«Айтишники — самые капризные арендаторы». Colliers International представил годовой отчет и рассказал, каких офисов и ТЦ не хватает Минску

Международная компания Colliers International в Беларуси подготовила свой отчет о состоянии рынка коммерческой недвижимости Минска за 2018 год. На этот раз она поменяла формат проведения мероприятия и представила годовые итоги в форме ответов на вопросы. Встреча с партнерами прошла не в традиционной обстановке — конференц-зале, а в уютном лаунж-баре в историческом центре города.

Рост макроэкономических показателей позволил рынку пойти вверх

Как отметил в своем выступлении партнер, управляющий директор департамента консалтинга и исследований Colliers International в Беларуси Денис Четвериков, рост ВВП страны, прямых иностранных инвестиций, товарооборота позволил в 2018 году рынку коммерческой недвижимости развернуться и пойти вверх.

В прошлом году в Беларуси зафиксирована минимальная за последние 25 лет инфляция, которая составила 5,6%. Правда, спикер делает оговорку и ссылается на то, что в 2017 году инфляция была 4,6%, но особо никто на этом не заострил внимание.

Зато в 2016 году она достигла 10,6%, в 2015 — 12%, в 2014 — 16,2%, 2012 — 21,8%, а в 2011 году — 108,7%.

Денис Четвериков рассказывает, что в 2011 году компания работала с иностранным инвестором — Государственным резервным фондом султаната Оман, который на месте 2-й городской больницы собирался строить многофункциональный комплекс. Однако из-за высокой инфляции и слишком высоких рисков отказался реализовывать проект.

— Сегодня при сложившемся уровне инфляции разговаривать с инвесторами стало гораздо проще. В 2018 году впервые за последние 5−6 лет к нам в компанию обратились серьезные иностранные компании из Арабских Эмиратов и стран Балтии, которые хотят инвестировать в Беларусь. Это очень показательно, — дополняет спикер.

На фоне низкой инфляции еще более активно стала развиваться IT-сфера. За год количество резидентов в отрасли увеличилось в два раза. «И в других сферах мы реально видим бум. Всем нужны офисы, все хотят работать», — уточняет Денис Четвериков.

Международный эксперт отмечает, что в сложившихся условиях уже можно рассматривать вариант заключения договоров в белорусских рублях. Исходя из состояния рынка, банки могут предоставлять кредиты по приемлемым ставкам.

Спикер акцентирует внимание на том, что, несмотря на положительные тенденции, сохраняются и тревожные мотивы. Например, нет определенности в решении вопроса налогового маневра с Россией, дедолларизацией в стране и ряда других.

— Мы надеемся, что неопределенности будут разрешены, и положительная динамика в экономике и на рынке недвижимости продолжится, — заключает Денис Четвериков.

«Айтишники» захватили рынок офисов и диктуют свои условия

Партнер, директор департамента офисной и складской недвижимости Colliers International в Беларуси Андрей Алешкин также говорит о новом этапе развития рынка коммерческой недвижимости.

— Мы считаем, что макроэкономические процессы положительно влияют на развитие всех сегментов рынка. Что касается офисной недвижимости, то она наиболее востребована IT-компаниями, — уточняет спикер.

Андрей Алешкин говорит о том, что порядка 37% от общего количества заявок на офисные помещения приходится на «айтишников». Их офисы расположены по всему городу, хотя предпочтение отдается центру столицы, в том числе историческому.

— «Айтишники» — своеобразные арендаторы. Они хотят быть ближе к «движухе», локациям, людям. Им нужны офисные здания с круглосуточным доступом семь дней в неделю. Арендодателям сложно с ними работать. Они могут сегодня снять офис в аренду, а завтра с него съехать, — дополняет международный консультант.

Есть и достаточно большой пласт арендаторов, не принадлежащих к IT-сфере. Это, в частности, небольшие международные компании — например, Sandoz, Dow, ABB, Белросстрах, Nokia и другие, которые арендуют офисы на длительное время.

