«Даже самая маленькая оплошность может поставить сделку под удар». Риэлтер — о неординарных ситуациях, возникающих при продаже недвижимости

Накануне Дня риэлтера, который в Беларуси традиционно отмечается 5 февраля, мы пообщались с риэлтером, руководителем группы агентства недвижимости «Эксперт» Еленой Насенник, которая рассказала нам об опыте своей работы и неординарных ситуациях в ходе сделок, с которой ей и коллегам пришлось столкнуться на практике.

От госслужбы — до руководителя группы агентства

После окончания в 1988 году юридического факультета БГУ им. Ленина Елена была направлена на работу в управление жилищной политики Мингорисполкома. Работала специалистом в отделе по обмену жилых помещений, по отселению граждан из домов, подлежащих сносу, и предоставлению им взамен сносимого жилья другого жилого помещения. В этой же структуре много лет возглавляла отдел по обмену, купле-продаже и приватизации жилых помещений. В общей сложности стаж работы на госслужбе составил 18 лет.

Работая в Мингорисполкоме, в марте 2006 года она успешно сдала экзамен в Министерстве юстиции и получила аттестат риэлтера. В 2007 году покинула госслужбу и пришла на работу в одно из столичных агентств недвижимости на руководящую должность заместителя директора. Затем перешла работать в другую риэлтерскую организацию, где тоже была замдиректора.

— На руководящих должностях мне больше приходилось работать с документами. Но душа тянулась к живому общению с людьми. Поэтому я стала набирать группу, в которую вошли не только профессионалы, но и новички, которые хотели обучаться. Параллельно сама работала риэлтером. Многие из моих бывших коллег из других агентств недвижимости перешли со мной на работу в агентство «Эксперт», — рассказывает Елена. — Сейчас моя команда — это профессионалы и единомышленники. Вместе мы решаем все возникающие в процессе работы сложные вопросы, поддерживаем друг друга в любых ситуациях. Это очень важно.

Первая сделка — продажа имущественного комплекса

Наша героиня всегда совмещала административную работу с деятельностью риэлтера. Первый объект, который она продавала самостоятельно, был имущественный комплекс.

— Готовя к госрегистрации объект, я самостоятельно организовала все этапы этой сложной сделки и приобрела колоссальный опыт и знания. Казалось, что после продажи имущественного комплекса уже не возникнет никаких проблем в ходе подготовки и проведения сделки по купле-продаже квартиры. Но это оказалось не так. При реализации любого объекта недвижимости порой всплывают такие подводные камни, о которых даже не мог подозревать, — говорит риэлтер.

Помните, что без военного билета вас не зарегистрируют в новой квартире

Одним из этапов сделки при продаже квартиры является согласование и оказание содействия собственнику и членам его семьи по освобождению жилого помещения, выписке и их регистрации по новому месту жительства.

В 2019 году в практике Елены был вот такой поучительный случай.

— В процессе сделки, когда видишь молодого человека призывного возраста, всегда предполагаешь, что он состоит на учете в военкомате и у него есть на руках военный билет. Раньше я просто уточняла, военнообязанный человек или нет, и не спрашивала, есть ли у него в наличии военный билет. Сейчас делаю это постоянно, и вот почему, — рассказывает руководитель группы.

Через агентство была продана квартира. После проведения сделки выяснилось, что у сына собственника вовсе нет военного билета, и он вообще не состоял на учете в военкомате. Без отметки, что молодой человек снялся с учета в районном военкомате по прежнему месту регистрации и встал на воинский учет в другом — по новому месту жительства, паспортистка отказалась регистрировать его по новому адресу.

В ходе проверки выяснилось, что, будучи несовершеннолетним, сын собственницы попал в колонию, где отбывал наказание. После освобождения тоже не обратился в военкомат. Прописка за ним сохранилась по месту проживания и регистрации матери. При трудоустройстве тоже никто не поинтересовался, есть ли у молодого человека военный билет.

— В результате мне пришлось целый месяц за руку водить молодого человека по разным инстанциям — в военкомат, лечебные учреждения, на заседания комиссий и получать заключения, в том числе ВКК, для освобождения его от воинской службы, — уточняет Елена.

Когда магия чисел только на руку

Вот еще один интересный пример из практики Елены. В прошлом году она продавала дачу. В процессе работы с собственницей выяснилось, что та увлекается нумерологией.

