«Застройщики рискуют потерять часть своей прибыли (или всю прибыль) из-за инфляции» — разбираем указ № 473

Суть вопроса

Указ № 473 станет основным нормативным правовым актом, регулирующим отношения по долевому строительству. Он отменяет Указ Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь». При этом основные регулирующие положения не меняются.

Указ № 473 вступит в силу через три месяца после официального опубликования, то есть 12 марта 2019 года. Указ не будет распространяться на объекты строительства, разрешительная документация на строительство которых дана до его вступления в силу.

На каких счетах можно аккумулировать средства дольщиков

Средства дольщиков нужно привлекать на специальные счета (нужно открывать отдельный счет для каждого объекта строительства). Исключение — прибыль застройщика, которую дольщики должны направлять на текущий (расчетный) счет застройщика.

Что изменилось:

1. Оплата затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, теперь тоже производится на специальный счет;

2. Банки должны открывать специальные счета застройщикам, даже если они приняли решение о приостановлении операций по счетам застройщиков или если денежные средства застройщиков арестованы органами принудительного исполнения;

3. На средства на специальных счетах может быть обращено взыскание, если речь идет:

• о взыскании по целевому назначению специального счета (видимо, речь идет о принудительном возврате перечисленных средств дольщикам), или
• о предотвращении «отмывания» денег.

4. Застройщики обязаны в течение 10 дней после полного расчета с дольщиками и подрядчиками направить в банк заявление о закрытии специальных счетов. Само собой, к этому времени следует перевести с них все средства на расчетный счет.

Цена договора

Согласно новому Указу цена в договоре должна указываться в белорусских рублях. По действующим правилам можно указывать цену в размере эквивалента в белорусских рублях определенной суммы в иностранной валюте.

Это изменение значительнее, чем может показаться. Цена в договоре долевого строительства формируется из трех частей:

• затраты застройщика на строительство объекта (формируются в текущих ценах с учетом прогнозных индексов цен в строительстве);
• затраты застройщика, не включенные в сметный расчет (рассчитываются застройщиком исходя из имеющихся данных);
• прибыль застройщика.

Застройщик свободен в определении только размера своей прибыли (кроме строительства для «льготных» категорий граждан, когда прибыль застройщика не может превышать 5% сметной стоимости строительства). А значит, застройщики рискуют потерять часть своей прибыли (или всю прибыль) из-за инфляции.

Проблему можно частично решить с помощью подписания дополнительных соглашений к договорам долевого строительства об увеличении цены в связи с увеличением затрат застройщика (застройщик в таком случае должен предоставить обоснованный расчет своих затрат). Также логично, что теперь застройщики будут стараться сократить поэтапное внесение денежных средств и переходить к предварительной оплате.

Кроме того, из указа убрали положение о возможности установления твердой (неизменной) цены в договоре, включающей все затраты застройщика. Значит, теперь в договоре всегда нужно будет подробно указывать размеры затрат застройщика и его прибыли.

Что еще важно отметить в новом указе

Изменится типовая форма договора, ее должен утвердить Совмин к моменту вступления указа в силу.

Указ изменился по форме изложения, поэтому может быть сложно понять, что в нем НЕ изменилось. Мы это сделали за вас. Существенных изменений не претерпели:

• правила взаимодействия застройщиков с исполкомами по вопросам направлений на долевое строительство;
• правила и случаи изменения цены договора (например, пересчет цены договора в случае снижения стоимости материалов, работ и услуг и т. д.);
• существенные условия договора;
• порядок регистрации договоров в исполкомах;
• порядок осуществления предварительных процедур перед заключением договора долевого строительства (опубликование проектной декларации, сведений о застройщике и об объекте строительства и т. д.).

Читайте также

С февраля 2019-го получать документы на строительство и снос будем по-новому. Рассказываем, что изменится

Банки и оценщики договорились о сотрудничестве: «Результат — улучшение условий кредитования»

Строителям поднимут зарплаты 1 января 2019 года? Опубликованы новые тарифы