Форс-мажорные обстоятельства — как правильно их оформить?
Можно ли оформить условие снижения арендной платы при форс-мажорных обстоятельствах (например, как сейчас — во время пандемии)? Можно ли как-то прописать, что будет, если арендатор внезапно потеряет работу?
Все зависит от конкретных условий договора и желания сторон помочь друг другу. Для начала поговорим по форс-мажору. Это явление не освобождает вас от обязательств, а лишь делает невозможным начисление штрафных санкций за неисполнение обязательств.
Понудить изменить договор в текущей ситуации или из-за потери работы вряд ли удастся. А вот уговорить вполне возможно. Убежден, что любому арендодателю не выгодно терять арендатора в то время, когда рынок идет на спад и нового квартиросъемщика, скорее всего, в ближайшее время найти не удастся.
Пример: квартира стоит $ 300/мес., но арендатор попросил снижения до $ 250/мес., пока ситуация не стабилизируется (до условной осени). Если стороны не договорились и разошлись, то арендатор вынужден искать нового квартиранта. Всего за месяц простоя он потеряет $250. За 4 месяца «со скидкой» он недополучит $200. Что выгодней? Добавьте сюда также суету по подбору нового квартиранта.
Что касается ситуации с неплатежеспособностью арендатора: если арендодатель упорно не желает расторгать договор в надежде взыскать сумму, то он должен отдавать себе отчет, что, даже получив решение о взыскании, его еще нужно исполнить. Арендатор потому и не может платить, поскольку у него нет денег. То есть временные издержки на исполнение судебного решения могут быть выше временных издержек на поиск нового арендатора.
Переговоры и поиск оптимального выхода — ключ к разрешению проблемы.
Можно ли как-то оформить форс-мажорные обстоятельства, если, например, квартира нужна срочно ее владельцу и нужно выселить жильцов?
Увы, но нет какой-то иной оговорки, дающей 100%-ю вероятность того, что договор может быть расторгнут по инициативе наймодателя. Если договор срочный, то он действует определенный срок. Если бессрочный, то также есть порядок его расторжения.
Для того чтобы арендодателю инициировать расторжение, нужно наступление определенных условий (если кратко, то это нарушение арендатором правил пользования жилыми помещениями, ч. 3 ст. 62 ЖК). Более того, существует определённая процедура расторжения, предусматривающая письменное уведомление нанимателя не менее чем за 1 месяц (ч. 5 ст. 62 ЖК).
Можно ли оформить, например, ежеквартальное повышение арендной платы?
Гражданский кодекс позволяет определить в договоре порядок определения цены по договору, и с этой точки зрения указание в договоре порядка увеличения цены возможно. В то же время, если наниматель решит оспорить такую формулировку, то в Жилищном кодексе найдет причины (правда, без гарантий).
Наймодатель вправе предусмотреть штраф или пеню при невыполнении обязательств нанимателем. Однако необходимо помнить, что чрезмерные штрафные санкции могут быть уменьшены судом в силу ст. 314 Гражданского кодекса.
- Фото использовано для иллюстрации