«Купить за $ 55 тыс. и продать за $ 70?» Realt.by выяснил цену «хрущевки» до и после бюджетного ремонта

За что пара заплатила 55 тыс. долларов

Об этом ремонте мы писали подробно, напомним лишь основные моменты. У квартиры хорошее расположение — тихий центр, близость к метро, зеленый вид из окна. «Двушка» 45 «квадратов» находится на втором этаже кирпичной «хрущевки» после капитального ремонта. Это те факторы, которые позволили покупателям закрыть глаза на отсутствие ремонта. Во время продажи объект выглядел так:

Ремонт требовался капитальный — пол, стены, потолок, окна, санузлы, электрика и сантехника. Но и цена была ниже аналогичных квартир в доме. После ремонта объект сильно изменился. В квартире согласована перепланировка, газ заменен на электричество. Новая проводка и сантехника, свежий ремонт. На окнах стеклопакеты, входная дверь железная, в ванной комнате заменена санитарная керамика, установлена стиральная машина и душевая зона.

Вместе с тем, квартира делалась не под продажу, а потому собственники подошли к ремонту оригинально, сделав все под себя. И мы не уверены, что яркие стены и голый кирпич помогут паре, при желании, продать квартиру быстро и выгодно.

Отсюда несколько вопросов: Нужно ли делать ремонт в квартире перед продажей? Окупится ли он? Какой ремонт поможет реализовать объект максимально выгодно? И, конечно, — сколько сегодня стоит «двушка», которая полгода назад продавалась за $ 55 тыс.

«„Хрущевку“ в центре покупает молодежь, которой не хватило на „сталинку“»

Екатерина Благуш, риэлтер АН «Авангард недвижимость»:

— Благодаря своему расположению «хрущевки» в районе Гикало и «Золотой Горки» пользуются спросом. Учитывая средний этаж и наличие балкона аналогичные с рассматриваемой квартиры без ремонта здесь стоят 50−55 тыс. долларов, в зависимости от характеристик.

Если в квартире сделан ремонт, то цена варьируется уже от 65 до 75 тыс. долларов. Однако, чтобы продать квартиру максимально дорого, ремонт должен быть капитальный «для себя» — хороший качественный пол, новая сантехника, проводка, стеклопакеты, ровные стены, свежая отделка.

Если ремонт косметический, то «потолок» продажи — 65 тыс. долларов. Мне кажется, за столько реально продать эту квартиру. Мне нравится дизайн помещения, но, на мой взгляд, это не лучшая его интерпретация. Если смотреть субъективно, то декоративная штукатурка на стене выглядит не очень опрятно. Хотя, возможно, такое ощущения складывается по фото, а в жизни смотрится классно. Что касается санузла, то он выполнен хорошо. Вряд ли это дорогой ремонт, но аккуратный и «свежий». Однако то, что нет ванны — это минус для семей с маленькими детьми.

По сочетанию цветов, интерьерных решений и стилистике вопросов нет. Кирпичики, светлые стены в спальне, натуральный пол, яркие радиаторы — это стильно и современно. Люди готовы за это платить, и, повторюсь, район Гикало, «Золотая Горка» полностью переходит на молодежь, которая хочет жить в центре, но не имеет возможности переехать в «сталинку». Конечно, продать квартиру с таким интерьером на «Спортивной» было бы сложнее, в центре — это плюс.

— Если говорить в целом — стоит делать ремонт перед продажей квартиры или нет, то вопрос сложный. Многие собственники думают, что квартира с ремонтом будет стоить «намного» дороже, чем без него. Но зачастую это просто дополнительные затраты, которые вряд ли окупятся. В первую очередь, я говорю о вложениях в «дорогой» ремонт где-то в старой «панельке» или «хрущевке», в квартирах на окраинах и в менее престижных районах.

