«С сентября 60% застройщиков поднимут цены на новостройки». Эксперты рассказали, что происходит сегодня на рынке первичного жилья и что будет дальше

«Спрос на первичное жилье был стабильно высоким и таким же и остается»

В Беларуси высокий спрос на объекты с удачным расположением, считает Андрей Вариниченко. При этом мало застройщиков, которые сдают готовые квартиры и которые делают жилье класса «комфорт» и «бизнес». И иногда жилье класса «стандарт» застройщик выдает за «комфорт».

Наталья Жалова, в свою очередь, отмечает, что мониторинг рынка за последние 8 лет показал, что спрос на первичное жилье был стабильно высоким и таким же и остается.

— Другое дело, что в разные периоды последнего десятилетия, спрос трансформировался и изменялся. Базисным фактором покупки квартиры в новостройке всегда был эффект новой вещи. Пожалуй, человек всегда предпочел бы новую вещь вместо бывшей в употреблении. И на этот фактор идут надстройки из дополнительных.

«Рынок показал, что живет, развивается и без кредитования»

— В России с финансовыми инструментами все гораздо проще, чем в Беларуси, — говорит Андрей Вариниченко. — У наших крупнейших застройщиков сегодня растут цены и хорошо идут продажи. И сейчас, несмотря на негативные факторы, жилье приобретают. По сравнению с ситуацией на рынке первичного жилья 5−6 лет назад, сегодня все в разы благоприятнее. Я бы не сказал, что частичное закрытие кредитования в Беларуси серьезно изменило рынок. Рынок показал, что живет, развивается и без кредитования. А вообще кредиты все равно выдаются, но под другие проценты и программы. В столице все проще. А минусы отсутствия кредитования сказались именно на спрос на первичное жилье в регионах.

Он утверждает, что кредитование влияет, как правило, только на жилье класса «эконом» и «стандарт». Кредитование — это всегда рынок нужды. Например, людям нужно расширять жилплощадь в связи с рождением детей. На рынок жилья «комфорт» кредитование практически не повлияло — это совсем другой сегмент покупателей.

«Из-за появления рассрочек рынок первичного жилья «перевесил»

Белорусские застройщики начали выдавать рассрочки. И рынок недвижимости однозначно склонился в сторону первичного жилья. Андрей Вариниченко рассказывает:

— В 2019 году на рынке «первички» в Минске было 1300 сделок. В мае 2021-го около 900 сделок. При этом около 40% перешло на долевое строительство за счет появления рассрочек. Если смотреть на общую картину, количество сделок не изменилось. Застройщики победили на рынке. Люди, которые хотели купить жилье «эконом» и не получили кредиты, стали покупать в рассрочку новостройки, где квадратный метр примерно такой же, как и в «экономе» на «вторичке».

Он отмечает, что рынок недвижимости в Беларуси становится более гибким. Есть различные предложения и финансовые инструменты. И потребитель может выбрать жилье, подходящее и по бюджету, и по вкусам.

Наталья Жалова также считает, что в пользу первичного рынка жилья во многом играет возможность получения рассрочки оплаты — до 100 месяцев.

— Со «вторичкой» так не сделаешь. Да, в такую квартиру можно заехать и жить, но на ее покупку или просто на ремонт, порой требуется кредит. А это инструмент достаточно сложный и многие покупатели к нему до сих пор относятся с опаской. Рассрочка же выступает более гибкой. Кстати, в 2014 году было 104 дома в рассрочку, в 2021-ом — 130 домов. При этом, напомню, в реализации всего 136.

«На бумаге» снижение цен доходило до 15%. А что произошло на самом деле?

Покупатели сейчас находятся в слабом положении — ставки по кредитам выросли и продолжают увеличиваться вместе со ставкой рефинансирования, а реальные доходы у населения падают. Пусть доллар и держится, что успокаивает покупателей, но цены на продуктовую корзину все равно растут.

— Застройщики понимают подобную расстановку сил на рынке и, чтобы не допустить снижение спроса, даже не пытаются значительно увеличивать стоимость квартир. Даже с учетом роста цен на стройматериалы. Кроме того, цены на стройматериалы уже стабилизировались, а зарплаты строителей не выросли — а именно их можно назвать наиболее ценообразующим в настоящее время фактором. Сейчас наглядно видно, как цены зависят от спроса и его финансовых возможностей. Если у людей станут расти доходы — тогда вполне возможно, но не ранее того. Ведь предложение по-прежнему обширное, а покупательская способность снижается, — объясняет Наталья Жалова.

Андрей Вариниченко утверждает, что с ценами все не однозначно. По его словам, сегодня все реже используется такое понятие, как цена квадратного метра.

— Мы сейчас говорим о жилье выше класса «эконом». На ценообразование здесь влияют различные факторы — качество застройки, состояние дворовых территорий, инфраструктура. Поэтому в Минске порой находящиеся рядом дома могут отличаться в цене в 2−3 раза. По сравнению с 2020-ым, в нынешнем году цены выросли по некоторым позициям на 20−30%.

Наталья Жалова говорит, что если на «вторичке» цены однозначно снизились, то цены на новостройки нестабильны по той причине, что у домов есть стадии строительной готовности — чем ближе дата ввода дома в эксплуатацию, тем дороже в нем квартиры. Разница в стоимости одних и тех же квартир в начале строительства и ближе к его окончанию может достигать 20%. И если на рынок выходят новые дома, то своими более низкими ценами на начале строительства, они и снижают средний уровень цен по классу.

— Поэтому отследить, насколько цены поднялись, достаточно сложно, но мы это сделали. В результате, можно сказать, что «на бумаге» снижение цен доходило до 15% в зависимости от класса качества и количества комнат. Однако главной причиной было не то, что в уже строящихся домах снизились цены, а что на рынок вышли новые дома, чье строительство только началось, а значит и по более низким ценам.

В качестве реального снижения цен он приводит пример жилого комплекса в классе «эконом», дома которого уже были полностью построены и введены в эксплуатацию, и соответственно предлагались на продажу по достаточно высоким для этого класса ценам. Ввиду недостатка спроса цена за квадратный метр в ЖК снизилась на 50−100 долларов, в зависимости от количества комнат в квартире.

— Но даже и в этом классе качества цены ощутимо снизились после появления в продаже трех новых домов, которые на начальной стадии строительства предложили покупателям более низкие цены. Это потянуло средний уровень цен по классу вниз.