Недвижимость Беларуси — Новости недвижимости — «Городу нужны деньги». Эксперты - о словах министра архитектуры и строительства об отмене ПДП

«Городу нужны деньги». Эксперты — о словах министра архитектуры и строительства об отмене ПДП

24.08.2021 2603

Евгений Корнеевец

Недавно министр архитектуры и строительства Руслан Пархамович пресс-конференции рассказал об интересных нововведениях в строительстве, которые могут принять в стране. Так, по его словам, вскоре в Беларуси, возможно, совсем откажутся от такой обязательной сегодня процедуры, как проект детальной планировки. В нашем подкасте поговорили с архитекторами и урбанистами, к чему приведет такое новшество. Полную запись беседы можете прослушать тут. Если нет времени слушать, то ниже краткие тезисы из подкаста.

— Мы рассматриваем возможность упрощения подходов либо в принципе исключения такого вида документации, как план детальной планировки. Но эта работа пока находится в активной стадии, поэтому не все еще однозначно решено, — сообщил министр архитектуры и строительства Руслан Пархамович.

Проект детальной планировки, или проект детального планирования (ПДП) — это подробнейший план местности, который определяет, что и как именно будет строиться на конкретной территории. При подготовке ПДП решают, как именно пролягут новые улицы, какой этажности дома должны быть построены; просчитывают, как изменится нагрузка на инфраструктуру (дороги, транспорт), социальные объекты (школы, поликлиники и т. п.). При строительстве, случается, от ПДП отходят, но все же городские власти стараются их более-менее придерживаться.

— Это приведет или к полному хаосу, или к полному порядку. Смотря по какому сценарию будет развиваться картина дальше, — делится архитектор и основатель архитектурной компании «Аверса-групп», председатель ассоциации проектных и строительных организаций при Минском столичном союзе предпринимателей и работодателей Антон Гарустович.

При этом министерство также собирается ввести обязательную аттестацию для заказчиков, а также ужесточить аттестацию генподрядчиков и генпроектировщиков.

— Требования будут ужесточаться. Это делается, чтобы сократить количество незавершенных объектов, а также находящихся в различных стадиях готовности, но которые, к сожалению, не реализуются так, как были задуманы изначально, — добавил Руслан Пархамович.

Мы обсудили с архитекторами и урбанистами, как эти нововведения повлияют на нашу с вами жизнь.

«Главный вопрос — как это все отменят?»

Антон Гарустович — архитектор и основатель архитектурной компании «Аверса-групп», председатель ассоциации проектных и строительных организаций при Минском столичном союзе предпринимателей и работодателей.

— Для начала нужно понять, откуда вообще растут ноги. Есть такое понятие, как Генеральный план — схема комплексов территориальной организации. В Советском союзе появилась система застройки городов. Она была централизована, и как будет развиваться тот или иной город, решали чуть ли не прямо в Москве. И Минск — это один из тех городов, который в послевоенное время был застроен по этой системе единой комплексной застройкой. И разработка Генерального плана проектными институтами — это грубые мазки (где будет промзона, где жилая, где парки). А вот более детальные, меньшие по масштабу проекты — это и есть проекты детальной планировки. То есть это особый вид регламентов, к примеру, междуквартального масштаба, квартального. И этот регламент вписывается в градостроительный проект. Чтобы понять, насколько он важен для обычного человека — все, что вы видите, выглядывая в окно, построено по ПДП. С отступлениями или нет — это уже другой вопрос. Количество детских садов, нагрузки на канализационные сети, нагрузки на ливневую канализацию, ветровые характеристики, парки и так далее — это все прописывается в ПДП, который является ключевым документом в формировании концепции города на бытовом уровне.

