Личный опыт. Молодая пара из Минска взяла в ипотеку 700 тыс. евро на строительство квартиры в Берлине: «Когда думаешь об этом, можно сойти с ума»

«Денег с продажи минской „двушки“ хватило только на оплату налогов»

О переезде в другую страну ребята мечтали, но всерьез никогда не задумывались. Случай подвернулся сам собой, когда через год после рождения дочери Сабины Леше предложили работу в Берлине. Пара посовещалась и решила попробовать. И все получилось. Ребята живут в Германии уже три года, оба работают в IT-сфере, до сих пор нерешенным оставался только жилищный вопрос:

— В Берлине мы живем уже три года и все это время снимаем квартиру. До этого арендовали в старом доме, год назад переехали в новостройку. За квартиру с большой террасой в центре города платим 1000 евро в месяц, с «коммуналкой» выходит 1300, — рассказывает Карина. — Площадь квартиры — 66 «квадратов», формат — «евро-двушка»: отдельная спальня и гостиная, объединенная с кухней. В новостройке закрытый двор, подземный паркинг, в целом район очень хороший. Но в основном здесь живут приезжие и молодежь, немцы предпочитают жить в более отдаленных районах Берлина, где больше зелени и меньше туристов.

До переезда в Берлин пара успела построить квартиру в Минске. После ее продажи возник вопрос, куда вложить деньги. Так и появилась идея купить квартиру в Германии:

— В Минске у нас была «двушка» в жилом комплексе «Вивальди». После ее продажи встал вопрос, куда вложить деньги. Поскольку живем в съемной квартире, решили, что разумней всего купить свою и выплачивать ипотеку вместо аренды.

Однако вложить средства получилось условно. Денег с продажи квартиры хватило только на погашение налогов и комиссий: 6% от суммы сделки — налог на покупку недвижимости; 2% - работа маклера; 0,5% - регистрация сделки у нотариуса, еще 0,5% - другие расходы:

— Просто, чтобы купить квартиру в Берлине, необходимо погасить примерно 10% от ее цены на налоги. Со стоимости нашей квартиры эта сумма потянула 70 тыс. евро — все деньги, которые мы получили с продажи минской «двушки». Когда думаешь об этом, можно сойти с ума, — делится Леша.

«Разрешение на строительство застройщик получил накануне подписания договора. В Минске я бы на это не пошел»

К решению взять 700 тыс. евро в ипотеку ребята пришли не сразу. Белорусам потребовалось время, чтобы принять местные цены, взвесить все за и против.

— Как только мы приехали в Берлин, стало ясно, что уровень цен здесь сильно отличается от привычного. Тогда варианты за 700 тыс. евро даже не рассматривали. Для себя установили «потолок» в 400, что по белорусским меркам и так очень много. Но время внесло свои коррективы. Когда вплотную занялись вопросом, за 400 тысяч вариантов не осталось, минимум — 500. И с каждым днем «квадрат» жилья становился только дороже.

В этот момент поняли, что ждать нельзя, вплотную занялись поиском вариантов, начали обзванивать застройщиков, изучать предложения. И снова потрясение — изучение рынка показало, что купить за 500 тыс. евро то, что мы хотим, тоже невозможно. Цены в готовых домах стартовали от 1 млн евро, на стадии котлована — от 600 тыс., — рассказывает минчанин. — В итоге взяли квартиру за 700 тыс. евро даже не на стадии котлована. Мы подписали договор на следующий день после того, как застройщик только получил разрешение на строительство. В Минске я бы на это никогда не пошел. Но здесь ситуация другая: дольщик защищен законодательством и договором. Если застройщик затягивает сроки, то он выплачивает неустойку.

Ипотека на 40 лет под 1,5% годовых

Всю стоимость новой квартиры закрыла ипотека. Первоначального взноса по договору не требовалось. Сумма сделки составила 700 тыс. евро. И это с условием, что сейчас у пары временный вид на жительство.

— Системы покупки жилья в кредит в Минске и в Берлине различаются. В Минске как? Приходишь к застройщику и говоришь «Хочу рассрочку». Платишь первоначальный взнос, все остальное — в кредит. У некоторых застройщиков даже есть партнерские программы с банками, и они готовы предложить клиентам специальные условия. В Германии такого нет. Местные застройщики сразу же хотят деньги, поэтому единственный вариант для тех, кто не имеет всей суммы на руках — ипотека, — рассказывает Леша. — Эмигрантам в этом плане непросто. Так как у нас временный вид на жительство (Blue Card), не многие банки в принципе хотели с нами работать. Это было немного стрессово.

