Недвижимость Беларуси — Новости недвижимости — «Это может привести к рейдерскому захвату земли». Эксперты про новый проект указа о строительстве частных домов

«Это может привести к рейдерскому захвату земли». Эксперты про новый проект указа о строительстве частных домов

05.04.2021 7 51866

Евгений Корнеевец

Министерство архитектуры и строительства подготовило проект указа президента «О строительстве одноквартирных, блокированных жилых домов и (или) нежилых капитальных построек на придомовой территории». Общественное обсуждение проекта проходит на Правовом форуме и продлится до 11 апреля. Эксперты рынка рассказали, почему указ в нынешней редакции принимать опасно.

: Фото носит иллюстративный характер

Коротко про проект указа

В проекте документа можно выделить несколько основных нововведений. Первое — это сокращение сроков на строительство дома. Говорится, что индивидуальный жилой дом должен быть введен в эксплуатацию гражданином в течение пяти лет с даты осуществления государственной регистрации права частной собственности, пожизненного наследуемого владения или аренды на земельный участок (срок установлен с учетом права на консервацию в течение 3 лет и без возможности продления такого срока исполкомом).

Сейчас, в соответствии с действующим указом № 87, строительство индивидуального жилого дома должно быть завершено в течение 8 лет (с учетом 3 лет консервации и возможности разового продления срока строительства исполкомом на 2 года).

В обосновании проекта указа говорится, что раньше под «завершением строительства жилого дома» понималось возведение жилого дома под крышу, без обязательства по вводу его в эксплуатацию. А теперь делается акцент на том, что гражданин обязан в установленном порядке принять объект в эксплуатацию.

Проект указа затрагивает интересы тех, кто уже начал строительство на земельных участках, полученных ранее. Для них сроки строительства также сокращаются:

если участок приобретен более пяти лет назад — в течение полугода;
если участок приобретен более четырех лет назад — в течение одного года;
если участок приобретен более трех лет назад — в течение двух лет;
если участок приобретен более двух лет назад — в течение трех лет;
если участок приобретен более одного года назад — в течение четырех лет.

Если на дату вступления в силу указа объект законсервирован, то по истечении срока консервации либо со дня принятия человеком решения о его расконсервации возведение должно быть завершено в установленные сроки и обеспечена приемка объекта в эксплуатацию (в течение пяти лет с учетом права на консервацию, в течение 3 лет и без возможности продления такого срока исполкомом).

В случае если застройщик не успевает завершить стройку в срок, он может продать (подарить) незавершенный объект.

: Фото носит иллюстративный характер

Для человека, который приобрел незавершенный строительством объект, срок завершения его строительства устанавливается в три года с даты государственной регистрации права собственности на такой объект. При наследовании объекта его строительство должно быть завершено в течение трех с половиной лет со времени открытия наследства.

В проекте указа закреплены экономические рычаги, понуждающие человека к завершению строительства в сроки, установленные в нем. Так, предусматривается, что после истечения сроков строительства оплата земельного налога взимается по ставке, увеличенной в сто раз.

Справочно:

Согласно статье 241 «Ставки земельного налога» Налогового кодекса Республики Беларусь ставка земельного налога по жилой усадебной застройке составляет 0,1% от кадастровой стоимости земельного участка. По решению исполкомов, ставка с 2020 года может быть увеличена на повышающий коэффициент 2 (что и реализуется на практике). Например: в Бресте за земельный участок площадью 10 соток физическое лицо за 2020 год уплатило 54 рубля (с учетом повышающего коэффициента 2), сообщает [удалено].BY. При увеличении ставки в 100 раз земельный налог составит 5400 рублей.

«Устанавливаемые в проекте указа меры по завершению строительства индивидуальных жилых домов в более сжатые сроки будут способствовать дополнительному привлечению средств граждан в такое строительство, поскольку затронут их интерес в части необходимости уплаты повышенного земельного налога при превышении установленных проектом указа сроков», — говорится в обосновании проекта указа.

Второй важный момент — строить одноквартирные, блокированные жилые дома и нежилые капитальные постройки на придомовой территории будут юрлица, имеющие аттестаты соответствия 1−4 классов сложности. Эту норму обосновали тем, что возведение объектов в районах усадебной жилой застройки осуществляется, как правило, с привлечением государственной поддержки, а при строительстве не аттестованными организациями либо индивидуальными предпринимателями возникает много спорных вопросов по срокам, качеству и выполнению обязательств.

