«Девелопер должен убедить горожан в полезности проекта». Как строят города в Нидерландах

Нидерланды — одна из ведущих стран Европы по уровню развития философии урбанизма. Нидерландскую школу наряду со скандинавской в первую очередь приводят в пример как образец разумного городского планирования и оптимального взаимодействия человека с общественным пространством. Амстердам часто называют городом победившего урбанизма, где пешеход и велосипедист пользуются приоритетом перед автомобилистом, а современный городской район невозможно представить без стильного дизайн-кода и благоустроенных зеленых зон отдыха.

Елена Власова окончила архитектурный факультет Белорусского национального технического университета (БНТУ) в 2002 году. Затем Елена получила степень магистра архитектуры (MArch) в Академии архитектуры Амстердама и степень магистра урбанистики (МА) в Архитектурной ассоциации Лондона. Елена — главный архитектор проектов (ГАП), менеджер архитектурного бюро NOAHH, член Союза архитекторов Нидерландов и организации по региональному развитию «Дельта Метрополь».

Последние 15 лет Елена работает в Нидерландах над разработкой проектов в сферах строительства жилья, учреждений образования и здравоохранения. Также Елена занимается исследованиями потенциала территорий с точки зрения пространственно-планировочных преобразований и разработки новых экономических моделей. Опыт Елены включает в себя разработку культурных и многофункциональных зданий с их тщательной интеграцией в городскую среду.

Кому принадлежит городская земля?

В сфере градостроительства чиновники не могут бесконтрольно распоряжаться городской землей, полагает Елена: за этот ресурс чиновники несут ответственность перед горожанами, теперешними и будущими.

— В Нидерландах девелопер имеет право обратиться в муниципалитет и поинтересоваться, что он может сделать с определенной территорией. Если эта земля принадлежит городу, значит, мы с вами, как горожане, имеем право высказаться по поводу ее использования.

Чиновники представляют мои и ваши интересы, и в связи с этим обеспечивают процедуры для оптимального использования городской земли. Практически невозможно представить, что земельный участок выставят на аукцион без определенного проекта застройки и четкого понимания, как этот проект интегрируют в генеральный план всего города.

Необходимо понимать: чиновники — представители общественного порядка, они обязаны предоставить потенциальным застройщикам техническое задание на использование данного земельного участка. Соответствие проекта этому заданию оценивают по качественным и количественным показателям. Нельзя назвать осознанным выбором ситуацию, в которой землю отдадут тому девелоперу, который просто предложит на аукционе самую большую цену за земельный участок.

В среднем в Нидерландах 99% земли находится в собственности муниципалитетов (erfpachtgrond). В Амстердаме этот показатель составляет 70%, и собственники зданий ежегодно выплачивают муниципалитету за пользование землей арендную плату, тариф на которую установлен на период 50 или 100 лет. Таким образом, объясняет Елена, муниципалитет обеспечивает пространственный и экономический контроль за эффективным использованием городской земли.

«До разработки проекта нужно изучить пожелания горожан»

Техническое задание на разработку градостроительного проекта муниципалитет составляет на основании market consult — «консультаций с рынком». Во время таких консультаций опрашивают физических и юридических лиц, чьи интересы потенциально могут быть затронуты при реализации проекта.

— Муниципалитет может провести консультации самостоятельно или отдать их на аутсорс бюро по менеджменту проектов. С помощью консультаций определяют общественное мнение в областях, имеющих отношение к проекту, а также прочие релевантные параметры: реализуемость проекта, планировочные особенности, функциональные потребности жителей и бизнеса.

По итогам консультаций муниципалитет узнаёт о нуждах людей и организаций и получает спектр возможностей. Список наиболее популярных запросов горожан включают в техническое задание, которому должны соответствовать проекты участников будущего тендера.

Консультации с рынком позволяют составить портрет целевой аудитории проекта, поясняет Елена. Одновременно муниципалитет получает информацию о потребностях жителей.

