«Самый лучший вариант — таунхаус». Все, что нужно знать о покупке недвижимости в Польше

Квартиры

Иностранец может купить в Польше недвижимость, даже если он находится за границей, то есть начать процедуру приобретения недвижимости до приезда в Польшу. Иностранец имеет право купить недвижимость в Польше, не связанную с землей, и не коммерческую недвижимость. Это может быть квартира, таунхаус. Не может купить: дом. Земельный участок он может приобрести, но придется столкнуться с определенными сложностями.

Если квартира находится не в приграничной зоне, то можно ее купить имея только деньги и паспорт. Это касается как новостроек, так и вторичного жилья. Единственная разница, что при покупке первичного жилья вы не платите никакой налог на покупку, при покупке вторичного — платите 2% налог государству.

Новостройки в Польше покупаются по так называемому договору долевого участия, который оформляется у нотариуса. В этом договоре мы оговариваем порядок расчета и порядок покупки квартиры. Зависит от того, как хочет покупатель и какие возможности дает продавец. Допустим, если до конца срока введения в эксплуатацию остается еще много времени (например, год, полгода), то можно договориться о рассрочке. В этом случае вы вносите платежи частями, вначале 5%, потом 10, 20 и так далее. Главное, чтобы до конца строительства была внесена полная стоимость. Если это тот же застройщик, но до конца строительство осталось пару месяцев, то, соответственно, там идет оплата целым платежом либо двумя платежами.

Рынок недвижимости в Польше очень активен. Независимо от того первичная или вторичная недвижимость. Больше всего интересуют поляков однокомнатные и двухкомнатные квартиры небольшой площади, потому что их покупают инвесторы для последующей сдачи в аренду. В Польше очень много университетов, есть студенческие города (например, Вроцлав, Познань), куда приезжает много иностранцев учиться. Не каждый предпочитает покупать квартиру в собственность, многие арендуют. Поэтому, рынок аренды активен. Кроме того, приезжают иностранцы, которые инвестируют в недвижимость. Например, человек живет в России, приезжает, покупает квартиру в Польше и спокойно в дальнейшем получает прибыль.

Вид на жительство невозможно получить через покупку недвижимости. Но его можно получить через покупку бизнеса, через открытие фирм. Бизнес также можно связать с недвижимостью. Например, у нас строятся апарт-отели, и инвесторы покупают там целый этаж или 2−3 апартамента. Это у них уже функционирует как бизнес, это коммерческая недвижимость, мы ее оформляем на фирму и, соответственно, у человека фирма работает, бизнес — и через эту же фирму человек получает вид на жительство. Вначале временный, потом постоянный. Для того, чтобы получить постоянный вид на жительство, нужно 5 лет непрерывно находиться в Польше легально. Не обязательно вести деятельность. Важно, чтобы последние три года перед подачей документов на ПМЖ человек официально был трудоустроен и получал доход. Первые два года можно даже не работать.

Шанса попасть в долгострой практически нет. В Польше сильно защищены права покупателя первичной недвижимости. Все денежные средства, которые оплачиваются покупателем, поступают не на расчетный счет застройщика, а на целевой блокированный счет и уже потом банк выдает застройщикам эти деньги частями, в соответствии с планом реализации строительства. То есть, построили 30%, столько же получили.

Польские квартиры намного меньше. Именно небольшие по метражу квартиры пользуются спросом в Польше, потому что квадратный метр очень дорогой, если сравнивать с Беларусью, Украиной, Россией. Например, однокомнатная квартира может быть от 23 метров квадратных до стандартных 38−40. Двухкомнатная квартира может начинаться от 35 метров квадратных и до 55−58. Трехкомнатная квартира от 55 метров квадратных до 70 метров. А 100 «квадратов» — уже эксклюзив.

Зачастую застройщики возводят такие микрорайончики, состоящие из 5−7 домов, как правило, малой этажности — 4−5, не более. В этих домах первый этаж сдают под парикмахерские, магазины, так, чтобы выйти из дома — и всегда все рядом. Чаще всего еще подземный паркинг. Также после пандемии пользуется популярностью таунхаусы — небольшие домики, двухэтажные, до 100 квадратных метров, с участком земли. Как правило, они расположены на границах городов, там немного дешевле земля.

