«Отключение интернета и обыски впечатлили всех». Что происходит на рынке офисов Минска и ждать ли массовых переездов IT-компаний в соседние страны

В период коронакризиса столичный рынок офисов вошел в равновесное состояние. Так, практически 3 года на рынке накапливался неудовлетворенный отложенный спрос, который на пике (2019 год) достиг единовременного объема в порядке 130 тыс. кв. м валовой арендной площади.

К настоящему времени спрос упал, поскольку закрыли потребности несколько крупных арендаторов. Кроме того, на его оказала влияние современная ситуация — выборы и события, последовавшие за ними.

В результате на рынке перестали диктовать свои жесткие условия арендодатели. Рынок, скорее, компромиссный в плане условий, снижения ставок по новым договорам, предоставления скидок прежним арендаторам, пока их офисы работают «на удаленке» и т. д.

Сегодня же хороший арендатор, готовый снять в аренду офис приличного метража (более 1 тыс. кв. м) по приемлемой ставке, становится если не на вес золота, то очень желанным гостем. Нельзя сказать, что рынок офисов совсем умер — нет. Некоторые компании по-прежнему ведут переговоры об открытии офиса и готовы развиваться в Беларуси. Но, конечно, количество таких компаний пока чрезвычайно мало. В основном все ждут, что будет дальше.

— Конкретизируйте, как повлияла пандемия коронавируса на рынок?

— Безусловно, эпидемия отразилась на офисном рынке. Прежде всего, уже начиная с конца февраля начал затухать спрос со стороны компаний, которые просто планировали расширять имеющиеся офисные площади. В ситуации, когда одна компания за другой начали апробировать и потом массово переходить на дистанционную работу (удаленные рабочие места), у многих необходимость в дополнительных площадях просто отпала.

Однако с середины мая наметилось оживление спроса. Компании начали активнее просматривать предложения, некоторые воспользовались тем, что их конкуренты отказались от офисов и решили их забронировать или арендовать. В целом, этот период коррелировал с ситуацией на рынке вообще, не только в офисном сегменте. Ведь со второй половины мая начал отмечаться рост интереса к посещению торговых центров, объектов общепита и досугово-развлекательных объектов. Поэтому всплеск деловой и потребительской активности положительно сказался и на офисном рынке.

Примечательно то, что коронакризис не привел к критическому росту вакантности по качественным бизнес-центрам, которые составляют сток современной столичной офисной невидимости. Да, были отказы от планов по расширению со стороны потенциальных арендаторов, были случаи отказа от уже арендованных офисов — как правило, от небольших по площади офисных блоков.

Отказов от больших площадей было мало. Специалисты Colliers International даже специально пересчитали образовавшиеся вакансии и оценили их влияние на вакантность по рынку в целом: ничего страшного не произошло. Со среднего уровня в 3,5−3,8% в стабильный период она выросла до 4−4,1% от стока. То есть изменения произошли на уровне статистической погрешности. Для сравнения, на стабильных развитых рынках вакантность в 7−10% считается очень хорошим условием, а у нас в период кризиса на уровне 4%.

Но тут надо отметить, что решения по офисам многими крупными компаниями откладывалось на второе полугодие. Шел процесс осознания того, какой офис нужен компании, возможна ли удаленная работа, можно ли сделать офис более гибким и эффективным? Можно утверждать, что многие захотели как-то облегчить свое «офисное бремя» — уменьшить затраты на офис и оптимизировать его. Большинство ждали развития ситуации с коронавирусом. Для руководства IT-компаний было неочевидно, сколько офисных площадей потребуется и какой формат работы будет далее. Хотя кто-то из крупных компаний уже тогда анонсировал освобождение крупных офисных помещений ближе к осени. Так что, несмотря на формально невысокую вакантность, отложенные решения по размеру и формату офисов уже в период коронавируса могли бы скорректировать размер спроса и вакантность в офисном сегменте ближе к осени.

"Ставки немного упали»

— Планируются ли к вводу в эксплуатацию в этом году новые БЦ?

