Если офисы покидает EPAM, то уйдут и остальные? Как айтишка меняет рынок бизнес-центров Минска

Топ-3 крупнейших сделок по аренде за 5 лет

По версии «Твоя столица · Недвижимость для бизнеса» топ-3 крупных сделок по аренде за последнюю пятилетку, составленный с учетом узнаваемости компаний и объема арендованных ими офисных площадей, может выглядеть так:

На первом месте компания EPAM, которая в 2016 году арендовала целиком 2 бизнес-центра: «Красавiк» (пр-т Жукова, 29) и «Орлан» (ул. Тиражная, 150). Даже по европейским меркам, это событие было значимым, поскольку совокупная офисная площадь этих бизнес-центров составляет более 23 000 квадратных метров. В 2017 году к их списку добавился еще один — «Fortune» (8 000 «квадратов» офисной площади) на Притыцкого, 27а. А в 2020 году вдобавок к уже арендуемым площадям, было приобретено в собственность целое офисное здание в IT-квартале на Купревича.

Как сейчас изменились запросы айтишников?

А действительно ли сейчас IT-арендаторов стало гораздо меньше? И если да, то кто если не они будет заполнять все эти пустующие офисы?

— Сказать, что за последний год стало меньше IT-арендаторов, было бы неправильно. А вот то, что спрос с их стороны уменьшился и видоизменился — это факт, — говорит Руслан Орлов. — Если в последнем спокойном и стабильном 2019 году совокупная доля заявок на аренду офисов со стороны IT-компаний составляла весомые 40%, то сегодня этот показатель снизился практически наполовину — до 23%. Вместе с этим уменьшились и еще два значимых для рынка показателя — средняя запрашиваемая IT-компаниями площадь офиса (с 1000+ квадратных метров до 700+ квадратных метров) и желаемая ставка аренды (с 18 EUR до 14 EUR за квадратный метр).

— Говорить о какой-то одной причине подобных изменений нельзя — их целая совокупность: это и пандемия, и стрессовые ситуации прошлого года (от отключения интернета до релокации части сотрудников), и отмена налоговых льгот. Все это заставило IT-компании посмотреть на ситуацию с другой стороны и скорректировать свои планы по развитию.

Применительно именно к явлению освобождающихся офисов, главной причиной Руслан Орлов все же считает пандемию и как следствие — удаленку. По его словам, одни компании в принципе решили держать определенных сотрудников на удаленке, а другие внедрили посменный формат работы, предполагающий приход сотрудников в офис лишь в определенные дни недели. А в остальное время они работают на удаленке. Последний пример показывает, как офисы могут превратиться из постоянного рабочего места в свободное офисное пространство, где нет четко закрепленных рабочих мест.

— Кроме того, пандемия открыла компаниям понимание того, что при использовании специалистов в формате удаленной работы по сути не важно, где этот специалист будет находится или откуда он — из Минска, региона Беларуси или вовсе из Украины, например. И та обратная связь, которую мы получаем от подобных компаний, лишь подтверждает данное мнение — компании сегодня предпочитают расширять офисы не в Минске, а в других столицах. Например, в Киеве.

— А будут ли другие IT-арендаторы следовать примеру EPAM и освобождать незанятые офисы?

— На основе той обратной связи, что мы получаем от IT-арендаторов, можно делать вывод, что массового отказа от арендуемых офисов со их стороны, при сохранении текущей ситуации в стране и отсутствии форс-мажоров, не будет. Причин тому несколько.

Во-первых, как показывает практика, современные, качественные и комфортные офисные площади по-прежнему нужны IT-компаниям. Как минимум, по причине сохранения привлекательных условий работы для текущих специалистов. Ведь на удаленной работе находятся лишь часть из них, в то время как основной кадровый массив продолжает работать в офисах. А для подобных специалистов важен комфорт и удобство работы. В частности, сегодня значительно усилились требования к воздухообмену в офисе и, в частности, содержанию в воздухе CO2. Как ни странно, но несмотря на современность большинства Минских бизнес-центров, вопросы к вентиляции в «доковидные» годы возникали у арендаторов весьма часто. Поэтому для собственников офисов сейчас самое время, чтобы их решить и тем самым получить лояльность арендаторов — как имеющихся, так и потенциальных.

Во-вторых, стоимость аренды не является самой затратной статьей расходов в бюджетах IT-компаний — в отличие от заработных плат. И поскольку налоговые преференции для сотрудников отменены, то работодатели хотят это компенсировать хотя бы комфортом работы.