— Допустим, большинство населения проектируемой территории — люди 25−40 лет с 1−2 детьми в семье. Значит, необходимо предусмотреть в проекте детский сад и школу. Если на проектируемой территории располагается несколько предприятий одного профиля деятельности, то возможным вектором развития проекта станет усиление этого экономического направления. Например, кампусы университетов и научно-исследовательских парков.

«Градостроительное задание помогает создать уникальный район»

В крупных городах Нидерландов генеральные планы ключевых территорий разрабатывают муниципальные компании, сообщает Елена.

— Детальное техническое задание на проект застройки разрабатывают как проектные институты, так и частные компании — это зависит от объема проекта. К примеру, при согласовании проекта школы в историческом районе муниципалитет оценивает, соответствует ли облик здания параметрам существующей застройки: архитектурный стиль, цвет фасада, количество этажей.

Микрорайоны Минска — среда без контекста: одинаковые объемы и транспортные магистрали вместо улиц. Тем не менее, в мире существует огромное количество типов застройки с определенным контекстом, например, римские площади или парижские бульвары.

Прописанный в техническом задании контекст окружения способствует созданию идентичности, духа района. Одновременно использование нескольких типов зданий (замкнутый блок, городская вилла, сочетание таунхаусов с квартирами наверху, башня) позволяет избежать монотонности.

«Тендер проводят в 2 стадии, участников выбирает жюри»

После составления технического задания муниципалитет организует 2-фазный тендер на разработку градостроительного проекта, описывает процесс Елена.

— На 1-й фазе тендера жюри муниципалитета выбирает квалифицированные компании, которые уже реализовали похожие проекты с соответствующим наполнением, спецификой, уровнем сложности и по итогам реализации проекта получили положительные отзывы.

На 2-й фазе тендера выбранные компании предлагают свои проектные решения, которые жюри оценивает по различным показателям. Количественный — предложенная цена за земельный участок. Среди качественных характеристик изучают инфраструктуру: архитектурные качества, какие в проекте школы и детские сады, как оформлены общественные пространства, достаточно ли в проекте зеленых насаждений.

По итогам изучения проектных решений жюри муниципалитета выбирает оптимальный вариант. В состав жюри могут входить разные люди: чиновники, эксперты в актуальных для проекта областях. Попасть в состав муниципального жюри престижно.

Победитель тендера в течение 1−2 лет разрабатывает детальный проект застройки территории. При этом девелопер вправе увеличить количество квадратных метров или площадь помещений для ритейла.

— К примеру, несколько лет назад в центре Амстердама закрыли тюрьму площадью 125 тысяч квадратных метров. Для разработки проекта сноса и частичной реконструкции территории в 1-м раунде муниципалитет выбрал 5 консорциумов (включающих девелопера, архитектора, финансистов, историков, транспортников, специалистов по устойчивому развитию и специалистов по смежным дисциплинам).

В конкурсе победил проект консорциума, куда вошло бюро известного архитектора Рема Колхаса. Архитекторы создали интересный градостроительный ансамбль и при этом поместили в проект большое количество квартир, определившее выгодное предложение цены за землю.

«Девелопер заинтересован в открытом обсуждении проекта»

Общественные обсуждения в Нидерландах — обязательный этап градостроительного проекта, уверяет Елена. С жителями района ведут постоянный диалог, информируя их в течение всего процесса разработки проекта.

— На презентации проекта заказчик (девелопер) берет вступительное слово, затем архитектор объясняет, что и где могут построить. Архитектор находится в теме проекта, лучше его понимает и в состоянии изложить. Если проект важный, на презентации присутствует и представитель муниципалитета.

Заявку девелопера на проведение экспертизы и реализацию градостроительного проекта муниципалитет рассматривает в течение 8 недель. Если в этот период хотя бы один горожанин подаст апелляцию на проект, получение разрешения на строительство может затянуться на несколько лет.

Бывали случаи, когда отклонили весь проект целиком. Поэтому общественные обсуждения проекта девелопер старается провести максимально публично и в самой популярной форме.

В практике Елены был похожий случай, связанный с проектом реконструкции торгового центра и строительства торгового пассажа, связывающего две городские площади.

