«Российским брендам теперь не до нас — они делят свой рынок». Эксперты — о ситуации в ритейле

Предложение

Первое полугодие 2022 года на рынке ритейла и торговой недвижимости знаменательно тем, что впервые с 2020 года в Минске был введен в строй крупный торговый объект. До этого последний ввод состоялся только осенью 2020 года (открытие торговой зоны в составе МФК «Центрополь»). В июне на улице Рудобельской, 3 открылся ТЦ Green Time. Общая площадь комплекса, включающего пристроенный паркинг, составила 33 тыс. кв. м.

Название улицы Рудобельской практически неизвестно минчанам. Это − квартал, где строится ЖК «Малая Родина», между улицами Кабушкина и Шишкина, рядом с 4-ой детской больницей.

В высокой стадии готовности также находятся проекты ТРЦ Mega Park и Minsk City Mall. И если по последнему объекту очень высока вероятность открытия уже в начале осени (уже ведется набор персонала в якорный гипермаркет сети Green), то ситуация с ТРЦ Mega Park по-прежнему остается неопределенной. Сейчас ситуация вокруг объекта такая, что его проблематично как ввести в эксплуатацию, так и продать. Инвестор проекта — компания с литовским капиталом, что в современных условиях делает проблематичным эксплуатацию и управление объектом представителями инвестора.

Рынок качественной и условно качественной торговой недвижимости Минска в пересчете на арендные площади представлен более, чем 1423 тыс. кв.м.

Вакантность

В первом полугодии 2022 года заметного роста вакантности не произошло, поскольку существует умеренный спрос на торговые площади, а отказ от аренды в период марта-апреля не носил массового характера, как это было характерно для рынка России. Ряд международных брендов, которые прекратили (приостановили) деятельность в России, не ушли с белорусского рынка. Да и непосредственно представительство мировых брендов на нашем рынке − более скромное. В сложившейся ситуации то, что наш рынок менее насыщен известными международными брендами, оказался преимуществом для торговых центров.

В итоге, ни потребители не заметили особых изменений в работе крупных торговых объектов, ни собственники не столкнулись с прекращением контрактов по аренде площадей (за редким исключением). Для сравнения, в России уже в первые недели марта некоторые ТРЦ, ранее популярные и насыщенные мировыми брендами, столкнулись с тем, что вакантность с практически нулевых показателей поднялась до 70% и выше, что привело к оттоку посетителей, а целесообразность работы некоторых объектов и вовсе осталась под вопросом. И даже в тех торговых центрах, где ушедшие компании арендовали 25−30% площадей — это было ощутимо.

В Минске вакантность изменилась несущественно. Из-за закрытия отдельных магазинов она стала выше, но данное явление логичнее назвать не ростом, а коррекцией в сторону увеличения, поскольку реальный рост составил всего 0,3−0,4% от суммарной арендной площади. Закрытия действительно были единичными и практически компенсировались новыми открывающимися торговыми точками.

Так, за прошедшие полгода новые открытия были в таких имеющих вакантность объектах как «Палаццо» и «Даймонд Сити». Новые магазины белорусских производителей законтрактовались на площади в ТЦ «Столица», где представительства белорусских брендов занимает более 55% площадей. В частности, в текущий период в «Столицу» пришла фирменная торговля от «Слодыча», «Элемы», Добрушского фарфорового завода и др. Такие ТЦ (ТРЦ) как «Галилео», «Дана Молл», «Замок», «Момо» не имели высокой вакантности. После открытия супермаркета «Гиппо» сократилась вакантность в «Галерея Минск».

Спрос

Спрос сохраняется умеренным, на рынке не наблюдается высокой конкуренции за право оперировать имеющимися свободными площадями, однако открытия новых объектов розницы или общественного питания происходят во многих торговых центрах. Что касается помещений под размещение продовольственных якорей, то здесь вообще не ощущалось даже намеков на падение спроса: все новые предложения по аренде, все предложения, образовавшиеся в результате ротаций, — все они в короткие сроки находили новых арендаторов. Рынок спроса постепенно вырабатывает механизмы функционирования в условиях действия санкций.

Несколько менее ожидаемым теперь кажется активный выход на наш рынок локальных российских сетей. И эксперты, и менеджмент этих российских брендов объясняют это тем, что после ухода многих международных компаний активизировалась внутренняя «борьба» за появившиеся вакантные площади в популярных объектах, многие из которых являются крайне интересными для ритейлеров и ранее им недоступные (собственники просто не пускали локальных игроков, когда в объекты шли международные сети). Процесс освоения внутреннего рынка может занять весь 2022 год, поэтому ближайшие месяцы большинству из них будет не до наших торговых центров.

Арендные ставки

Если в период января-февраля ставки арендной платы держались на уровне, характерном для конца 2021 года, то уже с первых чисел марта 2022 года ставки в пересчете на Евро стали снижаться. Запросы на пересмотр ставок возникли в период существенного снижения курса рубля к Евро. Поэтому арендаторы обратились с просьбами или о снижении ставки в Евро, или фиксации курса рубля на определенном уровне (например, из расчета 3−3,2 рубля за 1 Евро) на период до стабилизации ситуации на валютном рынке.

Уже с апреля пошла обратная тенденция — существенное укрепление рубля к Евро, и ставки, номинированные в Евро, начали возвращаться на докризисные позиции. Сложилась ситуация, когда собственники недвижимости оказались в несколько худшем положении, поскольку издержки, связанные с функционированием объектов, оплачиваются в рублях, а рублевая выручка от аренды сократилась. Также у собственников упали доходы и в случае привязки к проценту от оборота, поскольку, как отмечалось выше, РТО начал снижаться, а по некоторым товарным группам — существенно.

На данный момент ситуация на рынке аренды вышла на некое «плато». От подешевевшего Евро пострадала выручка собственников объектов торговой недвижимости, но и поднимать ставку в еврономинале они тоже не могут, поскольку выручка арендаторов-ритейлеров также не растет.

Рост выручки ритейлеров, вызванный повышенным спросом на товары первой необходимости, а также на дорогостоящие товары из-за роста курса рубля и проблем на валютном рынке, затем сменился спадом: если по итогам I квартала в Минске динамика РТО составила +6,5%, то уже по итогам полугодия (январь-июнь) − минус 2,8%. Непродовольственная группа товаров ушла в минус по РТО практически на 5%.

NAI Belarus является белорусским представительством сети консалтинговых компаний NAI Global, входящей в топ-5 мировых брендов на рынке недвижимости, одного из крупнейших мировых брокеров, который представлен в 47 странах, в 375+ офисах с 6000+ работников.

В Беларуси региональное подразделение NAI Global представлено с 2020 года. Помимо брокериджа, NAI Belarus активно оказывает услуги по оценке, консалтингу, комплексному управлению недвижимостью и строительными проектами. Под управлением NAI Belarus находится более 100 000 кв.м. коммерческой недвижимости.

Обсуждайте эту статью в нашем телеграм-канале!

Читайте также:

«Кажется, что под нами играют в боулинг». Минчане − о кошмарном соседстве с магазинами, хостелами и шаурмой

В Минске открылась «Лучшая улица». Посмотрели, как выглядит тот самый конкурент «Песочницы»