В то же время в проекте говорится, что эта норма не касается тех застройщиков, которые строятся собственными силами.

Проект указа прокомментировали представители общественных организаций, которые непосредственно участвовали в консультационном совете при Министерстве архитектуры и строительства, на котором и рассматривался проект указа.

: Фото носит иллюстративный характер

«Указ в такой редакции вызовет только социальную драму«

Архитектор и основатель архитектурной компании «Аверса-групп», председатель ассоциации проектных и строительных организаций при Минском столичном союзе предпринимателей и работодателей Антон Гарустович:

— Сразу хочется подчеркнуть, что это только проект указа. И все будет зависеть от того, какие формулировки примут в последней редакции, где законодатель поставит запятую. Так что пока неизвестно, даже будет ли относиться это ко всем объектам 5 класса сложности, или вынесут ввод блокированных двухквартирных или одноквартирные дома в отдельную процедуру или категорию.

Также надо понимать, как принимаются подобные указы, сначала они выносятся на советы, на которых общественные организации, такие как наша, могут все-таки донести реальные последствия этих указов, что и было нами сделано. Чем более многочисленны и влиятельны организации, которые участвуют в диалоге, тем весомей слово. Но, конечно, в данном случае последнее слово за министерством.

Это все чревато значительными последствиями, как для рынка недвижимости, так и для правового статуса имущества, строительства и регистрации домов, для каждого владельца участка или жилого дома. Всегда вопрос простоты и адекватности ввода объектов 5 класса сложности, а также права собственности на участок и дом зависит от практики, мнения и трактовки законов госслужащими местной администрации. И, соответственно, ввод нового закона без отработанной и продуманной практики всегда вносит очень много непонятных моментов в и без того запутанную на данный момент сферу. А когда четко прописанных правил нет, это дает люфт в законодательстве, который трактуется часто не в пользу собственника строения.

Жилые дома всегда вводились по упрощенной схеме и параметрам. Каждая администрация выбирала свой путь и практику для ввода, так как объектов много и в разных местах практика разнится как по согласованию, так и вводу и изъятию участка. Так, например, в Минске одни правила и требования более строгие, в Минском районе — другие, а на периферии — третьи. Все зависит от ценности земли, интенсивности застройки, строгости требований администрации и иных факторов. Указ наложится на существующую практику, нормы и правила — это внесет много непонятных моментов. Сейчас структура примерно такая: построили, завершили объект, начали процедуру ввода, собрали заключения, ввели его в эксплуатацию, вызвали БРТИ, зарегистрировали. Формы актов утверждены, ничего сложного. Но уже было наложение указов друг на друга, отмена одних и замена их другими. То есть исчезает понятная и слаженная процедура их работы. Теперь неясно, какие внутренние разъяснения будут даны исполкомам: более жесткого или мягкого применения санкций?

То есть все ждали указа, где будет четко прописана процедура ввода таких объектов в эксплуатацию. Потому что сейчас эта процедура касается 6−10 нормативных документов разных ведомств, в чем и была сложность. Вот видим очередной указ, который не связан с общей концепцией и процедурой. Вместо того, чтобы все сделать скоординированно, со всеми заинтересованными, выделить отдельно блокированные, индивидуальные дома, объекты 5 класса сложности, расписать процедуру введения их в эксплуатацию и все правила этого процесса, разделить меры зависимости от права владения землей (ведь процедура возведения отличается на частной и арендной земле). Даже частная земля у нас — это большой вопрос: частная она или нет? Ведь мы покупаем на аукционе, по сути, не в собственность землю, а право застройки этой земли, которое ты должен реализовать в определенные сроки. Потому что если это твоя частная земля, то почему ты должен придерживаться этих правил застройки по отведенному времени? Выходит, это ограничение прав пользования собственностью?

: Фото носит иллюстративный характер

И вот этот новый закон только добавляет виток в клубок всех нормативных актов, вместо того чтобы его распутать. То есть он не вносит никакой ясности в процедуру. Указ в такой редакции вызовет только социальную драму. Появится много семей, которые решились построить дом, и столкнутся с нехваткой денег. Затем нас ждут огромные штрафные санкции, отчуждение, статьи, видео-обращения с жалобами…

Ведь администрация района должна следить за территорией. Раньше это реализовывалось, основываясь на регламентах территории, не использовании земельного участка, неправильном использовании, нарушении сроков и норм строительства и так далее. Администрация писала предписание, и собственник мог доказать, что он что-то строил, показывал проект, фундамент и так далее. То есть мог избежать штрафных санкций. На комиссии показывал, что у него что-то есть, хоть и затянул сроки. Администрация, высылая предписание, выполняла свою обязанность, но собственник, в принципе, знал, что делать. Таким образом реализовывалось право. А сейчас к собственнику просто могут прийти в любой момент и поставить перед фактом?

