Договоры аренды в торговом центре как договоры продажи трафика посетителей

Б — бытие арендодателей…

Современный торговый центр — это крупное вложение инвестиций, стоимостью от 100 до 150 миллионов долларов США. Среднее время проектирования и строительства торгового центра от 2 до 3 лет. Минимальный срок окупаемости в лучшие времена экономики с момента окончания строительства — от 5 лет. Даже при самых оптимистичных расчетах — срок лишь одной окупаемости такого объекта с момента начала вложения инвестиций — от 7 лет. За эти 7 лет, владелец торгового центра с наибольшей долей вероятности застанет очередной экономический кризис, который увеличит и без того большие сроки окупаемости такого объекта, растянет сроки его строительства и открытия. Более того, к увеличению срока окупаемости такого объекта ведут и возведение других торговых центров, и общая тенденция по снижению арендных ставок, и плохой сложившийся пул арендаторов, неумелая работа по оценке арендаторов — отсутствие анализа ставок в других торговых центрах, нежелание вникать в особенности бизнеса арендатора, игнорирование в угоду высокой арендной ставке зонирования и концепции, что со временем приводит к уменьшению траффика в отдельных зонах торгового центра, непродуманная стратегия ротации арендаторов, привлечение к работе над арендой специалистов и управленцев, которые являются хорошими «исполнителями», экономия и неумелая организация эксплуатации торгового центра, отсутствие плана и стратегии по неизбежным капитальному ремонту, реконструкции и модернизации торгового центра.

Однако даже совершив крупную инвестицию в строительство торгового центра, собственнику предстоит познакомиться с особенностями эксплуатации торгового центра. Детям и молодежи, катающимся и совершающим трюки на досках, самокатах, роликах, арендаторам которые перевозят крупные грузы внутри торгового центра, невдомек что использование крупных керамогранитных плит в напольном покрытии имеет свои переделы нагрузки. Автор столкнулся с тем, что в одном торговом центре крупной розничной сети, уже на этапе проектирования отказываются от использования крупной плитки в напольном покрытии в пользу дешевой и малоразмерной, исключительно по вышеуказанным соображениям.

Среднее время «жизни» рулона туалетной бумаги в туалете одного крупного торгового центра составляет менее часа. И если будет не сломан замок ее диспенсера — это будет удачей. Разрисовать из аэрозольного баллончика весь туалет — достаточно частое явление.

При разгрузке товаров арендаторам многие перевозчики имеют обыкновение устраивать бесплатную многочасовую стоянку на разгрузочных рампах или на стоянке возле них, создавая очереди и заторы, товарно-сопроводительные документы «подписываются медленно».

Можно ли грузчикам арендаторов подвозить товар на распродажу в магазин во время работы торгового центра на большой тележке, разгоняя ее посетителей криком «Осторожно», «Разойдись»? Можно ли арендатору, заявленного в торговом центре объекта, закрыться для посетителей и не работать по своим причинам как на обычном рынке?

Данные будни эксплуатации торгового центра можно рассказывать бесконечно, и бесконечно рассказывать на то, как эти моменты влияют на торговлю в нем и трафик посетителей.

С такими проблемами редко сталкиваются арендаторы отдельно-стоящих магазинчиков формата street retail. И стоит ли удивляться и возмущаться тому, что договоры аренды торговых центров гораздо больше по объему и содержат некие объемные правила для арендаторов?

Больше всего печально то, что внедрение в экономику Беларуси инструментов из экономически более развитых стран, наталкивается не то, что на стену непонимания, но на нежелание понимать их, абсолютное нежелание что-то изменять и улучшать, изменять свой менталитет и сложившиеся обычаи бизнеса.

С — сознание арендатора…

Мой опыт консультирования арендаторов по вопросам аренды в торговых центрах показывает, что арендаторы, к сожалению, легкомысленно относятся к вхождению в крупные торговые центры.

Они практически никогда не обращаются к юристам до заключения таких договоров (как и к врачам до заболевания), неверно полагая, что внесение в них каких-либо изменений — исключено. Безусловно, в таких договорах есть масса условий, изменение которых действительно невозможно. Однако, самыми главными в договоре — являются базовые коммерческие условия, которые всегда являются предметом переговоров. Это и срок аренды, срок отказа от исполнения договора, которым зачастую не уделяется никакого внимания, но которыми можно пользоваться при ведении переговоров, контролировать и уменьшать риски нахождения в торговом центре. Консультация юриста на этапе заключения договора аренды не стоит так много, как взыскание как правило уже накопившейся задолженности по аренде при выходе из торгового центра. Такая консультация позволяет арендатору осознать все ключевые риски, выявить неординарные условия аренды, спрятанные внутри договора, принять осознанное решение по вхождению в торговый центр.

Страдает и прогнозирование арендатором своей будущей выручки в торговом центре. Крупный торговый центр — не всегда самое подходящее место для размещения абсолютно любого и всякого арендатора и его формата. И перед вхождением в определенный торговый центр важно рассмотреть и оценить все существующие альтернативы.

С началом коронавирусного кризиса, почти ни один арендатор так и не смог мне ответить на вопрос какой для него порог — точка и время принятия решения об уходе из торгового центра. Ожидание ответа от арендодателя о снижении арендной ставки, скидке или отсрочке, без принятия активных действий, к удивлению, является нормой.

Вместе с тем кризис, является временем экзамена для арендатора и арендодателя на предмет понимания аренды в торговом центре, когда даже малым арендаторам надо вникнуть и понять общую картину работы в торговом центре, оценить свои возможности и разработать план, который позволит с минимальным ущербом для своего бизнеса пережить кризис.

В настоящее время торговые центры время открытия, которых пришлось на коронавирусный кризис, предлагают конкурентные ставки и разогревают рынок аренды. Достраиваются торговые центры Mega Park и Minsk City Mall. Рынок будет становится все более конкурентным.

К — курс…

8 апреля 2021 в Минске состоится курс-интенсив: «Договоры аренды в торговых центрах». Автор и ведущий курса — Лихуто Антон Юрьевич, практикующий юрист, разработал его на основе 6-летнего опыта совместной работы с международными специалистами над открытием и функционированием крупнейшего торгового центра в Республике Беларусь «Dana Mall», а также консультирования различных арендаторов. Курс рассчитан как на специалистов по аренде торговой недвижимости, юристов, работающих в области аренды торговых центров, так и на собственников среднего и малого бизнеса, работающих или собирающихся открыться в торговых центрах.

Курс поможет понять особенности работы торговых центров и особенности их договоров аренды, экономическое значение их условий, позволит понять терминологию ваших клиентов — участников рынка торговых центров, определить и усилить свои позиции в переговорах об условиях аренды.

Программа и регистрация на сайте: http://rera.by/sc