Для инвестиций покупают только квартиры. Таунхаусы — для комфортного проживания. И они хорошо подходят иностранцам. Потому что, как правило, иностранец хочет себе дом, кусочек земли, а дом он купить по закону не может, квартиру — не очень хочет и таунсхаус для него — идеальное решение.

Очень сильно зависит цена от локализации, стандарта самого дома. Например, в Познани или Вроцлаве цена начинается от 8 тысяч злотых ($ 2,5 тысячи) и до 13 тысяч злотых ($ 3,5 тысячи) за квадратный метр. Если говорить о таун-хаусах, то там квадратный метр стоит от 5500 злотых ($ 1,5 тысячи). В итоге это получается также, как купить квартиру в городе, но вы получаете большую площадь и кусочек земли.

Застройщик обязательно обеспечивает дом парковочными местами. Сейчас ввели стандарт, что парковочное место не может быть очень узким, их расширили. На одном этаже парковки не помещаются, поэтому стали делать двухэтажные паркинги. Также должны делать детские площадки, места для выгула собак. Есть и такие застройщики, которые не делают детских площадок, потому что считают, что это уже не популярно. Родители с детьми ходят в парки гулять, а возле дома делают места для выгула собак. Застройщики считают, что это более необходимо.

Паркинг-место можно приобрести вместе с квартирой. Например, в Познани в подземном паркинге стоимость начинается от 25 000 злотых ($ 6700) до 45 000 злотых ($ 12 000). Наземное паркинг-место — 15 000 злотых. В элитных домах есть бесплатный паркинг, но, как правило, в таких домах стоит шлагбаум.

Вторичный рынок также активен, как и первичный. «Вторичка» по ценам приблизительно выходит так же, как купить в новостройке и сделать там отделку. И тут нет единого мнения, что лучше покупать: каждый берет то, что ему нравится. Например, кто-то говорит, что категорически не хочет делать ремонт, кто-то — что ему сегодня нужно купить, въехать и жить, а кто-то — что не спешу и хочу сделать ремонт, чтобы нравился именно мне, по своему дизайн-проекту. Тем более, здесь есть компании, которые занимаются ремонтами под ключ от самого дизайн-проекта. Стоимость такого ремонта с дизайном — 800 злотых ($ 230) за метр квадратный. Сюда входит: дизайн-проект, работа, материалы, покупка материалов. Вы просто выбираете в каталоге, что вам нравится, утверждаете дизайн-проект, отдаете ключи и через 2 месяца приходите забирать готовую квартиру.

Перепланировки узаконивать не нужно. Единственное, если это несущие стены, то их нельзя разбирать. Все остальное можно переносить. Это касается и панельных домов.

Русскоязычные покупатели обычно не любят «каменицы» (дома 1900-х годов постройки — прим.ред.), а поляки, наоборот, очень любят там жить. Сейчас стало модно выкупать старые каменицы целыми зданиями, реставрировать, ремонтировать и делать из этого апарт-отели, гостиницы, просто квартиры — для последующей сдачи в аренду. Это очень выгодно, если покупать целое здание, маленькие квартиры, сдавать студентам, и потом на этом хорошо зарабатывают. Также в каменицах покупают и большие квартиры по 150 метров, делают хороший ремонт и сдают. В основном это несколько совмещенных трехкомнатных квартир.

Дома

В Польше нельзя иностранцам покупать частные дома, потому что это недвижимость, связанная с землей. Для того, чтобы получить разрешение, вы должны собрать пакет документов на необходимую недвижимость, которую вы покупаете, заключить предварительный договор с продавцом недвижимости, в котором будет написано, что продавец хочет нам продать, за какую стоимость, на каких условиях, в какие сроки. Вы должны подтвердить источник финансирования: либо это наличные средства, либо ипотека. И весь этот пакет документов вы должны подать в министерство внутренних дел. При этом обязательным условием является «подтверждение своей связи с Польшей». В законодательстве не прописано, как именно это делать. Несколько раз разговаривала с министерством, и они сказали, что это интерпретируют по-разному и смотрят на каждый конкретный случай индивидуально. Если у человека вид на жительство, даже временный, то тут прямая связь с Польшей. Они так считают. Если у человека корни, карта поляка, то, соответственно, тоже проблем быть не должно. Но, если человек приехал по визе и хочет купить недвижимость, связанную с землей, то здесь уже на усмотрение конкретного инспектора министерства.

