Недвижимость Беларуси — Новости недвижимости — «Ставки сильно расти не должны, но только при нормальной ситуации в экономике». Чем дышит аренда офисов в Минске

«Ставки сильно расти не должны, но только при нормальной ситуации в экономике». Чем дышит аренда офисов в Минске

22.03.2019 1692

Realt.by

Много офисов в Минске или мало? Вопрос сложный. И для самих арендаторов, и для экспертов. В одном все сходятся: экономика в последние пару лет немного устаканилась и с коммерческой недвижимостью стало в столице получше. Однако чего ждать дальше? Своим прогнозом поделился с Realt.by руководитель «Твоя столица • Недвижимость для бизнеса» Руслан Орлов.

По мнению эксперта, ассоциировать рынок офисной недвижимости исключительно с объемными бизнес-центрами неправильно. Значительная часть офисных помещений располагается в объектах недвижимости иного функционального назначения, к которым, например, относятся жилые многоквартирные дома, торговые, складские и прочие объекты. В последние годы под офисы стали перепрофилировать даже коттеджи. Поэтому разберем отдельно каждую из этих групп.

Бизнес-центры: до Киева и Варшавы не дотягиваем

— Согласно классификации, разработанной группой компаний «Твоя столица» для Минска в 2016 году, под бизнес-центром понимается объект недвижимости, введенный в эксплуатацию с 1996 года, офисная площадь которого составляет более 3000 кв.м. На начало февраля в столице насчитывалось 127 бизнес-центров совокупной офисной площадью 964 тыс. кв.м. Для сравнения, совокупная офисная площадь бизнес-центров Киева составляет порядка 1,7+ млн кв. м, Варшавы — 3,0+ млн кв.м.

— Однако, несмотря на достаточно большое количество бизнес-центров, доступные для аренды офисы есть не в каждом из них. Так, в феврале 2019 г. офисы в аренду предлагались только в половине из них, — рассказывает Руслан Орлов. — То есть вероятность того, что вы сможете найти свободный для аренды офис в первом попавшемся или просто понравившемся вам бизнес-центре, составляет 50%. Но одно дело найти свободный офис, а другое — чтобы он подошел по площади, поскольку совокупная площадь доступных для аренды офисов по сравнению с совокупной офисной площадью всех бизнес-центров составляет всего лишь 4% (порядка 37 тыс. кв. м).

По европейским понятиям, подобные показатели свидетельствуют о явном дефиците. Правда, реально на рынке сейчас ощущается некоторый дефицит только в отношении офисов площадью порядка 500 и более кв.м. Выбор помещений площадью до 200 кв. м широкий, и проблем с поиском нет.

По мнению представителя «Твоей столицы», подобная ситуация является следствием уменьшения объемов ввода новых бизнес-центров.

— За последние пять лет ежегодный объем ввода новых бизнес-центров изменялся от максимальных 175 тыс. офисных кв. м (18 бизнес-центров) в 2014 году до минимальных 20 тыс. (4 бизнес-центра) в 2017-м. За прошедший 2018 год ввелось шесть бизнес-центров совокупной офисной площадью 33 тыс. кв.м. С учетом малого ввода в 2017-м и ежегодного поглощения офисных площадей арендаторам на уровне 50 тыс. кв. м получаем в результате нехватку офисов.

Эксперт считает, что при стабильной экономической ситуации в стране, оптимальным объемом новых площадей, выходящих ежегодно на рынок, можно считать на уровне порядка 40 тыс. кв.м. В этом случае у арендаторов появляется выбор больших площадей, а имеющиеся небольшие площади в существующих бизнес-центрах удовлетворяют потребности спроса в небольших помещениях. При этом всегда будет оставаться переходящий остаток новых площадей на следующий год, что позволит поддерживать баланс спроса и предложения и удерживать ставки примерно на одном уровне.

— Средние ставки предложения аренды в бизнес-центрах за 2018 год выросли в зависимости от класса качества на 7−22%, что в денежном выражении соответствует 0,6−2,8 EUR/кв.м с НДС, — озвучивает цифры Руслан Орлов.

Встроенные офисные помещения: ставки ниже, но крупных помещений мало

— Практика использования встроенных нежилых помещений складывается таким образом, что помещения, располагающиеся на первых этажах зданий и при этом выходящие на прохожую часть улицы, в абсолютном большинстве используются в качестве торговых помещений (оказания услуг), — поясняет Руслан Орлов. — В то время как помещения на втором и более высоких этажах используются под размещение офисов. Но есть и помещения на первых этажах, вход в которые осуществляется со двора — в части случаев подобные помещения используются для размещения небольших офисов, в том числе и клиентских.

Также офисные площади можно встретить над паркингами, торговыми центрами и т. п. По своему качеству они зачастую не отличаются от площадей бизнес-центров, но из-за своеобразного размещения подойдут не каждой компании.

По словам эксперта, ежемесячно в аренду предлагается порядка 300 встроенных офисных помещений, чья совокупная площадь в зависимости от месяца может доходить до 50 тыс. кв.м.

— Около 70% помещений имеют площадь до 100 кв. м, в то время как офисов площадью 300+ кв. м всего лишь порядка 12%. Поэтому и в этом сегменте офисов можно говорить о сложностях поиска крупных помещений.

По словам представителя «Твоей столицы», в отличие от офисов в бизнес-центрах, арендные ставки на встроенные помещения имеют меньший диапазон и колеблются в среднем на уровне 8−10 EUR/кв.м с НДС (если объект располагается ближе к МКАД и/или на 2-й линии застройки) и 12−13 EUR/кв.м с НДС при расположении объекта в центре города и/или на главных магистралях.

Чего ждать до конца года?

— Объективных предпосылок к ощутимому росту ставок аренды до конца года мы не видим, — Говорит Руслан Орлов. — Впрочем, как и к их снижению. Но это при условии сохранения текущей экономической ситуации и, в частности, обменных курсов валют. Существующий дефицит больших площадей в сегменте бизнес-центров в течение первого полугодия 2019 года снизится, поскольку будут появляться новые бизнес-центры. Только за последний месяц рынок получил порядка 10 тыс. новых офисных кв. м, а до конца года ожидается ввод еще 40 тыс. кв.м. Поэтому градус дефицита постепенно уменьшается.

Эксперт не исключает, что в классе В+ до конца года ставки предложения аренды поднимутся на 5−7%, но ставки по реальным сделкам, скорее всего, останутся на том же уровне. Будет увеличиваться лишь скидка, предоставляемая при заключении договора аренды. Что касается встроенных помещений, то здесь также нет условий для роста ставок: выбор широкий, а большие площади в этом сегменте не столь востребованы.

Есть что сказать?

Читать:

Теги:

Страны: Беларусь