Как проводить оценку имущества в условиях пандемии и экономического кризиса. Рекомендации НКА

Оценщик в нынешних условиях должен понимать, что все классические методы оценки стоимости требуют дополнительных корректировок на сложившуюся неопределенность. Так, например, метод сравнения продаж в настоящее время по большинству сегментов рынка недвижимости будет опираться на сделки, которые совершены еще до наступления кризисного периода или предложения к продаже недвижимости, в условиях, когда продавцы еще не приняли новую реальность и не спешат снижать цену, при этом количество сделок уменьшается стремительно, а коммерческий и производственный сегменты практически остановились. Точно так же и в доходном методе. Арендные ставки в договорах еще не пересмотрены, новая информация, что и как прогнозировать для построения дисконтированных потоков и т. п., еще не появилась.

Общие рекомендации:

1. Факторы пандемии и экономического кризиса не должны рассматриваться в качестве основания для снижения качества работы Оценщика, особенно в части сокращения анализа рынка.
2. Оценщикам следует рассмотреть возможность использования нескольких подходов и методов, особенно когда не хватает фактических или наблюдаемых исходных данных для одного метода для получения надежного вывода. Если используется более одного подхода и метода или даже нескольких методов в рамках одного подхода, результат независимой оценки должен быть логичным и разумным, а процесс анализа и согласования результатов, полученных разными методами, объяснимым.
3. Анализируя информацию предыдущих кризисов, можно отметить, что арендные ставки будут быстрее реагировать на изменение, чем цены предложений продажи, в то время как цены сделок фактически отражают ситуацию на момент до кризиса. В связи с этими обстоятельствами, на протяжении определенного времени вариация между доходным и сравнительным методами может быть существенной. В ситуации, когда в сравнительном методе используются сделки, зарегистрированные в докризисный период, рекомендуется осуществлять их коррекцию на текущее состояние рынка. В отношении цен предложений, отражающих докризисный уровень, рекомендуется увеличивать размер корректировки на торг. В случае, если такая коррекция не выполняется, сравнительному методу может присваиваться меньший удельный вес в сравнении с доходным методом оценки, который учитывает варианты развития рынка недвижимости по нисходящему тренду.
4. При использовании доходного метода оценки рекомендуется также обращать внимание на то, соответствует ли используемый уровень арендных ставок уровню, зафиксированному в докризисный период. Рекомендуется учитывать вероятность снижения доходов от сдачи в аренду в прогнозах, опираясь на анализ поведения рынков недвижимости в предыдущих кризисах. При использовании кумулятивного метода определения ставки дисконтирования стоит учитывать вероятность увеличения сроков экспозиции объектов оценки на рынке. Если возможны два или более альтернативных сценария, оценка должна основываться на наиболее вероятном сценарии, который необходимо описать в отчете.
5. При выборе альтернативных допущений для измерения неопределенности в оценке бизнеса или материального актива необходимо сделать выбор среди возможностей, которые не находятся в хвосте распределений (где события очень маловероятны), а скорее в их центральных областях (где события могут произойти).
6. Оценщики не должны применять докризисные критерии к своим оценкам, так как этот подход основан на потенциально ошибочном предположении, что ценности вернутся на докризисный уровень, и нет никакого способа предсказать, что это предположение действительно верно.
7. Рекомендации TEGoVA по выбору докризисной даты могут обезопасить оценщика, однако не всегда подходят для целей оценки и соответствуют требованиям заказчика оценки. В Республике Беларусь докризисным можно считать период до 9 марта 2020 г. С 9 марта 2020 г. национальная валюта начала стремительно ослабевать в сравнении с долларом США и евро. Поэтому при выполнении расчетов в иностранной валюте необходимо принимать это обстоятельство во внимание. Несмотря на государственную политику дедолларизации белорусской экономики, рынок недвижимости по-прежнему сильно привязан к иностранной валюте. При совершении сделок купли-продажи продавцы и покупатели привязываются к долларовому эквиваленту стоимости, аренды — к евро. Учитывая резкий рост курсов доллара США и евро, а также анализируя аналогичные ситуации на валютном рынке в 2009, 2011 и 2015 годах со стремительной девальвацией национальной валюты, можно предположить снижение цен и ставок аренды на недвижимость в валюте.
8. Неопределенность, которая возникает из выбора метода (методов) оценки или от недостатка/несогласованности исходных данных, может быть измерена изменением стоимости от изменения входных параметров модели. При этом важно помнить, что количественная оценка неопределенности оценки не включает прогнозирование сценария наихудших случаев. Любая проверка неопределенности оценки должна учитывать влияние на полученную стоимость разумных и вероятных альтернативных допущений.
9. Анализ чувствительности при применении доходного метода в отчете об оценке позволит определить меру изменения стоимости объекта оценки от изменения входных параметров, используемых в модели с целью дополнительного информирования заказчика и пользователей оценки. Однако при этом следует помнить, что целью любого анализа неопределенности является не предоставление прогноза возможных колебаний в сообщаемой стоимости на будущие даты, а предоставление информации об изменчивости стоимости на конкретную дату оценки с учетом уже произошедших и (или) происходящих событий.
10. Обязательным условием обеспечения профессиональной безопасности оценщика является непрерывный анализ и учет в работе актуальных рыночных данных, а также позиций профессиональных объединений оценщиков и ведущих международных консалтинговых компаний по вопросам оценки в условиях пандемии — важнейшая информация аккумулируется на сайте TEGoVA, IVSC. С оригиналами международных рекомендаций вы можете ознакомиться по ссылкам:

• Dealing with valuation uncertainty at times of market unrest March 2020 A letter from the IVSC’s technical standards boards
• Message from TEGoVA concerning valuation during the Pandemic

Читайте также:

Под Брестом продается дворец Сапег-Потоцких: «Место шикарное, рядом — граница»

Долгострой на Бабушкина, или Как Индия передумала выпускать в Беларуси препараты для лечения рака и СПИДа