Это длится, как правило, от 6 месяцев до года. Законодательно, 3 месяца, но они никогда в эти сроки не укладываются. Продавцы, конечно же, столько времени ждать не будет, поэтому не хотят совершать такие сделки. Единственные, кто соглашается, — продавцы крупной недвижимости, которая не так просто продается. Для такого продавца иностранец — это единственный шанс что-то продать.

Единственный шанс купить землю в Польше — это таунхаусы. Здесь как-раз есть земля, немного, но есть. Земля находится в общем владении всех соседей. То есть, если таунхаус состоит из 4 квартир, то у них земельный участок разделен условно на 4 части, заборы стоят, но не написано у кого сколько.

Если же человек получил разрешение на покупку земли, то по стоимости дома совершенно разные. Зависит от того, где находится. Например, 10 соток земли в 25 километрах от города — примерно 200.000 злотых ($52.500) и те же 10 соток земли 5 километрах от города — 400.000 злотых ($ 105.000). Соответственно, и дом, поставленный на этом участке, вырастает в цене существенно. Далее зависит из чего построен дом, какой площади. Например, если взять стандарт 150−200 квадратных метров на участке в 10 соток, то он будет стоить 800.000−1.000.000 злотых (210.000 — 262.000 $).

Покупка коммерческой недвижимости — это реально. На физическое лицо коммерческую недвижимость не купить, также как и землю, а вот на фирму можно.

Ипотека

Конечно, так сразу ипотеку белорусу не дадут. Для того, чтобы получить ипотечный кредит, нужно: приехать, трудоустроиться или открыть бизнес, получить вид на жительство. Имея вид на жительство и стабильный доход в Польше, вы можете получить ипотеку. Есть еще варианты получить ипотеку без вида на жительство, имея только рабочую визу и стабильный доход в Польше. Ипотека рассчитывается в зависимости от вашего возраста. Как правило, человек до 40 лет может получить ипотеку на 30 лет под 3−4%. Отличие от ипотеки в Беларуси, России или Украине в том, что в Польше, если человек хочет взять ипотечный кредит, он идет не в банк, а к ипотечному консультанту, который просчитывает ваши возможности. Все зависит от того, какой у вас договор на работе, легализация, сколько имеете первоначального взноса. Далее консультант выбирает несколько подходящих банков, собирает документацию и подает в эти банки. То есть не вы сами этим занимаетесь и бегаете по банкам, а кредитный консультант. Услуги такого кредитного консультанта бесплатны в Польше, их услуги оплачивают банки.

Необходимый доход зависит от того, какую недвижимость хотят купить. Чем дороже недвижимость, тем больше должен быть доход. Как правило, дохода в 3000—3500 злотых достаточно, чтобы взять ипотеку на небольшую квартиру. Например, если вы хотите купить таун-хаус, то доход должен составлять 4500−5000 злотых. И это если состав семьи 1 человек, потому что, если 2 работающих, то там по-другому рассчитывается. Кстати, на человека должен приходиться прожиточный минимум 1100 злотых. Если в составе семьи 3 человека, то 1100 на каждого: это уже будет 3300. Заявки на получение кредита рассматриваются примерно 2 месяца. В это время аналитики делают мониторинг работодателя и тех, кто этот кредит просит.

Здесь при получении ипотечного кредита страхуют ответственность: от потери работы, от смерти. Страхуют и недвижимость, и человека. Если с человеком что-то случается, то в права вступают его наследники. И тут можно выбирать страховку: если с человеком что-то случается, а квартира стоит 400.000 злотых, то можно застраховать на половину стоимости. Например, страховая компания погашает 200, а остальную половину — наследники. Можно купить страховку подороже, которая охватит весь кредит. Ипотеку можно брать на новостройки и на вторичку. Чтобы сформировать кредитную историю, нужно работать на одном месте год, но до пандемии было меньше.