И, на самом деле, с ПДП всегда были связаны интересные истории, потому что этот документ предполагает общение не с инвестором в масштабе города, а застройщиков в масштабах района. И зачастую вылезали случаи, когда по ПДП должна была быть одна территория, которую предложили в Генплане, а застройщик говорит: «Нет, я хочу здесь поменьше детских садиков, а побольше торговых центриков». Вот в этом и был самый большой конфликт ПДП, потому что это все выносилось еще и на общественное обсуждение. Это видели люди, которые живут в этом районе, и это и было главным конфликтом интересов, связанным с ПДП. К примеру, сколько вопросов было вокруг Осмоловки: считать этот район историческим или не считать, что делать с мнением людей, ставить там «панельки» или нет. А ведь в 2010 году, когда я работал в исполкоме, людей на обсуждения было не дозваться. А сейчас люди стали более активные. Архитектура — та среда, которая начала их интересовать, и вылезли все конфликты интересов.

Но без ПДП, то есть без документа, который будет лежать между Генпланом и застройщиками, невозможно представить развитие города. Но, с другой стороны, у нас в Генпланах и ПДП очень сильно учитывается социальная сфера, но совсем не учитывается экономическая. Это идет вразрез с интересами города. Когда приходит инвестор, то начинаются вопросы по сносам, расселению — и это все приводит к судебным разбирательствам.

Как выглядит процесс изменения того или иного ПДП? Есть два варианта: или пошла команда со стороны властей района, или со стороны инвестора. Если команда об изменении ПДП приходит от власти (чаще всего от власти района), то какие мотивы преследуются: не хватает денег в бюджете, есть незастроенная территория, или просто приказ сделать определенного типа объект (кто-то мимо проехал, заметил что территория хорошая, ее можно ввести в оборот и построить там «что-то», и спустил об этом команду). Ну и еще вариант — выделить просто землю кому-то для чего-то. Это все одна история: делают распоряжение, решение, акт поиска, выборку. После чего делается документ, где эта территория либо уходит на аукцион, либо передается кому-то без аукциона.

Вторая ситуация — инициатива идет от заказчика. Приехал на район маленький Трамп и решил там построить здание. У него есть три варианта: или написать заявление на участие в аукционе на эту территорию, и тогда все расходы на подготовку лягут на плечи будущего владельца этого участка, или у него есть проект этого объекта, и он на уровне города ищет площадку под этот проект. И третий вариант — инвестдоговор, когда он обещает построить такую-то вещь, в такие-то сроки и инвестировать столько-то. Все это обговаривается, в зависимости от масштаба объекта или на районном, или на городском, или на республиканском уровне.

Далее смотрится — есть ли на этот участок ПДП. Если его нет, то инвестор через исполком заказывает ПДП и оно разрабатывается под интересы заказчика. Если у нас разработано уже ПДП, то в него вносят корректировки. Тут начинаются сложности, так как каждый новый объект затрагивает и сети, и жителей квартала. Бывает, что в некоторые ПДП корректировки вносятся чуть ли не каждый год. Со стороны инвестора тоже проблемы: он уже согласовал свой объект, думает, что у него все хорошо, приходит согласовывать финальные документы, а согласование не прошло, потому что в ПДП успели внести очередные корректировки.

Что из этого можно вынести? ПДП очень редко разрабатывается под социальные нужды. То есть цель якобы социальная, а процесс выходит экономическим. Самое простой и маленький ПДП стоит от 100 тысяч долларов. То есть, если вносят корректировки в ПДП по социальной необходимости, то это что-то ну очень важное собираются строить. Ну или есть кто-то, кто просто извлекает прибыль из территории, типа «Даны» или «А-100», и под это дело разрабатывают ПДП, но это сильно не афишируют.

Но что касаемо заявления министра архитектуры и строительства об отмене ПДП, то тут главный вопрос — как это все отменят? Тут есть три сценария. Образно: хороший, средний и плохой. Начнем с плохого. У нас отменяются все регламенты, решение власти района на застройку становится абсолютной истинной, выдаются разрешение на строительство разной чуши, как в 90-ых (что в краткосрочной перспективе выгодно, то и строим). Но даже плохой сценарий имеет два аспекта. Можно очень хорошо поднять экономику, потому что будут строить черти что. Ну и второй аспект — социальный, а там все будет очень печально. То есть простыми словами — вводится хаос. Через 5 лет введут какие-то нормы, но они будут жестче, чем сейчас. Но пока все будет в вакууме. Кто-то что-то успеет построить, кто-то на это успеет пожаловаться, будут судебные разбирательства, зеленая зона исчезнет.

