После застоя происходит всплеск. Как реагировал на политические кризисы рынок недвижимости в разных постсоветских странах

Украина: полная стагнация во время противостояния и рост после выборов (несмотря на войну)

Весь год застройщики провели под девизом «кто дешевле?», писало в декабре 2013-го издание «Маяк мониторинг». Цены на «первичке» тогда настолько всерьез отстали от вторичного рынка, что покупатели постепенно переключились на новостройки. И особенно ясно эта тенденция прослеживалась в Киеве, Одессе и Харькове. Именно в этих городах в течение года наблюдалось активное строительство новых домов и, как следствие, высокий уровень конкуренции между предлагаемыми объектами.

— Спрос на жилую недвижимость в 2013 году показал стабильный рост. При этом 2013 год отличался от предыдущих нескольких лет выходом на рынок достаточно большого количества новых объектов. Некоторые компании вернулись к докризисной традиции продавать жилье на нулевой стадии строительства, или на стадии котлована. К этому приему прибегали как компании с государственной частью собственности, так и коммерческие компании, не имеющие реализованных проектов, — напоминал тогда главный архитектор проектной группы «Архиматика» Дмитрий Васильев.

Далее в Украине произошел Майдан. А в августе 2014 года украинское издание Inventure сообщало, что рынок коммерческой недвижимости в среднесрочной перспективе может стать одним из перспективных направлений капиталовложений для иностранных и местных инвесторов: «Текущий экономический и военно-политический кризис в стране с одной стороны негативно отразился на отрасли, с другой стороны, в перспективе может дать новый стимул для развития масштабных девелоперских проектов».

Однако на фоне драматических политических событий, активных военных действий, существенной девальвации национальной валюты и, соответственно, падения покупательской способности населения многие девелоперские проекты были «заморожены» в Украине:

— За первый квартал 2014 года уровень ВВП снизился на 1,1%, эксперты прогнозируют падение на 5% по итогам года. За первое полугодие 2014 года объем производства промышленной продукции снизился на 4,7%, а объем прямых инвестиций — на $ 6,2 млрд. сравнительно с началом года, — писало издание. — Иностранные инвесторы не рискуют вкладывать средства в нестабильную среду, в которой они не имеют возможности для планирования. Потому все рынки, в том числе и сектор коммерческой недвижимости сейчас страдают от недостатка финансирования.

Сектор строительства тому подтверждение. Согласно официальным данным Госкомстата Украины, за первые пять месяцев текущего года объем выполненных строительных работ сократился на 6,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Соответственно, задержан ввод в эксплуатацию многих объектов коммерческой и жилой недвижимости.

Также кризис отразился на вакантности площадей офисных и торговых центров. Многие арендаторы, не выдерживая растущей конкуренции и неся операционные убытки, закрывали офисы и магазины, освобождая коммерческие площади, на которые не стремились заходить новые арендаторы. Кроме того, экономический спад вызвал сокращение спроса на складскую недвижимость во всех регионах Украины. По тем же причинам, что и арендодатели торговой недвижимости, собственники складских и логистических комплексов были вынуждены несколько снижать арендные ставки.

Улучшение общей экономической ситуации, ожидаемое в 2015—2016 годах, окажет положительное влияние на рынок, предполагало издание Inventure. Кстати, рынок жилой недвижимости себя чувствовал в разгар революции лучше всего. За первый квартал 2014 года в Украине было введено в эксплуатацию 2,008 млн. кв. м. жилой недвижимости. В среднем по Украине, объем принятого в эксплуатацию жилья в 1 квартале 2014 года составил 51,8 кв. м. на 1000 жителей.

Средняя цена 1 кв. м. на рынке первичной недвижимости (по классам эконом и бизнес) на конец июня 2014 года, номинированная в гривнах, составляла 15.005 гривен и продемонстрировала рост на 1310 гривен (на 9,6%) за 1 кв. м., а цена, номинированная в долларах США, из-за изменения обменного курса USD к UAH составила $ 1275 за 1 кв. м., продемонстрировав падение на $ 439 (на 25,6%) относительно результатов декабря 2013 года.

По сравнению с декабрем 2013 года изменения средних цен за 1 кв. м. составили: а) в классе «эконом» — рост стоимости на 711 гривен (на 7,2%); б) в классе «комфорт» — рост стоимости на 2351 гривен (на 15,4%); в) в классе «бизнес» — рост на 3805 гривен (на 17,2%).

Однако были большие проблемы с кредитованием жилья. На конец 1 полугодия 2014 года кредиты на покупку жилья на вторичном рынке недвижимости предоставляли 14 банковских учреждений (сократилось на 8), на первичном рынке — 13 банковских учреждений (сократилось на 4).

Но все эти проблемы удалось постепенно преодолеть после победы революции и проведения выборов. Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Юрий Пита специально для Realt.by охарактеризовал последствия Майдана 2013−2014 годов:

— Конечно же политическая ситуация повлияла на экономическую и, как следствие, на рынок недвижимости. Рынок по сути не работал, активности не было, т. к была неопределенность и, можно сказать, страх. Люди не готовы были инвестировать в недвижимость в тот период и просто ее не покупали. Иностранные инвестиции также замедлились, все были в ожидании. Правда была одна особенность: переселенцы из Крыма, луганской и донецкой областей арендовали и покупали жилую недвижимость. Это в некой степени поддержало ранок.

Потом сильно начал расти курс гривны к доллару. На момент Майдана было 8 грн за один доллар, а в течение года курс вырос в полтора раза. Это тоже повлияло на рынок недвижимости — сделок стало ещё меньше. Правда, работали госпрограммы по жилой поддержке тех же переселенцев, участников АТО, военных. А если брать именно период событий (ноябрь 2013-го — март 2014-го), то рынок недвижимости замер и мы переживали достаточно серьезный кризис. Компании сокращали штат, некоторые закрывали офисы, искали новые виды заработка. Выходить из кризиса начали где-то летом 2014 года, после выборов президента.

