Это смерть для мелких застройщиков? Кого не коснется действие указа о 5-процентной прибыли и что думают об этом эксперты

— Я думаю, что крупные застройщики вообще могут не заметить выхода этого указа по сравнению с мелкими компаниями, которых в городе осталось и так совсем немного, и работают они на грани того, чтобы уйти с этого рынка вообще.

Крупным будет нормально жить с этим указом. Если взять, к примеру, компании «Дана Холдингз», «А-100», «ТАПАС», то у них у всех есть так или иначе дома, которые уже находятся на стадии завершения строительства, какие-то на стадии котлована, какие-то на стадии проектирования. То есть у них есть объекты, которые они могут продавать, как уже «завершенные». Поэтому, я думаю, они просто пересмотрят инвестиционную стратегию, план организации строительства этих объектов по очередям, более скрупулезно будут подходить к управлению готовыми активами.

Сегодня этим заниматься особо не надо, потому что в любой момент, когда у тебя денег не хватает, дефицит текущего счета возник, или специального счета, ты можешь выставить какой-то объект на продажу и насобирать денег. Вы же обращаете внимание, что застройщики в проектной декларации редко продают весь дом целиком. Они делают это инъекциями: 10, 15, 20 квартир. Это и есть управление потоками и дефицитом счета. Сейчас придется скрупулезнее этим заниматься, чтобы у тебя уже был какой-то готовый объект к тому моменту, когда нужны вливания в следующий.

В обосновании указана уточняется, что данный документ служит для стимуляции застройщиков строить за свои деньги и продавать готовое жилье. И я думаю, что эта цель вполне достижима, учитывая то, сколько уже в стране есть этих крупных застройщиков. И они смогут работать по этому указу, потому что у них есть такая возможность, потому что мы уже давно перешли к квартальной застройке. А мелких и так немного, но, возможно, и они смогут работать по этому указу. Возможно, у них есть какое-то залоговое имущество, с которым они могут обратиться в банк и получить кредит на строительство своих небольших объектов.

Здесь не столько проблема в 5%-й рентабельности мелких застройщиков, сколько у них нет аттестата соответствия на генподрядные работы. Всего есть 5 категорий, но де-факто на генподрядчика может подойти 4. И вот из них первые 3 компании в стиле «стол-табуретка» в принципе получить не смогут, так как у них в штате должно быть количество человек от 100 и выше. На 4-ю тоже нужно иметь каких-то специалистов. То есть, по сути, этим указом введены 2 ограничительных барьера для входа в этот рынок. Сегодня говорить о том, что на рынке застройки многоквартирных домов может появиться новый застройщик, помимо тех, кто уже существует, уже не приходится. Этим документом сформировали пул тех девелоперов, которые будут формировать строительный рынок на ближайшие многие годы.

Строить с 5-процентной рентабельностью никто не будет. Все будут думать, как построить на продажу и получить деньги в конце. Те схемы, о которых пишут комментаторы у вас на портале, вряд ли появятся, вряд ли кто-то будет мутить эти схемы. Крупные компании уже все пуганые, и никому не нужны какие-то проблемы в конце от силовых структур. Потому что все это будет сшито белыми нитками, когда начнут вставлять какие-то прокладки и прочее. Когда государство проведет проверки, то все равно заставят эти деньги людям вернуть, потому что такие сделки потом признают ничтожными. Это до первого звоночка. Ни одна крупная компания на это не пойдет. И те, кто поработал на этом рынке, знают, чем чревато это в нашей стране.

Нужно готовиться к тому, что будут строить на продажу, будут закладывать в себестоимость кредиты. Пишут, что это должно повлечь за собой уменьшение стоимости объектов, но, думаю, что уменьшение точно не произойдет. То есть первая цель — строить за свои, а потом продавать — это можно достигнуть. Вторую — уменьшение стоимости — нет. Третью — улучшение качества строительства — тоже, думаю, можно, потому что многие сталкиваются с тем, что заходят на уровне котлована, в красивую картинку верят, а потом получают не совсем то, что нужно, и разочаровываются. Признаются, что если бы видели то, что в итоге получилось, то купили бы что-то другое на тот момент. Застройщикам отныне придется не халтурить.

— Является ли этот документ рабочим? Если говорить о пользе для общества, то, скорее, нет. Указ устанавливает ограничения без каких-либо явных социальных потребностей и общественной необходимости. Вместо рыночного механизма, управления составляющими цены, предлагается ограничить прибыль. Но не для всех. На ряд объектов, например, «Минск Мир», ограничения распространятся не будут. Одни застройщики получают необоснованные преимущества, например, а другие не смогут строить. Это путь к искусственному созданию дефицита.

Поэтому сама идея имеет коррупционную составляющую. Например, ограничения не распространяются на помещения, строящиеся для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Мы это уже видели. Застройщики будут пытаться ограничения обойти. Например, будут выстраиваться цепочки, в которых квартиры вначале будут строить якобы юрлица, но затем продавать гражданам. Это — поле для коррупции и мошенничества.

Возникнет навязывание клиентам требования обращаться не напрямую к застройщику, а через какие-то компании. Для конечного потребителя цена в оценочном счете останется та же самая. Вроде бы квартира и есть, цена ограничена, но купить ее нельзя.

Эти схемы существуют много лет, с ними, конечно, борются, но проблему это не решает.

Пример по жилищным облигациям. Застройщик выпускает жилищные облигации с нормой прибыли 5%. Затем облигации перепродаются, прибыль застройщика формально остается низкой, а доход получают лица, которые перепродают эти бумаги.

Конечно, не все застройщики захотят рисковать, и кто-то откажется от строительства. И граждане будут вынуждены обратиться к застройщику, на объекты которого ограничения не распространяются.