Хороший вариант — это когда отменят ПДП, а вместо него введут простые регламенты территории. И человек будет понимать, что он может, а что не может строить. Идеально, если человек открывает Генеральный план, видит регламент территории, читает и понимает, что он может строить. Каждое здание проходит общественное обсуждение, и все могут, без каких-то тайных трехсторонних договоренностей, где людей ставят перед фактом о новой стройке, учувствовать в аукционах со своими проектами. Не выдается только разрешение на проектирование по 15 дней, а все происходит намного быстрее, и скорость проектирования и строительства вырастает в 5 раз. У нас растут небоскребы как в Дубае, инвестиционный процесс ускоряется, инвестиционный климат улучшается, но такой вариант маловероятен.

Ну и средний, наиболее вероятный вариант — поговорят и все. Отменять точно не будут, но если и отменят, то просто разобьют эту часть на другие документы. Бюрократия никуда не денется. Ответственность за то или иное решение чиновник не сможет взять на себя, и поэтому будут расти комиссии, будут расти сроки рассмотрения. Я ставлю на это. Потому что сама система градостроительства в Беларуси слишком инертна, чтобы одним этим решением что-то изменить. Это будет как с вводом в эксплуатацию: вроде упразднили, но у каждой службы свои регламенты остались, и ничего кардинально изменилось в сторону упрощения.

Что касается общественных обсуждений в случае отмены ПДП как такового. Я бы сказал, что они проводятся чисто по факту. Это как в Советском союзе, где все решалось централизовано наверху, а вниз спускалось уже как распоряжение. Не буду оценивать — хорошо это, или плохо, потому что на это были свои причины. Но сейчас есть интересы города. К примеру, интерес города — расселить столько-то людей и такие-то территории создать. И есть другой момент — «как мы это видим?». Последнее за рубежом решается архитектурными конкурсами. У нас должно было быть так, что задается архитектурное развитие квартала, и оно обсуждается на общественном обсуждении. И вот когда есть видение, как это должно застраиваться и за сколько, тогда уже и можно выделять вакантные участки под эту застройку, и делать архитектурный и инвестиционный конкурс.

Сейчас по факту, юридически, система выстроена так, что люди должны просто приходить на общественное обсуждение и смотреть. Они уже никак ни на что не повлияют. То есть с сегодня на завтра это все обсуждают, а должны на 5 лет вперед. То есть сейчас мы разгребаем то, что было 5 лет назад.

«Это тот способ, которым город хочет быстро себе заработать»

Илона Эльяшевич — архитекторка, урбанистка, менеджерка проектов Минской урбанистической платформы. Илона — из команды молодых профессионалов: архитекторов и исследователей, которые занимаются городскими исследованиями, проектируют, создают городские пространства и делятся своими знаниями и опытом.

— В целом, отвечая на вопрос «ПДП действенный инструмент, или нет?» — надо договориться, в каком поле мы об этом документе разговариваем. Есть два направления, по которым мы можем пойти: первое — как оно должно работать, второе — как это работает по факту. Задумка ПДП, как какой-то проект между Генпланом, который регламентирует крупными мазками, как будет развиваться город, и конкретно застройкой, когда мы говорим уже конкретно про красные линии, про более точные функциональные зоны, зеленые объекты, регламенты высотности зданий, благоустройства — выглядит все очень правильно. Потому что, чем меньше масштаб, тем более точные решения нам надо принимать.

Но по факту сейчас получается так, что если говорить про Минск, город является заказчиком этих проектов. И заказывает он тогда, когда нужно получить денег себе в бюджет. То есть это тот способ, которым город хочет быстро заработать. Грубо, ПДП сейчас рассматривается как инструмент по поиску инвестиционно-привлекательных участков. И говорить о переосмыслении, планировании или ином видении этого документа — пока не приходится. То есть пока это инструмент по поиску привлекательных территорий, которые можно сдать в долгосрочную аренду или продать.

