Может ли арендатор реконструировать недвижимость?

Ситуация такова. Компания арендует здание на протяжении многих лет для производства продукции. Для его расширения необходимо сделать реконструкцию арендуемого здания. На практике чаще всего в таких ситуациях заказчиком реконструкции выступает арендодатель: получает разрешительную документацию на реконструкцию, разрабатывает и утверждает проектную документацию и т. д. Этот процесс сам по себе может быть не интересен собственнику объекта (арендодателю). Арендодателю важно, чтобы его здание улучшило характеристики, повысилось в цене, сохранились отношения с арендатором и так далее.

Может ли в такой ситуации арендатор взять всю «бумажную работу» по оформлению реконструкции на себя? Нам ответили юристы практики строительства и недвижимости REVERA Сергей Сущеня и Александр Антонов.

Ответ: да, может:

— Если бы вопрос ставился о капитальном ремонте или технической модернизации ответ был бы однозначный со ссылкой на нормы законодательства. Так, Декрет № 7 прямо разрешает арендаторам проводить техническую модернизацию и капитальный ремонт с письменного согласия собственников. Получение разрешения исполкома при таких видах строительства не требуется.

Говоря же о реконструкции, в т. ч. модернизации, прямой нормы, разрешающей проводить реконструкцию арендатору с согласия собственника законодательство не содержит.

Поскольку реконструкция требует получения разрешительной документации, то на практике все зависит от толкования законодательства местной властью при ее выдаче.

При этом такая практика неоднородна. В различных городах мы получали как отказ в выдаче разрешительной документации арендатору, так и положительные решения. Ответы регулятора (в данном случае Минстройархитектуры) на частные запросы полярно разнились от категоричного нет, до мнения о том, почему это возможно.

Последний полученный нами ответ Минстройархтектуры (февраль 2021) на частный запрос был положительным, то есть регулятор подтвердил, что арендатор с согласия собственника может производить реконструкцию здания и выступать заказчиком такой реконструкции (в т.ч. получать разрешительную документацию на свое имя, заключать договоры с подрядчиками и т. д.).

На, наш взгляд, такой подход соответствует запросам бизнеса и законодательству.

Юристы приводят доводы:

— В соответствии с законодательством заказчик — это субъект, финансирующий реконструкцию, осуществляющий строительную деятельность с привлечением подрядчика в строительной деятельности, с привлечением либо без привлечения инженера на основании заключенного договора (ст. 1. Закона от 05.07.2004 № 300-З).

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 210 ГК). Исходя из этого собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству, в том числе передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения своим имуществом и так далее.

Заказчик указывается в решении местного исполнительного и распорядительного органа, выдающего разрешительную документацию (ст. 55 Закона от 05.07.2004 № 300-З). При этом законодательство о получении разрешительной документации на строительство, а также административные процедуры по ее выдаче не предусматривают оснований для отказа в их совершении, связанных с содержанием документов, удостоверяющих право лиц, обратившихся за получением разрешительной документации, на земельный участок, либо иных последствий отсутствия прав у них на земельный участок либо информации о таких правах (Положение, утвержденное постановлением СовМина от 20.02.2007 г. № 223).

Законодательство не содержит императивных норм о том, что заказчиком реконструкции может выступать исключительно собственник объекта недвижимости, в отношении которого будут проводиться работы по реконструкции.

Законодательство не содержит норм, запрещающих арендатору выступать заказчиком реконструкции арендуемого здания с согласия арендодателя. Нормы Декрета № 7 прямо разрешили арендаторам проводить техническую модернизацию и капитальный ремонт с согласия собственника, но очевидно не запретили тем самым осуществлять иные виды строительства. Например, текущий ремонт при противоположном прочтении нормы был бы запрещен для арендатора.

Также читайте у нас:

После Green и Bigzz проблемы возникли у еще одной торговой сети

ТОП-6 самых дешевых «однушек» в Минске. Смотрим, какие квартиры можно купить за $ 35−38 тысяч