«Сдаете квартиру в аренду, а с дохода закрываете рассрочку» — 6 причин инвестировать в новостройки Северного Кипра, а не Минска

Что можно купить на Кипре, на каких условиях и почему это выгодно, журналистам международной платформы Realting.com рассказали представитель израильского застройщика «Афик Групп» Елена Марченко и директор инвестиционно-риэлтерской компании Status Estate Евгений Дремов.

№ 1. «Наращиваем инфраструктуру даже в готовых проектах, иначе люди перестанут ездить»

Строительная компания «Афик Групп» работает на территории Северного Кипра уже 13 лет. У застройщика есть несколько готовых проектов и ряд новостроек на разных стадиях строительства. При этом построить и забыть, как часто поступают в Минске, «Афик Групп» не может. Застройщик развивает инфраструктуру готовых проектов даже после ввода в эксплуатацию. Это сделано для того, чтобы поток туристов не сокращался. Уже сегодня жилые районы компании напоминают дорогостоящие отели. Но этого мало.

— Недвижимость на берегу моря — специфический товар. Сложность в том, что сюда приезжают отдыхать, и мы стремимся, чтобы каждый новый сезон не был похож на предыдущий. В противном случае — людям надоест, и они не захотят возвращаться. В этом главное отличие курортной недвижимости — застройщик не оставляет проект после ввода в эксплуатацию, — рассказывает представитель «Афик Групп» Елена Марчено. — Важно, чтобы дома человек мог найти все необходимое. Не хочет ходить на пляж — мы сделаем бассейн с морской водой на территории комплекса; нужна инфраструктура для детей — прямо во дворе игровые площадки, скалодром и водные горки. В крупных комплексах мы «доращиваем» инфраструктуру и после завершения строительства жилья: достраиваем аквапарки, рестораны, детские и спортивные площадки, поликлиники, магазины и супермаркеты. Все это бесплатно для жильцов, а вот посторонним вход на территорию комплексов запрещен.

№ 2 Площадь террасы не входит в площадь квартиры

Один из самых популярных комплексов на Северном Кипре — Caesar Resort. Это крупный жилой район со своим аквапарком, ресторанами, банями, спортивными и детскими парками. Там продаются квартиры от студий до пентхаусов на разном этапе строительства. Площадь студий больше, чем мы привыкли видеть: от 37 до 56 «квадратов» + террасы порядка 9 квадратных метров. К слову, площадь террас не входит в общий метраж жилья:

— Спрос на квартиры очень высокий. За 4 дня продаж новый блок на 90 квартир распродался на 30%, он будет сдан в сентябре 2021 года. Если говорить про квартиры на высокой стадии строительства, то в новостройках, которые сдадутся до конца этого и в начале следующего года, осталось по три квартиры. Цены на апартаменты в ЖК Caesar Resort стартуют от € 40 тыс. За эти деньги вы получите студию площадью 52 «квадрата» с террасой и отделкой. Стандартная «еврооднушка» (спальня + кухня-гостиная) около 60 квадратных метров с террасой от 8 до 15 «квадратов» обойдется в 61 тыс. евро.

№ 3 Квартиры от застройщика с мебелью, техникой и бытовыми принадлежностями

В стоимость отделки входит: стены выкрашены в один цвет; на полу плитка и ламинат; кухонная панель (шкафчики, барная стойка, умывальник), полностью оборудованный санузел (бойлер, душевая кабина, умывальник, зеркало, туалет); на балконе плитка, установлены перила. Для тех, у кого нет желания и возможности заниматься укомплектовкой квартиры самостоятельно — есть вариант «под ключ»:

— Так как квартиры часто приобретают иностранцы, мы подготовили специальное предложение — обустраиваем квартиру вплоть до вилок, ложек и постельного белья. Такой пакет включает в себя всю мебель и технику, кондиционер, телевизор, предметы интерьера, гладильную доску, тарелки и сковородки — абсолютно все, чем люди привыкли пользоваться дома. Дизайн-ремонт квартир разрабатывают профессионалы на основе пожеланий клиента. Все сделано для того, чтобы собственник, приехав в квартиру впервые, уже смог в ней жить. Цена более чем честная, зависит от площади квартиры. Для примера, разница «однушки» с отделкой и «под ключ» — порядка 6 тыс. евро.

№ 4 «Квартира зарабатывает с первого дня ввода в эксплуатацию»

Еще один плюс квартир «под ключ» — возможность сдавать объект с первого дня ввода в эксплуатацию. В отличие от Минска, аренда жилья на море — доходных бизнес. Поток туристов на Северный Кипр не прекращается практически круглый год, апартаменты стоят дешевле гостиничных номеров, поэтому часто люди предпочитают останавливаться не в отелях, а в квартирах с собственной кухней и инфраструктурой. Арендный бизнес настолько развит, что застройщик может гарантировать собственникам стабильный доход, беря на себя все заботы по сдаче жилья в аренду:

— Покупатели квартир имеют возможность заключить договор с обслуживающей организацией и пассивно зарабатывать на аренде уже с первого дня ввода объекта в эксплуатацию. Все время, пока собственника нет на острове, квартира приносит реальные деньги, когда хозяин приезжает — он отдыхает в апартаментах сам.

Так, собственник может выбрать — сдавать квартиру самостоятельно или переложить это на плечи обслуживающей организации за процент от дохода. Договоры с обслуживающей организацией тоже различаются. Есть вариант гарантированной аренды — вне зависимости от того, как прошел сезон, собственник получит гарантированную прибыль. Либо — краткосрочная (от суток до 3 недель) и долгосрочная (от 3 месяцев) аренда с привязкой к загрузке. Объем прибыли разнится в зависимости от пакета услуг.