Если же речь идет о квартирах в домах, расположенных в центре, у метро, вдоль главных улиц города, в элитных районах, где по определению стоимость квадратного метра высокая, во многих новостройках — вот здесь покупателям зачастую важно видеть качественный ремонт и отличное состояние квартиры. Но это не значит, что вам тут же надо бежать к дизайнеру за новым проектом со всеми вытекающими из него дорогущими материалами для отделки и предметами интерьера. Вы никогда не угадаете, кто будет покупателем вашей квартиры, каковы его вкусы, оценит ли он ваши дизайнерские обои и итальянские гардины или просто захочет покрасить все стены в белый цвет и прикрыть окна деревянными жалюзи.

«Ремонт — своеобразная лотерея»

Отдельно я бы отметила новостройки с черновой отделкой, где основных варианта два. Первый — вы умеете делать ремонт, знаете, где купить подешевле, при этом не уступив качеству, интерьер вы сделаете в нейтральных тонах и функционально распланируете все пространство, начиная от мест хранения и завершая правильно встроенной техникой — тогда вперед, дерзайте, своего покупателя вы найдете и даже сможете немного заработать.

Но есть и другой исход событий, когда покупатель хочет сделать все «под себя». Особенно это касается дорогого жилья или же тех, у кого нет средств на квартиру в хорошем доме с ремонтом, но есть возможность делать такой ремонт постепенно. В общем, своеобразная лотерея.

— На мой взгляд, самыми главными факторами, на которые обращают внимание покупатели, являются местоположение и тип дома, инфраструктура (для кого-то детские сады, школы, магазины продуктов, остановка общественного транспорта, а другим — спортивные комплексы, торговые центры и парковка, для кого-то важна близость к метро, а для кого-то выезд на МКАД, и многое другое) и, конечно же, экология района.

Также для любой квартиры необходимо провести «предпродажную подготовку»: избавиться от ненужного хлама, максимально освободить площадь от личных вещей, подклеить обои на стыках, если есть места, где они разошлись, побелить потолки или просто отмыть их (в зависимости от материала изготовления), «подуставший» паркет — отполировать, стыки между плиткой как на полу, так и на стенах — вымыть, сделать освещение достаточно ярким и комфортным, ванна не должна слепить желтизной, а сантехника — ржавчиной, кухня должна блестеть от чистоты, а не от каплей жира после приготовления еды.

Если вы в своей квартире продаете красивый вид из окна, не поленитесь вымыть окно до блеска. Отдельное внимание стоит уделить более серьезным пробелам в ремонте, когда вас затопили соседи или треснула плитка в ванной (особенно актуально для новостроек после того, как дом дал «усадку») — вот здесь я бы рекомендовала вложиться немного и исправить дефекты.

Если ремонт далеко не идеальный или попросту был сделан много лет назад, есть смысл присмотреться, с каким ремонтом и по какой цене продаются квартиры в вашем доме и в соседних домах, и принять решение: вложиться в ремонт, потратить на него, кроме денег, еще и драгоценное время либо чуть снизить стоимость жилья относительно конкурентов и выгодно продать свою недвижимость. Нужно помнить о риске остаться в «минусе», если вложить в ремонт более 10% от рыночной стоимости продажи квартиры.

Как правило, собственники вкладывают в такие ремонты не только много денег, но и душу, и очень ждут, надеются и верят, что найдутся те самые покупатели, которые оценят по достоинству их старания и, конечно же, вложенные средства — вот здесь и начинаются определенные нюансы с продажей таких объектов.

«Достойных квартир в средней ценовой категории очень мало»

— Если говорить о необычном ремонте, то здесь можно выделить несколько категорий. Первая — действительно качественная «экологическая» отделка или же интересная перепланировка, когда ты из ванной комнаты, например, заходишь в гардеробную, а только потом в спальню. А есть случаи, когда квартира, допустим, в готическом стиле, и дизайнер очень старался… Ремонты такого типа — они либо нравятся, либо вообще нет. И здесь уже срабатывает фактор: насколько покупатель готов переплатить за апартаменты в том или ином доме с учетом того, что придется их привести к желаемому стилю интерьера. Как и с любым объектом недвижимости — ключевую роль здесь сыграет вопрос цены.