Грузия: рост после восстановления отношений с Россией

В апреле 2014 года издание HomesOverseas.ru писало, что «из всех ближайших соседних стран в последние годы Грузия оставалась в числе наименее востребованных среди российских покупателей в связи с российско-грузинским конфликтом 2008 года. Однако теперь, когда отношения между государствами налаживаются, интерес россиян к грузинской недвижимости растет».

До 2008 года рынок недвижимости Грузии непрерывно рос в показателях. С 2003 по 2008 год в среднем недвижимость в Грузии росла на 10−15% в год. С 2006 по 2008 ежегодный рост цен на грузинскую недвижимость составлял 20%.

В 2008 году произошло два ключевых события для рынка недвижимости страны — мировой кризис и война с Россией. Однако падения цен как такового не произошло. Грузия пережила мировой кризис относительно спокойно — здесь был самый низкий спад ВВП среди стран постсоветского пространства, а уже в 2010 году рост ВВП составил 6,4%. Что касается рынка недвижимости, то рост цен после временной «заморозки» продолжился, но меньшими темпами.

В 2013 году, в связи с политической неопределенностью в стране перед выборами в парламент, цены ненадолго замерли. Однако с началом 2014 года наметился их дальнейший рост. Этому, с одной стороны, способствует потепление отношений с Россией, с другой — подписание в 2013 году соглашения об ассоциации с ЕС. В феврале 2014 года количество сделок на рынке недвижимости составило 38.751, что на 14% больше по сравнению с февралем 2013 года и на 7,8% - по сравнению с январем 2014 года.

В декабре 2009 года издание zagranhouse.ru сообщало, что после периода бума сектор недвижимости Грузии серьезно пострадал в результате экономического кризиса: «Последствия оказались суровыми на фоне войны в августе 2008 года в сочетании с мировой экономической рецессией. Существует общий консенсус среди брокеров и аналитиков, что ситуация на грузинском рынке недвижимости может улучшиться в ближайшем будущем, но многие также склонны считать, что может пройти еще много времени, прежде чем сектор действительно стабилизируется». Как видно сейчас, рынок недвижимости Грузии действительно восстановился.

Армения: быстрая революция и быстрый рост цен

«Весной 2018 года в Армении произошла революция. В мире ее назвали «бархатной», в самой Армении одни ее называют «революцией любви», а другие — «революцией Никола», — так описывал портал [удалено].BY события в Армении. Напомним, с чего все началось.

В 2015 году в Армении прошел референдум, на котором армяне одобрили переход из президентской республики в парламентскую. Спустя три года президент Армении Серж Саргсян, который после двух сроков во главе государства больше не мог избираться на должность президента, решил стать премьер-министром — то есть фактически захотел остаться руководителем страны. В Армении вспыхнули протесты, во главе которых встал Никол Пашинян — журналист, бывший политзаключенный, депутат и оппозиционер.

Свой путь он начал с «Моего шага» — многодневного похода из Гюмри в Ереван в знак протеста против действий Сержа Саргсяна и правящей Республиканской партии Армении. Многие сравнивают эту акцию с действиями Махатмы Ганди, который своим мирным походом более 100 лет назад перешел к ненасильственному сопротивлению. Этим принципом в апреле 2018 года руководствовался и Никол Пашинян: перекрывать дороги — да, блокировать здания — да, устраивать забастовки — да, отвечать насилием на насилие — нет. 30 марта из Гюмри вышел простой оппозиционер, в Ереван пришел уже лидер протестов.

Революция победила тогда за 10 дней. То есть затяжного политического кризиса не было. В ноябре 2018 года издание armeniasputnik. am писало, что в Армении зафиксирован 15−20% рост цен на недвижимость:

— Квартирный вопрос продолжает оставаться в Армении одним из самых актуальных и болезненных. Руководство страны неоднократно заявляло об улучшении условий ипотечного кредитования и значительном понижении процентных ставок для молодых семей. На этом фоне, однако, закрылись жилищные программы для молодых специалистов, что вызвало волну общественного недовольства. Однако в последние дни эту самую общественность все больше беспокоит вопрос стоимости квартир. А цены, если судить по публикациям в соцсетях и прессе, по сравнению с предыдущим годом и первыми двумя декадами текущего, нынче выросли.

Издание ссылалось на Ани Галстян, представителя сайта Myrealty. am, с которым работают многие агентства по недвижимости. Она сообщила, что на самом деле рост цен был зафиксирован в период с мая по август 2018 года и составил 15−20% (то есть как раз после бархатной революции). Цены на недвижимость пока держатся на этом же уровне, однако резкого и продолжающегося роста на данный момент нет, также отметила Галстян.

Кроме того, в июне 2020 года издание internationalwealth.info сообщало о продолжении роста цен:

— Второй год подряд недвижимость Армении испытывает постоянный рост стоимости, что говорит о целесообразности вложений с последующим получением прибыли от перепродажи. При этом спрос на армянскую недвижимость в большей степени принадлежит именно нерезидентам, которые скупают как вторичное жилье, так и дорогостоящие премиальные квартиры в разных районах Еревана.

Выводы

На основе опыта разных стран в преодолении политических кризисов можно предположить, что Беларусь также должна будет пройти через серьезные экономические испытания. А вместе со всей экономикой будет штормить и рынок недвижимости. Однако скорость выхода из этой турбулентности будет зависеть от того, как долго будет продолжаться политическая нестабильность и чем она закончится.