— Если офис арендовала Microsoft, то должно произойти что-то невероятное, чтобы компания покинула его. Они снимают помещения на 5−10 лет и платят стабильно, — уточняет Андрей Алешкин.

Спикер рассказывает, что в 2018 году в городе катастрофически не хватало бизнес-центров (БЦ). За год рынок прирос всего на 4,4%. В эксплуатацию введено только порядка 42 тысяч квадратных метров площадей, тогда как в 2017 году построено 59 тысяч «квадратов», в 2016 — 91 тысяча, в 2015 году — 99 тысяч квадратных метров. Одним из наиболее примечательных стал БЦ «Академия» (корпус «Б»), который практически весь был сдан арендаторам еще до ввода здания в эксплуатацию. В прошлом году также сданы и такие БЦ, как Forum Plaza, «Софит», «Метро» и некоторые другие.

В 2019 году на рынок должно выйти еще несколько интересных проектов — БЦ «Футурис», а также бизнес-центры на ул. Свердлова, на пр. Дзержинского и некоторые другие.

Говоря об арендных ставках, Андрей Алешкин акцентирует внимание на том, что они имеют большую разбежку. Главная причина этого кроется в том, что арендодатели при классификации применяют различные методики.

— Красивое с точки зрения архитектуры здание не обязательно относится к классу А. В основном это офисы класса В1. Международные компании во всем мире предпочитают «зеленые» здания. Microsoft, Google не арендуют офисы в несертифицированных бизнес-центрах. У нас пока нет Google. Но мы надеемся, что компания заедет в Omega Tower. Это единственное полностью сертифицированное по международным экологическим стандартам офисное здание в Минске, — говорит международный консультант.

На сегодняшний день ставки аренды в БЦ класса, А варьируются в пределах 23−28 €/кв.м, В1 — 10−21 €/кв.м и В2 — 7−11 €/кв.м. Согласно прогнозам на этот и 2020 год в классах, А и В2 они будут оставаться стабильными, а в классе В1 вырастут. Но это в том случае, если все заявленные к вводу в 2019 году объекты будут сданы в срок.

— Но практика показывает, что ежегодно в Минске вводится только 50% объектов от запланированных, — уточняет спикер.

В белорусской столице, как и во всем мире, появились коворкинги. Недавно один из них — «Пентхаус» — открылся в БЦ Royal Plaza. В мае сдается в эксплуатацию офисное здание на ул. Свердлова, 2, где откроет коворкинги и российская компания Regus.

С точки зрения затрат на аренду коворкинги обходятся арендаторам дешевле, чем офисные помещения на длительный срок.

— Поэтому мы рекомендуем небольшим компаниям сначала арендовать коворкинг, а потом переходить на длительную аренду помещений на 6 месяцев и более, — уточняет Андрей Алешкин.

Спикер говорит о том, что в последнее время существенно сократилось время на совершение сделки. Если раньше арендатор мог долго ездить, смотреть и выбирать офис, то «теперь при появлении на рынке подходящего предложения решение надо принимать быстро. Иначе завтра его уже не будет».

Международный консультант акцентирует внимание на том, что Минск очень остро нуждается в качественных офисах с открытым пространством, высокими потолками, объектами общепита, парковками, велопарковками и т. д.

В ближайшие годы в свете новшеств Декрета № 7 будет продолжать активно развиваться бизнес, увеличится приток иностранных инвестиций, причем не только российских, но и американских. Новый толчок для развития получит IT-отрасль. Будут продолжать набирать обороты коворкинги.