— Нас многие предупреждали, что с Blue Card взять ипотеку в банке практически невозможно, советовали подождать полгода и идти в банк уже с постоянной регистрацией. Но ждать дольше мы не могли, так как цены постоянно росли, да и нашли отличный вариант, который не хотелось упускать, — дополнила Карина. — В итоге вариантов было мало, но финансирование мы нашли. На фоне огромных цен радует хотя бы процент по ипотеке, если в Минске минимальный кредит выдают под 16% годовых, то здесь всего 1,5%.

Для того, чтобы взять ипотеку в Германии, необходимо пройти испытательный срок на работе. В Берлине он составляет 6 месяцев. Учитывая, что и Карина, и Леша официально трудоустроены, они, как семья, могли претендовать на большую сумму. Как и в Беларуси, банки ориентируются на объем заработной платы, чтобы после взносов по кредиту человеку оставалось за что жить. С одним отличием — в Германии нет привязки к проценту от зарплаты, но есть установленные лимиты. В среднем у кредитополучателей должно сохраняться от 1 до 2 тыс. евро в месяц на руках после выплаты всех взносов по ипотеке. Ставка рефинансирования имеет значение только в момент подписания договора.

— Наша ипотека рассчитана на 40 лет, но договор с банком подписан только на 10. В этот период мы выплачиваем ипотеку под 1,5% годовых. Через 10 лет договор продлевается на новых условиях согласно актуальному состоянию рынка. Если условия улучшатся, процент может стать ниже, если ухудшатся — выше. Если ты хочешь заключить договор сразу на больший срок, к примеру, на 20 лет, то процентная ставка по кредиту изначально будет выше. Таким образом банки страхуют себя от возможных рисков, — пояснил Леша.

По условиям ипотечного договора ежемесячные взносы за квартиру на первые 10 лет у ребят составят 2300 евро.

— Ты можешь заметить, что выплаты ипотеки значительно больше, чем-то, что мы платим сейчас за аренду. Да и «коммуналка» выйдет дороже, так как новая квартира почти в два раза больше съемной. В сумме первые 10 лет мы будем платить более 2,5 тыс. евро в месяц, дальше — дешевле. С другой стороны, это наша квартира, а не съемная, да и район сам по себе для жизни лучше.

Полную стоимость ипотеки собственники начнут платить уже после заселения, до ввода дома в эксплуатацию — только проценты в размере 1,5% в год от суммы строительства. В данный момент ребята ждут информации по первым платежам.

За что минчане отдали 700 тыс. евро

Квартиру выбирали по нескольким критериям: 4 комнаты, благополучный район, удобная планировка, наличие большой террасы, хороших школ и леса рядом. Предложений в эти характеристики было немного. Весь старый фонд ребят сразу не устроил из-за отсутствия балконов. Дальше круг сузился до первого и последнего уровня новостроек. Пентхаусы не подошли по цене, выбор сократился до ground floor с террасами:

— Цены на недвижимость в Берлине очень разные. Все зависит от района, количества комнат, года постройки здания. 4-комнатную квартиру можно купить от 500 тыс. до 2 млн евро. Вариант, который устроил нас, стоил 700 тыс. евро. Это 100-метровая «четырешка» на первом уровне новостройки в одном из лучших районов города Schmargendorf. Здесь живут преимущественно немцы, рядом много хороших школ, лес и озера. Есть где проводить время всей семьей.

Площадь квартиры — около 100 квадратных метров. Выделено три изолированные комнаты и гостиная, объединенная с кухней. Есть большая терраса, балкон, два санузла и прачечная. В цену входит отделка, сантехника и подогрев пола. Санузлы полностью оборудованы, на окнах установлены электро-жалюзи.

— В Берлине в новостройках не продаются квартиры без отделки. Это стандарт для города. Дольщик может выбрать цветовые решения и материалы из стандартного набора или из каталога за дополнительную плату. На стадии строительства можно менять даже планировку квартиры, если это позволяет конструктив здания. Даже в бюджетных новостройках квартиры сдаются с теплыми полами, электро-жалюзи, отделкой, сантехникой и даже с бытовой техникой. В принципе, когда квартира будет готова, нам останется купить только кухню и мебель, и можно будет заселяться.

По договору дом должны ввести в эксплуатацию в конце декабря 2021 года. Если уложиться в сроки не получится, то застройщик будет вынужден заплатить дольщикам неустойку, которой, как правило, хватает, чтобы снять жилье. Учитывая рост цен на недвижимость в Берлине и стадию строительства, цена готовой квартиры в новостройке будет значительно выше, чем 700 тыс. евро. Однако выгодную продажу ребята не рассматривают:

— Цена квартиры, конечно, будет выше, но, учитывая налоги на покупку и продажу недвижимости в Берлине, это не будет так выгодно, как хотелось бы. Вместе с тем, ипотечный договор не ограничивает нас в правах на продажу. Если вдруг захотим, это реально, — пояснил Леша.