«Продает тот, кто снижает цену». Что происходит на рынке недвижимости Минска после падения рубля и поднятия процентов по кредитам

Андрей Вариниченко, Руководитель группы компаний «Престиж»:

— Сейчас покупают недвижимость у тех продавцов, которые готовы идти на уступки. Национальная валюта за короткий промежуток существенно девальвирована и сейчас находится под давлением мировых факторов. Крупные застройщики быстрее других отреагировали на новую реальность. Фиксирование цены продажи в рублях, индивидуальный подход к каждому клиенту, скидки от 10% - то, что по мнению застройщиков позволит быстро пройти «шок».

Продавцы на вторичном рынке реагируют медленнее, выигрывать будут те, кто готов быстро принимать сложные решения. С учетом того, что рынок недвижимости изобилует переоцененным предложением, многим клиентам придется корректировать цену от 10 и более процентов.

Собственники, которые готовы отдавать объекты за реальную цену, продают быстро. А вот те, кто еще надеется на лучшее и пытается удержать старую стоимость, сидят ни с чем. И вряд ли такая стратегия будет выигрышной.

Поднятие кредитной ставки не сильно повлияло на количество «кредитных сделок». Даже наоборот: ожидание, что и дальше ставка будет расти, поэтому стараются «ухватить» по нынешним процентам. Из-за этого активность «кредитных сделок» даже немного возросла. Но вот методика определения максимальной суммы кредита осталась прежней, и она зависит, как и раньше, от заработной платы и выдается в белорусских рублях. Поэтому суммы займов людям начало не хватать на те объекты, которые они хотели бы купить изначально, и им приходится подбирать недвижимость исключительно по этой максимальной сумме.

В последнее время большим спросом пользуются квартиры в сегменте «эконом» и «стандарт». То есть это одно-двухкомнатные квартиры, которые относятся к категории «нужды». Те покупатели, для которых недвижимость — это инвестиция, заняли выжидательную позицию. А сделки проходят с теми, кто покупает квартиру для себя, для дальнейшей жизни. То есть рынок с такими объектами сейчас «живой», но сделки происходят только с теми продавцами, которые готовы снижать стоимость своих квартир.

Все эти колебания в экономике на рынок недвижимости перекладываются не сразу. Есть продавцы, которые понимают, что их объект больше не стоит, сколько они запросили изначально, а есть те, кто в это верить еще отказывается. На сайтах много старых объявлений со старой ценой, и вот когда продавец выкладывает на продажу свою квартиру, он смотрит, что аналогичные объекты в его районе стоят, образно, 50 тысяч. Однако он не обращает внимание, что эти объявления были поданы в начале марта. И вот по таким квартирам звонков вообще не поступает. А кто сориентировался и понял, что вместо 50 тысяч нужно ставить 46 — продают объект за считанные дни.

Я не могу сказать, что количество сделок за 2 недели сильно просело, просто поменялась сегментация. Квартиры эконом-класса продаются, и продаются очень активно. По данным кадастра, проходит примерно 30 сделок в день. А вот трехкомнатные и выше пользуются сейчас меньшим спросом, чем раньше.

Еще раз повторюсь, сейчас проходят сделки только с теми продавцами, которые готовы реально оценивать ситуацию и корректировать цены. Кто не готов — те проиграют.

Павел Астапеня, директор агентства недвижимости «Эксперт»:

— Продают те, кто снижает цену — это действительно тренд на сегодня. Если цены предложения не сильно изменились за последние 2 недели, то поведение покупателей поменялось кардинально. Сегодня сделки совершаются только в том случае, если продавцы готовы идти на торг, причем хороший. В зависимости от объектов, в 60−70% цены реальных сделок ниже, чем цены предложений.

Мы были готовы к тому, что с учетом пандемии рынок недвижимости вообще остановится, однако сделки продолжают происходить на хорошем уровне по количеству. На то есть две причины. Первая — продавцы готовы к хорошему торгу. Вторая — видя девальвацию белорусского рубля, покупатели стремятся получить кредит, естественно в белорусских рублях, рассчитывая на то, что девальвация продолжится и кредит обесценится.

То есть сложилась такая ситуация, что, с одной стороны, намечается кризис, но с другой — продавцы готовы к торгу. Не останавливает сделки еще тот факт, что кредиты на недвижимость во многих банках еще остаются доступными для населения. И я не могу сказать, что количество «кредитных сделок» уменьшилось. Они, как и прежде, занимают 30% от всего количества. Прогнозировать, что будет дальше, очень сложно. За ситуацией сейчас нужно наблюдать каждую неделю и оценивать исходя из того, что происходило.

Спросом, как и прежде, пользуется бюджетное жилье. Жилье бизнес-класса продается сейчас очень слабо, потому что цена на такие объекты была изначально выше бюджетного, и даже скидка на 5−10% на такое жилье погоды не сделает. И чтобы ожил рынок бизнес- и премиум-жилья, торг должен быть куда ощутимее.

Про покупку недвижимости с целью инвестиции сегодня речи вообще не идет. Люди покупают для себя и самое дешевое.

Я не могу сказать, что спрос на квартиры сильно упал. Мы сможем отследить это в начале месяца, когда появится информация от НКА. Но не думаю, что падение спроса будет более 5%. Опять же — это будет статистика за март, где половина месяца была относительно спокойной, а все изменения начались во второй половине месяца.