Складская недвижимость застыла в развитии

Андрей Алешкин отмечает, что по сравнению с предыдущими годами рынок складов развивается очень слабо. В 2018 году самым знаковым объектом стал логистический центр (ЛЦ) на 4800 квадратных метров компании «Техностройресурс» на ул. Брикета, 33, в Минске. В 2019 году в новом ЛЦ на 14.500 квадратных метров в д. Королев Стан в Минском районе предложила складские помещения компания «Белпромстрой». В высокой степени готовности находятся ТЛЦ «Прилесье» на 19.000 «квадратов» в поселке Привольный и ЛЦ «Лимостар» на 4000 квадратных метров в Привольном.

Лидером в структуре спроса на склады по-прежнему остаются торговые розничные сети. Летом прошлого года на 4550 квадратных метров в районе ул. Монтажников расширила свои складские площади ООО «Парфюм Трейд Мила». ЗАО «Доброном» арендовало складской комплекс в д. Кулики площадью 10.300 квадратных метров. СП ЗАО «Милавица» переехало со склада «Евроторга» в п. Привольный в складские помещения СООО «Домовой РП». ГК «Санта» купила сеть «Рублевский» и переместилась в ЛЦ «24» в д. Таборы, арендовав там 5000 квадратных метров. Расширило свои площади на 16.000 «квадратов» и ООО «ОМА», переехав в парк «Великий камень». Здесь же арендовало секцию на 16.000 квадратных метров и ОАО «Евроторг». ОДО «Тут и Там Логистикс» разместилось в ЛЦ «Прилесье», где заняло 25.000 квадратных метров.

По данным Colliers International, в целом арендная площадь складского рынка, поглощенная в 2018 году крупными арендаторами, составила 86.000 квадратных метров.

Эксперты отмечают, что в последнее время растет классность складских зданий. Предложение складов класса, А и класса В почти сравнялось и соотносится как 49% к 51%.

— Это хорошо. Девелоперы стали строить качественные объекты, потому что понимают, что найти арендаторов на некачественные площади сложно, — уточняет Андрей Алешкин.

Что касается ставок, то в прошлом году по сравнению с 2017 годом они выросли. Так, если в 2017 году ставки на помещения класса, А варьировали в пределах 4,1−7,0 €/кв.м без НДС, то в 2018 году достигли 4,3−7,2 €/кв.м. Ставки на склады класса В в 2017 году были на уровне 2,3−4,9 €/кв.м, в 2018 — 2,4−5,2 €/кв.м.

— По нашим прогнозам, ставки аренды будут расти и дальше. Это понятно. Предложение на рынке минимально, спрос есть, расширяются розничные компании и приходят новые сети, — дополнят спикер.

Снижается вакантность помещений, которая в 2018 году достигла 5,3%. Она образуется либо за счет ротационных процессов, либо низкого качества складов и плохой инфраструктуры.

Нужны ли Минску новые торговые центры?

Это, пожалуй, основной вопрос, который обсуждается в последнее время в обществе и на страницах СМИ. По мнению заместителя директора департамента исследований и консалтинга Colliers International в Беларуси Дарьи Лапицкой, новые торговые центры белорусской столице, безусловно, нужны. Но весь вопрос в том, какие?

— На наш взгляд, торговых центров в Минске не слишком много, а вот полупустые есть. Но у каждого из них своя пустота. Есть объекты, для которых не совсем правильно подобрана локация. В каких-то из них не хватает зон охвата и трафика. Кто-то застыл в развитии, и пришло время обновляться, или не совсем правильно стартовала концепция развития, — говорит Дарьи Лапицкая.

Некоторые ТЦ открылись недавно, поэтому еще набирают обороты. На это требуется от года до полутора лет. Они были вынуждены запускаться полупустыми по ряду причин. Одни не смогли договориться с якорными арендаторами, вторым не поверили операторы, поэтому продолжают ждать и наблюдать, как торговые центры будут развиваться.

— Сегодня в основном просели те объекты, которые открывались в 90-е годы прошлого столетия. Современные торговые центры работают почти с нулевой вакантностью вне зависимости от площади. Это «ОМА», «Скала», «Галилео». В целом вакантность на рынке составляет порядка 7%, — дополняет спикер.