— Работать с собственницей было очень интересно. Она сразу назвала цену дачи, которая была намного выше цен на аналогичные объекты на рынке. Я указала ей на это. Но в ответ услышала, что такая цена должна быть. Мы созванивались с ней почти каждый день, и она меняла цену дачи не на 100, 200, 500 или 1000 долларов, а на сотые ее стоимости, причем как в сторону повышения цены на объект, так и снижения, — рассказывает Елена.

В результате дача была продана очень быстро, хотя аналогичных предложений на рынке было много. Ее купила молодая семья почти без торга.

— После этого я поверила в магию чисел, потому что по-другому это явление объяснить невозможно. Самое интересное, что спустя некоторое время мой коллега продавал квартиру этой собственницы в Минске. По своим характеристикам, качеству ремонта жилое помещение даже несколько уступало другим подобным предложениям на рынке в этом районе, но была продана быстро и тоже по завышенной цене, — дополняет риэлтер.

Вовремя не зарегистрировал квартиру — можешь потерять ее часть

В практике Елены была и такая история. В 90-е годы прошлого столетия женщина построила квартиру в составе ЖСК, постепенно выплатила паевой взнос. Однако по незнанию или своей забывчивости не оформила ее в установленном порядке в организации по государственной регистрации и не получила свидетельство. Хотя по действующему законодательству право собственности возникает с момента госрегистрации объекта и перехода права собственности.

Спустя время собственница вышла замуж. Находясь в браке, она все-таки зарегистрировала жилое помещение и переход права собственности. Но поскольку она была уже в браке, квартира стала совместной собственностью мужа и жены.

Через какое-то время муж умер. Спустя 7 лет после его смерти женщина решила продать квартиру и обратилась за услугой в агентство.

— Мы начали проверять историю квартиры. Выяснилось, что у мужа от первого брака есть два сына, которые могли по закону после смерти отца претендовать на его долю в наследстве. Но поскольку на момент смерти муж собственницы был зарегистрирован в другом жилом помещении, продаваемая квартира не была учтена в перечне наследуемого имущества. Тем не менее, два наследника по линии мужа могли в любой момент заявить о себе, и сделка была бы признана недействительной, — рассказывает Елена.

В ходе длительных переговоров и консультаций удалось разрешить ситуацию в пользу продавца. Наследники мужа собственницы оказались порядочными людьми и отказались от наследства.

Подобная ситуация — не единственная в практике Елены. Работая в отделе жилищной политики в Мингорисполкоме, а затем агентствах недвижимости ей не один раз приходилось сталкиваться с подобными историями.

— Собственникам всегда все нужно делать вовремя, особенно если речь заходить о таком дорогом имуществе, как недвижимость. Потому что финал в конечном итоге может быть для них очень плачевным, — советует риэлтер.

Надо ли ребенку паспорт?

Вот еще один случай из практики. Через агентство недвижимости продавалась квартира, в которой были зарегистрированы родители и несовершеннолетний ребенок. Паспорта детям, как правило, оформляются в том случае, если они выезжают за пределы Беларуси. Это обязательное условие. Но сейчас есть немало примеров, когда родители оформляют детям паспорта, когда те еще не достигли совершеннолетия.

— Поэтому при продаже жилья с несовершеннолетними детьми мы всегда уточняем, есть ли у ребенка паспорт. Если он есть, то в дальнейшем по нему будет производиться регистрация в другое жилое помещение. Если паспорта нет, то регистрация осуществляется по свидетельству о рождении ребенка. Поэтому на сделке риэлтер уточнила, есть ли у ребенка паспорт, на что был получен ответ, что такого документа нет. Он регистрируется в новую квартиру на основании свидетельства о рождении. Какое было наше удивление, когда при обращении в расчетно-справочный центр по прежнему месту регистрации несовершеннолетнего нам сказали, что его не выпишут, поскольку несколько лет назад ему был оформлен паспорт, и выписка должна производиться по нему, — рассказывает Елена.

Оказалось, что паспорт на ребенка был получен за 5 лет до продажи квартиры, но на момент сделки документ был утерян. Родители скрыли этот факт. Агентству недвижимости пришлось в ускоренном режиме получать новый паспорт на ребенка, регистрировать его по прежнему месту жительства, затем выписывать и регистрировать в новой квартире.

— Новые владельцы жилого помещения не пострадали, потому что в договоре мы прописали особые условия, по которым они смогли зарегистрироваться в квартире с не выписанным ребенком. Конечно, все очень волновались, но мы успешно разрешили эту ситуацию, — уточняет руководитель группы.