Юрий Чайкин о ситуации на рынке, адекватных ценах на недвижимость и перспективах отрасли

— Открыть собственное агентство недвижимости мне предложил старший брат. В 2003 году он уже управлял риэлтерской компанией «Квартирный вопрос» в Москве. Название решили оставить, но компанию зарегистрировали отдельно с расчетом на белорусский рынок. Несмотря на то, что спрос тогда был на невероятном подъеме, начинать, конечно, было трудно. На рынке работало порядка 200 агентств недвижимости, и каждому хотелось найти свое место под солнцем. Конкуренция колоссальная, но благо с московской поддержкой мы очень быстро пошли в гору.

Уже спустя пять лет работы «Квартирный вопрос» переехал в собственный офис в самом центре Минска. Со слов Юрия, это был один из факторов, который помог пережить кризис 2009 года, когда сделки на рынке сократились чуть не до исторического предела. Сегодня «Квартирный вопрос» — небольшое агентство, в котором работает 30 человек. Юрий называет компанию своим детищем и семейным делом, потому что в штате трудится много родственников, и каждый действительно болеет за успех агентства.

— Это настоящее семейное дело, и каждый за него стоит горой. Все учредители агентства, а их вместе со мной три, работающие риэлтеры. Мы не стоим в стороне, мы знаем, чем живет и дышит компания, работаем бок о бок со своими сотрудниками, знаем эту кухню изнутри. Помимо административных вопросов, я сам провожу сделки, работаю с клиентами и разрешаю конфликтные ситуации. Самое главное для нас — репутация. Мы хотим, чтобы люди уходили от нас довольными, советовали «Квартирный вопрос» друзьям и возвращались вновь. Где-то идем на уступки, где-то ищем компромисс, но всегда стараемся понять клиента. Может, поэтому нареканий на агентство до сих пор не было.

За последние 15 лет рынок недвижимости Беларуси претерпел различные изменения. Минюст ввел лицензирование агентств, компании сплотились в союзы и ассоциации, рынок пережил несколько экономических всплесков, кредиты то отменяли, то выдавали. Давать прогнозы в такой ситуации — дело неблагодарное, но своим видением Юрий делится так:

— На сферу недвижимости и риэлтерский бизнес в частности очень сильно влияет экономическая ситуация в стране и мире. В кризис человек позволит себе котлету или даже отпуск, а вот от покупки недвижимости может отказаться.

До 2009 года недвижимость шла на ура, люди чуть не аукционы устраивали на лестничных маршах, продавая квартиру. Сейчас ситуация обратная. Недвижимость лихорадит, рынок то поднимается, то падает.

После экономического кризиса государство закрыло кредитование, и это стало сильнейшим ударом для рынка. Кредиты в валюте исчезли, процентные ставки в рублях достигли 36% и даже 50% годовых, спрос сошел на нет. Мои зарубежные партнеры поражались, как можно взять кредит на недвижимость, скажем, 50 тыс. долларов, под 36% годовых?!

Дорогие читатели, специально для вас мы запустили канал в мессенджере Telegram. Подписывайтесь на нас — и вы будете узнавать все новости рынка недвижимости первыми. Там мы сможем общаться менее формально, а у вас будет возможность высказать редакции какие-то пожелания или замечания. Спасибо, что вы с нами!

Сейчас ситуация улучшилась, государство дало послабление, появились кредиты под 13−14% годовых, что уже более-менее приемлемо. Начиная с 2017 года рынок оживился, покупательская активность возросла, цены пошли вверх, но ненадолго. 1 мая 2018 года банки изменили правила выдачи кредитов, с тех пор платеж по кредиту не должен превышать 40% от среднемесячного дохода кредитополучателя. Это тут же отсеяло всех, кто получает зарплату до 1000 рублей, а в стране таких большинство. В итоге — рынок снова замер.

— Я всегда говорил, что на нашем рынке недвижимости прогнозы давать нельзя. Предсказать что-либо невозможно. В 2016-м никто и не думал, что через год цены на недвижимость взлетят, а спрос поднимется вдвое. Так и сегодня сложно предположить, что ждет нас завтра.

Кроме того, «вторичка» отталкивается от первичного жилья. Если вдруг рухнут цены на новостройки, то упадет и вторичный рынок. Но возможно это лишь в случае скачка инфляции, экономического кризиса или обострения международной обстановки.

На мой взгляд, существующие цены на недвижимость не соответствуют покупательской способности белорусов. Низкие зарплаты и высокие процентные ставки на кредиты не позволяют улучшать жилищные условия. Для того чтобы среднестатистический человек смог позволить себе покупку квартиры, цена «однушки» не должна превышать 30 тысяч долларов, «двушки» — 40. Но что должно произойти в стране, чтобы мы пришли к таким цифрам, я не знаю.

Я сотрудничаю с коллегами из России и Литвы, Латвии и вижу, что уже сегодня можно купить комфортную «двушку» в Лиепае на самом берегу Балтийского моря за 10 тысяч долларов, «однушку» — за 5. В Германии квартиры стоят по 25−30 тысяч евро, есть выбор и до 20 тысяч евро. Многие Белорусы, кто эмигрировал в Германию, просто не могут вернуться на родину, потому что, продав недвижимость там, вы не купите квартиру в Минске. Даже россияне, которые ранее скупали недвижимость в Беларуси, уже не смотрят на нас с интересом. Конечно, кошельки поджал кризис и санкции, но и цены уже не так привлекательны.