Международный консультант говорит о том, что рано «хоронить» и торговые центры, занятые «ипэшниками». Некоторые из них функционируют достаточно успешно, например, «Импульс», «Силуэт», «Немига, 3». При этом спикер делает оговорку и высказывает мнение, что потребители все же чаще посещают современные крупные ТЦ, где больше представлено арендаторов, товаров и где есть хорошая досуговая зона.

— Пока еще не все мировые тенденции присущи белорусскому рынку, но собственники стараются привлечь все больше и больше операторов в досуговый сегмент. В среднем по рынку доля этих площадей составляет порядка 10%, — уточняет Дарья Лапицкая.

Она приводит положительный пример открытия в прошлом году в ТРЦ Green City VR-полигона с детским центром, кинотеатром, веревочным парком, батутом, аттракционами (VR), образовательным центром и другими видами развлечений.

— Теперь боулинги и катки уходят на второй план. Упор делается на проведение различных мероприятий, праздников, что в совокупности с досугом делает ТРК более привлекательным, — говорит спикер.

В 2018 году в Минске открылся только один крупный ТРЦ DiaMond City (37.000 GLA). Он, как и многие другие центры, еще набирает обороты, но в последнее время вакантность площадей в нем сократилась до 12%.

В прошлом году также были открыты такие торговые центры, как вторая очередь Green City (39.900 GLA), «Яркий» (6000 GLA), торгово-досуговый центр на ул. Гурского (3000 GLA). По сравнению с 2017 годом прирост площадей составил 5%.

В 2019 году ожидается открытие ТРЦ Palazzo, «Мега» в Каменной Горке, вторая очередь «Короны» в Уручье. В центре города строится Minsk City Mall. На ближайшие годы заявлены к вводу порядка 210.000 квадратных метров торговых площадей.

Спикер также говорит о том, что в Минске среди торговых центров достаточно много долгостроев.

— Это сложная и дорогая сфера, которая сопряжена с многими рисками, в первую очередь с количеством в ТЦ собственников. Чем больше владельцев, тем выше риск реализовать проект неэффективно. Объекты дорогие, поэтому очень часто в ходе строительства возникают проблемы с финансированием. В данном сегменте, как нигде, очень высока цена ошибки, если концепция проекта идет в разрез с потребностями покупателей, — высказывает свою точку зрения Дарья Лапицкая.

Спикер также говорит о том, что сейчас многие торговые объекты сопоставимы по формату, пулу арендаторов, и это вызывает ряд трудностей у собственников. В ближайшее время в Минске вряд ли появится ТЦ на 100.000 квадратных метров, потому что сегодня сложно заполнить объект даже площадью более 50.000−60.000 квадратных метров. Не хватает досуговых и zone fashion. Кроме того, инвесторы опасаются, что в Минске не достаточно платежеспособного спроса, чтобы удовлетворить предложение «стотысячника», да и слишком высока пороговая стоимость входа в такой объект. По оценкам экспертов, на реализацию такого проекта надо более 100 миллионов долларов.

Что касается ставок аренды на торговые площади, то самые высокие они у крупных современных ТРЦ. Например, в «Галилео» в zone fashion за год рост ставок составил до 20%.

Ставки на помещения в 200 квадратных метров без учета НДС варьируют от 12 до 21 €/кв.м. При этом они не зависят от посещаемости объектов. Растет количество договоров на оплату аренды от процента от оборота. По такой схеме чаще работают продовольственные, fashion-сети и международные операторы фастфуда.

Долгое время в Минске ожидали приход таких брендов, как Zara, H&M, Starbucks, Ikea.

— Первые два уже пришли в Минск, два другие присматриваются к рынку. Мы ждем оператора Funday. Шансы на открытие этого магазина велики, — уточняет спикер. — Пока на рынке, к сожалению, нет инвестиционных сделок по продаже ТЦ. Но продаются торговые объекты и сети.