месяц. В то же время ставка арендной платы офисной недвижимости класса, А в Риге составляет 19−20 евро за кв. м в месяц, в Вильнюсе — 16−20 евро за кв. м в месяц, в Таллинне — 14,1−22,4 евро за кв. м в месяц. Ставка арендной платы офисной недвижимости класса В1 в Риге, Вильнюсе и Таллинне составляет от 11 до 18 евро за кв. м в месяц, а недвижимости класса В2 — от 10 до 16 евро за кв. м в месяц в Риге и Вильнюсе и 7,6−10,2 евро за кв. м — в Таллинне.

Эксперты прогнозируют, что и в 2008-м году ставки арендной платы как минимум не снизятся. Скорее всего, они будут только расти. Например, рост арендной ставки для офисов класса, А до 33−44 евро за квадратный метр в месяц, произошедший в конце 2007-го года указывается как начало тенденции к очередному росту цен. Ввод в строй в 2008-м году новых деловых центров не послужит стимулом для снижения ставок, поскольку не в полной мере удовлетворит спрос, и дефицит офисных площадей будет расти. По мнению управляющего партнера Colliers International в странах Балтии и Беларуси Михаила Морозова, в Минске может повториться сценарий Москвы и Киева десяти-пятнадцатилетней давности, когда осторожно входившие на рынки России и Украины компании начали расширять свои офисы. В таком случае ставки арендной платы могут возрасти более чем значительно.

Еще одно значимое событие 2007-го года — в белорусской столице выделено несколько больших участков под строительство деловых центров, в которые планируется инвестировать миллионы и даже миллиарды долларов. Стоит отметить, что если ранее главными игроками на этом рынке были белорусские компании, новые проекты будут осуществлять иностранные инвесторы. Стоит отметить, что в Минске ставка доходности инвестиций в офисную недвижимость по оценкам Colliers International составляет 12−13,5%, что практически в два раза выше, нежели в столицах прибалтийских стран, где она составляет 6,5−7,5% в Риге и Вильнюсе, и 6−7% в Таллинне.

Интерфакс