Опять же, появляется большая площадка для спекуляций. Ведь право на собственность, жилье прописано в конституции. То есть проектируется объект собственности, под него выделяется земельный участок, и у человека есть право на пользование ею, а в таком случае как должен решаться этот вопрос?

Ну и главный вопрос: как на это отреагирует рынок недвижимости. Он повысит или понизит цены на участки? Если выставить на продажу сейчас все участки с недостроями, то предложений будет очень много, а спроса очень мало. Рынок может просто рухнуть. И вот этот люфт в законодательстве ведет к этому.

«Проблема даже не в указе, а в размытости понятия собственности»

— Из-за таких промахов законодательства будут страдать люди. К примеру, не может человек достроить дом, по разным причинам. Что ему отчуждать? Законсервировать и отчуждать участок или «стройматериалы»? Представляете, сколько он потеряет? Сколько сил, времени, денег он вложил? А сколько домов по стране, которые не могут ввести в эксплуатацию по историческим или техническим причинам? Есть множество домов, которые даже не зарегистрированы. А реконструкция? Тоже большой вопрос — новое строительство или реконструкция. Что стимулирует новый указ? Построить хоть какой дом — ввести, а потом не спеша его реконструировать?

Но, учитывая, что это проект указа и прежде, чем его принять, было проведено консультативное собрание с общественными организациями, документ может быть изменен. Данное сообщение лучше воспринимать, как сигнал для всего рынка и владельцев участков и недостроев. Видно, что власть не желает делать резких шагов, так как тема острая, но тенденции по корректировке и, скорее всего, ужесточению ответственности за «недострой» есть. Надо понимать последствия. Это, например, может даже привести к рейдерскому захвату земли. Выбила какая-то компания себе участок под строительство коттеджного поселка, построила всю инфраструктуру, возвела какие-то коробки, но не уложилась в строки по каким-либо причинам. Земля изымается и продается или передается другой компании за бесценок. Остается только собрать сливки.

Поэтому обратите внимание на ваши участки, дома, проверьте документы и лучше завершите все, так как уже скоро может быть поздно: правила и рынок изменятся и возможен нездоровый ажиотаж вокруг данного вопроса.

Помните, что наибольшую безопасность обеспечивают 3 документа: свидетельство о праве собственности на землю, свидетельство о праве собственности на завершенное капитальное строение и технический паспорт с приложениями. Если чего-то нет — лучше привести в соответствие.

В целом тут вопрос даже не в самом указе, а намного глубже: в размытости понятия собственности. Что такое право собственности на землю, недвижимость сейчас и право распоряжаться этой собственностью?

: Фото носит иллюстративный характер

«Принятие проекта указа негативно скажется на владельцах земельных участков»

Республиканская конфедерация предпринимательства также оставила свое мнение по поводу нового проекта указа. Письмом от конфедерации поделился заместитель председателя ВКС, председатель комитета по строительству Алексей Коленда:

— По результатам рассмотрения проекта указа президента «О строительстве одноквартирных, блокированных жилых домов и (или) нежилых капитальных построек на придомовой территории» сообщаем, что, по мнению СЮЛ «Республиканская конфедерация предпринимательства», принятие данного проекта Указа негативно скажется на гражданах — владельцах земельных участков.

Так, проектом указа предусматривается ужесточение ответственности за несвоевременное завершение строительства одноквартирных, блокированных жилых домов физическими лицами и предполагается увеличение финансовой нагрузки в виде увеличенного земельного налога в 100 раз. Причиной несвоевременного завершения строительства в преобладающем большинстве случаев является отсутствие финансирования, что вытекает, как правило, из недостаточного дохода, дорогих кредитных ресурсов, завышенных требований по обеспечению гарантий для банков, отсутствия страховой системы гарантированного возврата кредита. И увеличение земельного налога будет стимулировать создание схем для ухода от ответственности посредством консерваций, отчуждений и прочих действий, не направленных на завершение строительства, так как сумма штрафа несоизмерима с доходами. Вместе с тем, предлагаем рассмотреть соразмерную величину ответственности за несвоевременное завершение ответственности и увеличить ставку земельного налога в случае просрочки в 5 раз для граждан, имеющих в собственности или ином праве земельный участок для строительства жилого дома, а в случае владения несколькими земельными участками, то на один, который был приобретен/получен первым — увеличение земельного налога в случае просрочки в 5 раз, а на последующие — увеличение земельного налога в 50 раз.

