«Указ развязывает руки властям, если им очень хочется что-то забрать». Эксперты про новый законопроект о садоводческих товариществах

О чем проект указа?

Главное изменение, которое может сильно повлиять на стоимость загородной недвижимости — членам садоводческих товариществ предоставляется право переводить садовые дома в жилые в порядке, установленном жилищным законодательством для перевода нежилого помещения в жилое.

При переводе садовых домиков в жилые дома будет изменяться и целевое назначение участков — они будут переводиться в категорию участков, предоставленных для строительства и обслуживания жилого дома. При этом владельцы таких домов и участков будут оставаться членами садоводческого товарищества либо будут заключать с ним договор о порядке пользования объектами общего пользования в течение 10 дней после регистрации прав на земельный участок.

Если в садоводческом товариществе более половины участков будут переведены в категорию «для обслуживания жилых домов», его правление сможет по решению общего собрания обратиться к местным властям с заявлением о включении территории товарищества в границу населенного пункта либо об образовании населенного пункта.

Местные исполнительные и распорядительные органы в таких случаях могут при необходимости установить переходный период на срок не более 10 лет в целях создания необходимой инфраструктуры, в том числе для обеспечения исполнения государственных минимальных социальных стандартов. В течение установленного переходного периода садоводческое товарищество продолжает существовать. По его истечении — подлежит ликвидации.

Разрешение земельных споров, связанных с границами земельных участков, расположенных в границах садоводческого товарищества, в том числе между членами садоводческого товарищества и лицами, осуществившими перевод садовых домиков в жилые дома, осуществляется районными (городскими) исполнительными комитетами по месту нахождения садоводческого товарищества.

Владельцам участков проектом указа отводится три года для государственной регистрации своих прав на земельные участки (для тех, кто этого не сделал).

Местные власти, на чьей территории расположены садоводческие товарищества, не реже 1 раза в 3 года должны проводить инвентаризацию земельных участков, предоставленных для коллективного садоводства.

Проектом указа устанавливается, что садоводческие товарищества, за исключением ведущих предпринимательскую деятельность, освобождаются от ведения бухгалтерского учета. Они будут вести учет расходов, доходов имущества в порядке, установленном МНС и Минфином. При этом товарищества должны будут составлять и хранить первичные учетные документы.

Садоводческие товарищества должны будут обеспечивать сбор и удаление отходов в соответствии со схемами обращения с ТКО, заключать договоры по удалению отходов с юрлицами и ИП.

Товарищества смогут раз в год запрашивать у местных властей информацию о произошедших изменениях землепользователей.

Проектом предлагается установить плату за открытие и обслуживание расчетных счетов садоводческих товариществ на уровне, предусмотренном для физлиц.

В проекте прописаны меры по взысканию задолженности по взносам и пене. Ее предлагается взыскивать в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей нотариусов либо других должностных лиц, имеющих право совершать такое нотариальное действие.

В положении о садоводческих товариществах уточняются некоторые вопросы оформления правоудостоверяющих документов, в том числе в сложных случаях. Также конкретизируется перечень документов товарищества, с которым могут знакомиться его участники. Одновременно предлагается установить, что за предоставление копий документов товариществом может взиматься плата, размер которой не должен превышать затраты на их изготовление.

На прошлой неделе мы провели в нашем Telegram-канале онлайн-подкаст, где обсудили с экспертами рынка недвижимости — на что и как повлияет новый указ, если его примут в этой редакции. Полную запись нашего подкаста вы можете прослушать здесь. Для тех, кому более приятен текст, сделали тезисную расшифровку беседы.

Если говорить по-простонародному, то с этим указом все понятно. Для чего такой документ? Для привлечения денег в казну государства. У нас сейчас достаточное количество иностранных граждан, которые готовы покупать какие-то земельные участки. К сожалению, но в садовом товариществе иностранный гражданин не может приобрести себе землю ни в какой форме собственности. А вот в поселках, деревнях, городах — пожалуйста. Но это при условии, что земля не находится в частной форме собственности. То есть этот указ откроет ворота для покупки земельных участков, которые сейчас находятся в садоводческих товариществах, иностранным гражданам. То есть это большой приток денег в казну и бюджет государства — это раз.

Во-вторых, люди начнут узаконивать свои строения. Это опять-таки приток денег на узаконивание, на геодезистов, Белгипрозем, проектировщики, архитекторы, другие службы — это все большие деньги.

Но вернемся к указу. Давайте подумаем кому и для чего он был нужен? По-хорошему, это должна была быть программа по переводу, которую должны были обсудить с архитекторами, председателями товариществ, чиновниками и так далее, чтобы выработать правильный механизм изменения назначения земли и вообще необходимость этого. Но нет. Это — указ. Все уже решили: такие-то сроки, такие-то условия. Некоторые товарищества за 10 лет вообще ничего сделать не смогут со своими узенькими дорожками, и прочей инфраструктурой. Некоторые СТ под минском хоть завтра готовы переводится в деревни.

Но давайте проанализируем: какие мотивы введения такого указа? Очень много участков, которое находятся в садовых товариществах, которые не за кем не числятся, где ничего нет. И потенциально — это просто замороженные деньги, которые можно использовать в бюджете государства.

Также садовые товарищества за свою деятельность отлично нарабатывают инфраструктуру вокруг себя. Платят взносы, проводят коммуникации — это все деньги в бюджет. Сама регистрация и переводы участков — опять деньги в бюджет. То есть государство видит, что там есть ликвидная земля, которая не используется, не облагается налогом, и, в принципе, — это огромные деньги, упущенные государством.

То есть в целях наполнения бюджета любой госслужащий в праве инициировать любую программу. Мы это и видим. Плохо это, или хорошо — не будем оценивать. Просто примем это как есть. Но именно в этом случае, как я уже и говорил, логичнее было бы создать программу перевода — многоэтапный план, который основывался бы на реальных обстоятельствах и статистике. Но это указ. Причем указ, где некоторые моменты определенны четко, а остальные размыты. И вот по этому указу завтра чиновник может прийти в садовое товарищество и сказать: «Ребята, поздравляю, через 5 лет вы — деревня. Приводите все в порядок. А также предоставьте перечень документов». Этот список документов четко определен проектом указа, если будете читать — вам очень понравится.

Также в указе есть очень забавный пункт, где идет речь о том, что обработка персональных данных физических лиц осуществляется без их письменного согласия. То есть в самом указе уже напрямую говорится: «Ребята, желаете или не желаете, а сведения о своих участках и домиках вы нам предоставите». Также целый пункт указа посвящён тому, как вы будете эти сведения предоставлять.

Что касается самих строений, то требования к жилым домам определены. И могу ответственно сказать, что большинство участков, большинство строений на этих участках не подходят под жилые дома. И если сейчас собственникам сказать: «приведите дома в порядок», то ничего не случится. Потому что проекты садовых товариществ не предусматривали размещения там жилых домов.

Это очень интересный указ, но нужно понимать, в какую сторону он будет бить. Можно, конечно, прочитать заголовок указа, порадоваться что CТ будут становится поселками, накупить там чего-нибудь на будущее, а потом очень много разгребать проблем. Люди, которые почитают дальше заголовка, сейчас будут предлагать собственникам скупить соседние участки и построить на них что-то интересное.

Чтобы признать садовый дом жилым, он должен соответствовать определенным требованиям. То есть там, к примеру, должно быть хотя бы отопление (у многих садовых домах даже печное отсутствует, так как это чисто летние домики), ограждение участка и так далее.