— Заполняемость квартир — порядка 90% на протяжении всего года. Хорошо работает «сарафанное радио», реклама на крупнейших площадках по сдаче жилья. Благодаря погоде, с мая по конец октября у нас высокий сезон, низкий сезон — лишь 2 месяца (январь и февраль), но даже тогда на Кипре есть туристы.

№ 5 «Сдаете квартиру в аренду, а с дохода закрываете рассрочку»

Кроме того, с дохода за аренду можно закрывать рассрочку от застройщика. Евгений Дремов — коммерческий директор инвестиционно-риэлтерской компании Status Estate, рассказал об инвестиционных возможностях недвижимости Северного Кипра:

— Конечно, самые выгодные условия покупки новостройки — при 100% оплате на этапе котлована. Однако если всей суммы на руках нет, можно воспользоваться беспроцентной рассрочкой. И здесь тоже есть свои плюсы. Для того чтобы квартира была снята с продажи, собственник вносит депозит в размере 1 тыс. евро. После чего в течение месяца нужно покрыть первоначальный взнос в размере 30% от всей суммы объекта недвижимости. Как только первоначальный взнос появляется на счету застройщика, квартиру можно регистрировать на свое имя.

В зависимости от этапа строительства и срока ввода объекта в эксплуатацию застройщик предлагает рассрочку на 2 или 3 года. К примеру, если квартира сдается в 2021 году, то компания может предоставить беспроцентную рассрочку на 3 года. Соответственно, уже через два вы получите ключи от своей квартиры, и еще год сможете оплачивать рассрочку, параллельно сдавая квартиру в аренду. То есть арендные взносы будут частично покрывать платежи по рассрочке.

№ 6 Ежегодно квартиры дорожают на 10−12%

Со слов Евгения Дремова, инвестиционная привлекательность недвижимости Кипра высокая. Ежегодный прирост объектов «Афик Групп» составляет 10−12%. Учитывая высокую стоимость земли и дефицит хороших площадок, цены будут только расти. При этом есть несколько отработанных вариантов, как заработать на покупке недвижимости. Выбор варианта зависит от того, как быстро вы хотите получить доход и как планируете распоряжаться объектом недвижимости:

— Есть люди, которые хотят вложить 50 тыс. долларов и получать постоянный доход на протяжении 10−20 лет. Их вариант — сдавать объект недвижимости, получая прибыль от 7 до 10% годовых. При желании и определенных усилиях реально добиться и 15% годовых, однако это достаточно сложно.

Если вы настроены на быструю прибыль, то лучший вариант — вложить деньги в строительство квартиры по выгодной цене на стадии котлована, выждать период строительства (он редко занимает более двух лет) и продать с разницей в 20−25%. Это очень распространенная схема. Причем часто она работает по цепочке — человек забирает прибыль, а «тело» инвестиции вкладывает в следующий объект. Единственный минус этой схемы — рост цен. За 2 года цены на острове меняются, и купить квартиру на стадии котлована по цене, как раньше, уже не получится. Ценообразующий фактор на Кипре — стоимость земли, а она дорожает очень быстро. Меняются цены новостроек и с развитием инфраструктуры.

PS: Нюансы, которые стоит знать

Невзирая на все плюсы, стоит обговорить нюансы покупки жилья на Кипре. Первое — налоги. Приобретая жилье, собственник должен оплатить: НДС в размере 1,8 тыс. евро («Афик Групп» своим клиентам предоставляет рассрочку на год); ежегодный налог на недвижимость — 3 евроцента за каждый квадратных метр жилья; и разовые платежи — налог на оформление сделки (0,5% от стоимости квартиры) и земельный налог стоимостью 30 евро.

Второй нюанс — оформление собственности. Все сделки между застройщиком и иностранцем оформляются через договор долевого владения. Чтобы получить свидетельство о собственности (титул), необходимо пройти процедуру легализации на острове. Для этого покупатель недвижимости должен предоставить в кабинет министров паспорт и справку об отсутствии судимостей. Это можно сделать с помощью адвоката или самостоятельно. Проверка документов занимает от 3 до 10 месяцев, редко — больше года. В этот период местные власти проверяют задолженности, неуплаты, приводы в полицию в той стране, откуда приехал покупатель. Если покупатель «чист», ему выдают разрешение на перевод титула (титул — отдельное свидетельство о собственности, которое аннулирует договор долевого владения и является сиятельством того, что человек имеет отдельный объект недвижимости, оформленный на свое имя). Еще одно условие для получения титула — полная оплата квартиры.

— Если у вас была судимость, то получить разрешение на перевод титула вряд ли получится. Киприоты не станут разбираться, был это условный срок или реальный, за серьезное правонарушение или мелкое. В 99% вы получите отказ. Как вариант — оформление собственности на несудимых родственников, супругов, которые могут предоставить чистую справку, — пояснил Евгений Дремов. — Вместе с тем, далеко не все наши клиенты стремятся получить титул. Договор долевого владения дает возможность распоряжаться своей недвижимостью как угодно: дарить, продавать, передавать по наследству. Без титула разве что не получится заложить объект недвижимости в местный банк под залог. Кроме того, при переводе титула с юридического на физическое лицо необходимо оплатить налог в размере 6% от суммы объекта недвижимости. На перевод первого титула действуют льготы 50%, поэтому оплата — 3%. Но это право на льготу дается единожды в жизни, поэтому если покупатель не уверен, что квартира останется с ним навсегда, не стоит торопиться с получением титула.