— Офисы строятся и вводятся в эксплуатацию. Так, несмотря на коронакризис, в текущем году ввелись такие не очень большие, но качественные объекты, как БЦ на ул. Толбухина, БЦ ОАО «МЧЗ «Луч». Буквально в августе сданы офисный центр в составе МФК «Имперский» и крупный бизнес-центр, расположенный в центре города, «БК Капитал Палас». Ожидаем, что не заставит себя долго ждать и введение БЦ «Аякс». Не исключаем, что все-таки официально будет сдан и такой крупный проект, как МФК «Шантер-Хилл».

Пандемия фактически ослабила текущий спрос на новые офисы, что, с одной стороны, не сильно сказалось на загрузке и ставках в отношении уже заключенных договоров, но повлияло на ставки аренды по вновь заключаемым договорам аренды: часть востребованных бизнес-центров могло не ощутить никаких изменений, однако в среднем можно отметить снижение ставок по вновь заключаемым договорам на 10−20%.

- Какую долю сегодня на рынке составляют IT-компании?

— Сегодня IT-сектор очень активный потребитель офисных площадей. В той или иной степени IT-компании представлены более чем в 70 минских бизнес-центрах. Есть ряд офисных зданий, которые были арендованы целиком одной IT-компанией.

По нашим оценкам, на данный момент IT-компании занимают долю в 37−39% от всего стока качественных офисов. А в последние три года эта сфера целиком доминировала на рынке аренды, потребляя более 70% от вводимых в этот период новых офисных площадей.

В этой связи можно отметить, что многими девелоперами бизнес-центры проектировались в расчете на стабильных и платежеспособных IT-арендаторов. Они были основными, кто определял ландшафт рынка офисной недвижимости, в том числе его качественные параметры (предоставляемые услуги в бизнес-центре, обслуживание и эксплуатацию зданий и пр.).

Ожидалось, что такое переосмысление рабочего пространства хоть и может несколько снизить потребность в офисах (10- 20%) для этого типа арендаторов, но серьезных негативных последствий на рынок иметь не будет. И тут многие ждали осени. Вот она почти пришла, но ясности, к сожалению, не добавилось.

"IT-сектор задумался о релокации офисов»

— Как реагируют белорусские и иностранные инвесторы на сегодняшнюю политическую обстановку в стране? Покидают ли IT-компании свои офисы с целью переезда и организации рабочих мест в других странах?

— Безусловно, все присматриваются и ждут, если так можно выразиться, «развязки». Иностранные инвесторы из стран Европы, которым была интересна Беларусь и с которыми наша компания вела переговоры, перестали выходить на связь либо переносят общение на более поздний срок. Российские же инвесторы и компании в целом от планов по развитию в Беларуси пока не отказываются, но в основном всем хотелось бы, чтобы текущая ситуация как-то стабилизировалась и стала более понятной.

Что до имеющихся фактов релокации компаний IT-сектора за пределы Беларуси… К сожалению, первые ласточки уже есть, они у всех на слуху.

Сложно оценить перспективу и масштабы дальнейшего развития этого, безусловно, трагического для страны явления. На самом деле, тут более репрезентативными могут быть данные опроса IT-компаний. Мы заметили, что рядовые сотрудники настроены, по крайней мере, на словах, достаточно решительно и, в случае негативного развития событий, готовы к релокации в соседние страны.

А вот CEO и руководство компаний пока действуют более взвешенно: ряд компаний уже заявил о релокации из Беларуси, но решения об окончательном закрытии офисов в Минске и о массовых переездах пока принимать не спешат. С одной стороны, есть экономическая составляющая, льготы в ПВТ, рынок квалифицированных кадров (пока еще переезды не стали массовыми). С другой стороны, отключения интернета и обыски в офисах являются факторами, которые, помимо прочего, впечатлили и руководство IT-компаний, заставляя держать руку на пульсе и прорабатывать запасные варианты по работе офисов. Подгадав момент, об особых условиях для IT-сектора объявили соседние Россия и Украина. В поисковых системах, в соцсетях начинает появляться контекстно-медийная реклама, предлагающая услуги по релокации как отдельных специалистов, так и целиком компаний.

В связи с этим мы не можем пока прогнозировать, какой ущерб, в случае массовой релокации компаний из IT-сектора, будет нанесен экономике нашей страны. Пока мы можем сказать, что для рынка офисной недвижимости, если этот процесс начнет набирать обороты, последствия окажутся крайне негативными.