— Для покрытия расходов по созданию высококачественного проекта общественного пространства коммерческий ритейлер запланировал в проекте жилую башню. К сожалению, оказалось, что башня перекроет вид из окон жителям соседнего дома. Процесс реализации проекта затормозился на довольно продолжительное время. В конце концов, площадь башни уменьшили с 12 до 10 тысяч квадратных метров.

«Хотите убедить горожан? Объясните им их выгоды от проекта»

Прежде чем начинать коммуникацию с жителями района, необходимо выяснить, какие каналы связи они используют, считает Елена.

— Объявить о планах девелопера перед инициацией проекта — задача администрации района. Однако ответственный житель тоже должен интересоваться тем, что происходит в его районе.

Часто прямой конфронтации жителей и девелопера можно избежать. Вполне можно понять жителей, которые уже после утверждения генплана узнают, что их район собираются уплотнить по каким-либо критериям. Поиск решений, благодаря которым и жители, и девелопер останутся в выигрыше — оптимум, к которому нужно стремиться.

Чтобы заручиться поддержкой жителей, девелоперу следует объяснить им их выгоды от реализации проекта, убеждена Елена.

— Это может быть обновление общественного пространства, улучшение зеленой зоны, организация парковки. В любой стране действует принцип not in my backjard — не на моем заднем дворе. Как правило, люди принципиально не против каких-нибудь изменений, но не хотят, чтобы они происходили буквально во дворе их дома. Это очень характерно для человеческой ментальности. Люди должны понять, что хорошего они получат после осуществления проекта.

Кто помогает девелоперу и горожанам поскорее договориться?

— На стадии обсуждения проекта среди жителей могут возникнуть противоречия. Здесь нужно понять, что движет теми, кто за новое строительство, и что вызывает возмущение тех, кто против. Важно дать высказаться всем и услышать все позиции. Необходимо обнаружить точки соприкосновения соперничающих сторон и далее адаптировать проект с учетом этих общих целей.

Елена допускает: некоторые положения проекта горожане могут воспринять болезненно.

— Но разработчикам проекта всегда стоит придерживаться позиции win-win (двойного выигрыша) и объяснять жителям: что мы предложим вам в проекте и какие бонусы вы с этого получите. Если девелопер не предоставляет возможности для диалога проектировщиков с горожанами, нельзя рассчитывать, что их реакция будет позитивной.

В обсуждении проекта участвуют модераторы — «режиссеры территории», независимые посредники между авторами проекта и местными жителями. Участие модератора значительно ускоряет процесс обсуждения и помогает проще достигнуть взаимопонимания между заказчиком проекта и жителями района.

Культура диалога — то, к чему надо стремиться всей проектной и строительной отрасли. Без открытого диалога изменение существующей ситуации и внедрение инноваций просто невозможно.

«Прежде чем сносить частный сектор, необходимо определить ценности его жителей»

Снос частного сектора в Нидерландах практически невозможен, утверждает Елена, особенно если земельный участок находится в собственности хозяина индивидуального дома.

— Снос малоэтажных домов в Нидерландах — практика не самая распространенная. Как правило, жилье сносят с последующей компенсацией его владельцам. Причем новое жилье обязаны предоставить в том же районе. В основном это относится к жилищному фонду жилищных коопераций — некоммерческих организаций, владеющих фондом социального жилья.

Если речь идет о крупном инфраструктурном проекте национального масштаба, вопрос о сохранении частного сектора может быть решен не в пользу жителей, особенно если они не являются владельцами спорного земельного участка.

Если в реализации проекта заинтересован частный девелопер — переговоры с жителями частных домов застройщик начинает практически сразу.

Частный сектор в центре Минска зачастую ветхий, но это частная собственность на землю, напоминает Елена.

— Необходимо понять, что именно имеет ценность для собственников частных домов, почему для них важно находиться конкретно на этом участке? Если у владельцев усадеб нет возможности перестроить свои дома, то они зажаты в тиски. В этом случае их единственный выход — переселение в квартиры.

Елена недоумевает: почему в Минске нельзя разработать архитектурный проект квартала, часть которого займет жилье, привязанное к земле?