Также следует отметить, что в соответствии с п 5.5.1 СТБ 2331−2015 строительство одноквартирных, блокированных жилых домов относится к 5 классу сложности зданий. Попытка регулирования взаимоотношений гражданина застройщика-владельца земельного участка и подрядчика приведет только к увеличению себестоимости строительства для граждан. Это следует из того, что у подрядчика, обладающего аттестатом соответствия на 1−4 категорию, накладные затраты значительно выше, чем у организаций или индивидуальных предпринимателей, осуществляющих строительство зданий и сооружений по 5 классу сложности. Так, при выборе способа производства строительных работ и\или подрядчика\исполнителя гражданин рискует только своими деньгами, и заключение либо не заключение договора строительного подряда с ИП или аттестованной организацией — сугубо дело выбора каждого гражданина. Также сегодня есть обширная практика разрешения споров между подрядчиком и заказчиком (в том числе за некачественно выполненные работы, нецелевое использование денежных средств), которые есть в сфере строительства независимо от класса сложности объекта, и они не требуют дополнительного регулирования. Одновременно предлагаем интегрировать данную норму в сферу регулирования строительства блокированных жилых домов с господдержкой, так как это обусловлено гарантией защищенности государственных денег от нецелевого использования.

: Фото носит иллюстративный характер

Предложенные в данном проекте указа пятилетние сроки строительства при предоставлении гражданам земельных участков для строительства одноквартирных, блокированных жилых домов после вступления в действие данного проекта указа в целом будут иметь положительный эффект, за исключением нормирования сроков строительства для граждан, получивших земельные участки до вступления в действие настоящего проекта указа. Так как градация сроков завершения работ основана только на давности предоставления участков и не принимает во внимание финансовое положение и степень готовности жилого дома, то принятие этой нормы в той градации, что приведена в проекте указа, вызовет большой общественный резонанс. Нашим предложением является приведение всех в равные условия по срокам завершения строительства независимо от давности получения земельного участка и установить его 5 лет с момента принятия данного указа.

На основании приведенных доводов Конфедерация считает целесообразным:

действие подпунктов 1.1 и 1.2 пункта 1 распространять только для строительства с государственной поддержкой;
в абзаце втором подпункта 1.4 пункта 1 сроки завершения строительства на участках, полученных до вступления в силу настоящего указа, установить 5 (пять) лет без учета срока консервации объекта;
в абзаце пятом подпункта 1.4 пункта 1 учесть и иные основания (длительная командировка, нетрудоспособность, болезнь и пр.), кроме отсутствия финансирования для проведения консервации незавершенного объекта строительства;
в абзаце девятом подпункта 1.4 пункта 1 предусмотреть соразмерные величины штрафных санкций. Увеличение ставки земельного налога в случае просрочки в 5 (пять) раз для граждан, имеющих в собственности или ином праве земельный участок для строительства жилого дома, а в случае владения несколькими земельными участками, то на один, который был приобретен/получен первым — увеличение земельного налога в случае просрочки в 5 раз, а на последующие — увеличение земельного налога в 50 раз.

В остальном проект указа окажет ожидаемое стимулирующее воздействие на своевременность завершения строительства блокированных жилых домов гражданами на предоставленных им земельных участках.

: Фото носит иллюстративный характер

Присоединяйтесь к обсуждению

Сегодня, в понедельник 5 апреля 2021 года, в 19.00 в нашем телеграм-канале «Realt.by-official» мы проведем открытый стрим, где обсудим проект указа и последствия его введения в той редакции, в которой он представлен. Присоединяйтесь послушать экспертов, задать вопросы. Также приглашаем выступить в качестве экспертов: для этого достаточно будет лишь во время стрима поднять руку.

Приняты новые нормы планировки и застройки населенных пунктов в Беларуси

Для работников МТЗ выделили 40 квартир, обещают еще дать. Но в Минске места всем не хватит: будут предлагать строиться в Смолевичах

Есть что сказать?

Читать:

Теги:

Страны: Беларусь