Поэтому в Минске не на все территории есть ПДП, а на другие они перерабатывались не раз. Все зависит от привлекательности земли. Если смотреть на нормативный акт, который это все регламентирует, то для ПДП нет конкретного периода обновления, или обязательности его обновления. Вот и получаем, что на некоторые территории нет ПДП, на некоторые они устарели, потому что город не видит в этих землях интереса. Проектные институты могут выдвигать свои предложения городу на те участки, которые они хотят изменить, где видят в этом необходимость. А город в свою очередь решает, заказывать эти предложения или нет. Так вот было много раз, когда проектные институты пытались предложить свои изменения на территории типа Серебрянки, говорили, что классно было бы что-то изменить, что-то пересмотреть, но город не видит в этом прибыли. Городу нужны деньги. Потому мелкие проекты или проекты на долгосрочную перспективу не рассматриваются. Сдать в аренду или продать участок здесь и сейчас — гораздо лучше, чем задумываться о будущем.

Если говорить в законном поле, то такого нет, что приходит инвестор и говорит городу: «Хочу строить здесь», и город сразу же заказывает новый ПДП у проектного института. Условно нет. Но, чтобы далеко не ходить, то есть комплекс «Минск Мир». Там вначале был разработан эскизный проект, а потом уже проектировщикам было задание разработать ПДП, учитывая решение, которое было принято в таком-то эскизном проекте. Но в идеале, если застройщик инвестирует, то должен быть заключен трехсторонний договор между городом, проектным институтом, который разрабатывает ПДП (не город выступает заказчиком!), и самим инвестором. Но такое делается очень редко.

Еще раз, для понимания: ПДП не регламентирует отдельно стоящие домики, а регламенты, которые действуют на эту территорию. К примеру, линии застройки — за какой линией мы не можем строить. Функцию, высотность, плотность этой функции. Может быть такое, что ПДП будет лежать на полке лет 20. И на нем будет выделен участок, где хорошо было бы построить общественный центр. Потом приходит инвестор и начинаются все эти игры с участками: делаются выписки из ПДП, составляются градостроительные паспорта и так далее. И вот только со всем этим пакетом документов инвестор может приступить к стройке. Без этого, чтобы застройщик просто приехал на участок, привез кран и начал строить — таких моментов в Беларуси я не знаю.

Что будет, если ПДП все-таки отменят, как говорил министр архитектуры и строительства. Я возьму пример у Антона и расскажу про три сценария, как может развиваться дело. С худшим сценарием я соглашусь — хаос и анархия. Непонятно, что будет с застройкой, но хороший вариант продать всем земли и восполнить бюджет. Если говорить про лучший сценарий (не реальный) — то это пересмотр градостроительной системы в целом. Она сейчас достаточно сложная и несогласованная, зачастую одни уровни не знают, что делают другие, одни люди не знают, что делают люди рядом. Все согласования затягиваются, все это превращается в перенос каких-то бумажек и так далее. Если подойти к градостроительной системе и со стороны деления участков, и со стороны принятия решений (ведь сейчас технологии позволяют делать это более интерактивным, более гибким) и в целом перейти от бумажек в цифровые системы, то, возможно, что-то станет лучше. Но это вряд ли.

Ну и самый реальный сценарий, как мне кажется, то просто поговорят и все. Мы сейчас имеем дело только с одним высказыванием, которое довольно неподробное. И поэтому мы не знаем: отменят ли ПДП, чем заменят? Но если и отменят, то будет введен какой-то альтернативный документ, который будет назваться по-другому. Но, по сути, будет тоже самое. Просто будут решены неудобные не для людей, не для проектировщиков, а для согласующих органов моменты.

Что касается общественных обсуждений, которые проходят вокруг ПДП, то мне кажется, что сейчас они сводятся к обсуждению конкретных объектов. Потому что в ПДП происходят точечные изменения, и вот их и обсуждают. Тое есть если все-таки отменят ПДП, то скорее всего будут обсуждения конкретных объектов, и ничего не изменится.