— Фронтальная застройка улицы может представлять собой фасады таунхаусов, перед которыми и за которыми расположатся садики, выходящие на общественное или полуобщественное пространство. Часть квартала можно сделать высотной для экономии пространства.

В итоге люди останутся жить на прежнем участке в доме с отдельным входом, подытоживает урбанист.

— Я допускаю, чтобы жители сами смогли возводить себе такое жилье за счет средств, полученных в виде компенсации за снос старых домов. Обсуждалась ли в Беларуси такая альтернатива? Нужно понять, что важно людям и как достичь компромисса.

«В Нидерландах все хотят жить в своем доме, пусть и на арендуемой земле»

В крупных городах Нидерландов — Амстердаме, Роттердаме, Утрехте, Эйндховене — велика доля частного сектора, рассказывает Елена.

— Земля под частным сектором Нидерландов в большинстве своем арендуемая, при этом договор аренды заключают на длительный срок. Ставку арендной платы (канона) рассчитывают исходя из разницы рыночной стоимости жилья и стоимости строительства. Перед началом строительства по канону в 50 лет однократно оплачивают подоходный налог величиной 21%. Буквально пару лет назад положение изменили: теперь земельные участки арендуют на срок до 100 лет.

«Частная компания может помочь городу оживить заброшенное здание»

Елена вместе с партнерами по недвижимости и строительству создали объединение, помогающее муниципалитетам формировать коммерческую и социальную программу для пустующих зданий, находящихся на балансе муниципалитетов.

К примеру, чиновники не могут разместить в заброшенном здании школу, так как здание устарело, но не могут и снести его по целому ряду причин, связанных с документацией или его остаточной стоимостью. Есть предприниматели или компании, желающие как-нибудь трансформировать эти здания.

Инициатива Елены и ее партнера помогает таким компаниям с девелоперской, архитектурной и строительной стороны вдохнуть новую жизнь в пустующие объекты с учетом общественной значимости проекта.

— Однажды муниципалитет Лейдена купил заброшенную фабрику в надежде перестроить ее в дом для пожилых людей. Однако рентабельность перестройки оказалась слишком низкой для арендатора, который намеревался разместить в здании дом для пожилых. Снести фабрику тоже оказалось очень дорого, в придачу грянул кризис.

Мой партнер обратилась в муниципалитет и предложила помощь в ситуации с фабрикой. Совместно с чиновниками мой партнер определила целевую аудиторию проекта и рассчитала потенциальную выгоду от аренды здания на 100 лет и его последующей эксплуатации. Выяснилось, что лучший вариант в данном случае — частное партнерство для создания индивидуальных квартир (так называемое «самостроительство»).

От имени муниципалитета инициаторы организовали конкурс архитекторов и потенциальных групп будущих жильцов, которые должны были разработать проекты реконструкции фабрики с размещением в бывших фабричных помещениях новых квартир.

По итогам конкурса на территории фабрики расположили частные квартиры и индивидуальные дома. Муниципалитет выручил серьезную сумму за землю, которую они раньше не могли продать. Заодно удалось сохранить историко-культурную ценность.

Помимо работы в Нидерландах, Елена Власова читает в Беларуси лекции для профессионалов в сферах градостроительства, архитектуры и урбанистики. Параллельно Елена консультирует членов Минской урбанистической платформы. Интервью с Еленой Власовой Realt.by записал после ее лекции в «БелНИИПградостроительства», организованной им совместно с товариществом «Горад для гараджан» при содействии посольства Нидерландов в Беларуси.

Читайте также:

— В Беларуси снова появится частная собственность? Кодекс о земле хотят изменить

— Сначала опрос местных жителей? Общественные обсуждения предлагают проводить по новым правилам

— «Заказчики экономят, а экспертизе все равно». Проектировщики рассказали, почему в Беларуси все плохо с безбарьерной средой

— «Бяда, што дарогі i палацы рамантуюць адны i тыя ж людзі». Рэстаўратар пра аднаўленне замкаў i працу на сваёй зямлі